9月29日，因重大出售交易，彩生活、花樣年短暫停牌。前一晚，碧桂園服務發(fā)布公告稱，其旗下碧桂園物業(yè)香港與彩生活簽訂股權轉讓協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價收購彩生活核心資產鄰里樂控股集團有限公司（簡稱“鄰里樂”）100%股權。這一收購距離碧桂園服務斥資百億收購富力物業(yè)旗下的核心資產僅有8天時間。

此次交易將成為碧桂園服務收購藍光嘉寶上市公司股權之后，又一上市物業(yè)公司之間的收購案。對此，彩生活方面強調，這是主動行為，主要是為了有利于公司換賽道。

對于當前物業(yè)收購案頻繁出現(xiàn)，業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)洗牌引發(fā)物業(yè)重整，部分房地產企業(yè)選擇通過出售物業(yè)優(yōu)質資產來度過低谷。與此同時，IPO或許不再是物業(yè)的唯一路徑，頭部企業(yè)的競賽為中小物業(yè)企業(yè)提供一條退出的道路。

碧桂園服務斥資近200億收購3家物業(yè)公司

9月29日，據(jù)港交所披露，彩生活、花樣年的股份將于上午9時起短暫停止買賣，以待刊發(fā)非常重大出售交易公告。事實上，9月28日晚，碧桂園服務發(fā)布公告稱，其旗下碧桂園物業(yè)香港與彩生活簽訂股權轉讓協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價收購彩生活旗下鄰里樂100%股權。碧桂園物業(yè)香港將以自有資金或股權融資或貸款等方式進行支付。

據(jù)悉，鄰里樂為彩生活服務的核心資產，包括萬象美物業(yè)、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國際、開際商業(yè)、萬象美住宅、花胥物業(yè)及北京萬象美。

碧桂園服務對于收購鄰里樂的理由與收購富力物業(yè)如出一轍。碧桂園服務認為，收購事項將進一步擴大該集團業(yè)務的規(guī)模和覆蓋范圍，促進集團社區(qū)增值服務及其他服務的發(fā)展，尤其促進商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。增強在市場上的影響及競爭力，有助于集團的長期穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位。

事實上，碧桂園服務接連斥資收購藍光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活，總金額近200億元。在收購彩生活核心資產上，碧桂園服務也很謹慎，在公告中提到，此次交易要獲得中國反壟斷管理機構同意及批準。

對于此次交易，彩生活方面強調，這是彩生活主動行為，主要是為了有利于公司換賽道，接下來彩生活將集中資源支持增長潛力更好的、更為廣泛有持續(xù)競爭力的業(yè)務，從而提升公司的增長動能。

此外，彩生活認為，此次售賣資金將用于償還彩生活現(xiàn)有債務、降低負債率，補充運營資金及為未來業(yè)務發(fā)展提供動能。

部分房企出售物業(yè)優(yōu)質資產來度過低谷

作為花樣年的分拆物業(yè)公司，彩生活于2014年在香港上市，被譽為“物業(yè)第一股”。自此，彩生活始終維持著行業(yè)第一梯隊的規(guī)模體量。但隨著后來者爭相涌入物管賽道，彩生活近年來發(fā)展有些“后勁不足”。

不久前的7月26日，花樣年控股、彩生活聯(lián)合發(fā)布《自愿公告可能分拆》，透露正考慮將商管業(yè)務分拆單獨上市。而此次彩生活核心資產的出讓無疑阻斷了這一進程。

在業(yè)內人士看來，彩生活核心資產的出讓與母公司花樣年有關。

9月14日，標普宣布將花樣年控股的展望調整為“負面”，因其在未來6-12個月內的債務削減和再融資計劃存在執(zhí)行風險。

與此同時，惠譽在9月16日的報告中將花樣年的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B”。原因是花樣年在2021年上半年現(xiàn)金回款低于惠譽的預期，由于資本市場的持續(xù)波動，對大量截至2022年到期美元債券的再融資存在不確定性。

而在9月22日，花樣年注意到若干媒體報道稱公司未有全額償還其已到期的離岸優(yōu)先票據(jù)。為此，花樣年發(fā)布澄清公告稱，花樣年發(fā)行的已到期離岸優(yōu)先票據(jù)概無逾期還款。公司經營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題。

對于當前物業(yè)企業(yè)之間的頻繁收購，中指物業(yè)事業(yè)部副總經理牛曉娟認為，在“三道紅線”等調控政策之下，房地產企業(yè)短期投資明顯放緩、融資渠道受阻，部分房地產企業(yè)為盡快緩解短期資金流動性問題，選擇通過出售旗下優(yōu)質物業(yè)資產來度過低谷。

物業(yè)企業(yè)并購“窗口期”出現(xiàn)？

隨著幾單物業(yè)公司之間的大額交易，在業(yè)內人士看來，企業(yè)并購的“窗口期”已出現(xiàn)。

對此，牛曉娟表示，目前企業(yè)積極地實施并購策略，通過收購和自身業(yè)務發(fā)展良性互補的優(yōu)質標的，鞏固市場地位。另一方面大宗并購案例是市場價值的外化表現(xiàn)，當市場上并購需求和供給此消彼長、加速釋放時，也正說明物業(yè)行業(yè)具備高度的市場活躍性和很大的市場潛力。

對于當前的市場，牛曉娟認為，企業(yè)采取出售或并購的行為主要考量兩個方面：一是物業(yè)管理行業(yè)正處于加速整合階段，頭部物企通過并購優(yōu)質物企鞏固行業(yè)地位的意向強烈；二是作為輕資產的物業(yè)企業(yè)，隨著行業(yè)的快速發(fā)展取得了相對較高的估值水平。

雖然收并購不斷，但在牛曉娟看來，物業(yè)行業(yè)的本質未變，抗周期屬性凸顯。具體表現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定、輕資產運營等優(yōu)勢特征顯著，在行業(yè)市場出現(xiàn)波動的情況下，抗周期能力較強，具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

從目前來看，IPO或許不再是物業(yè)做大的唯一路徑，頭部企業(yè)的競賽為中小物業(yè)企業(yè)提供一條退出的道路。對此，牛曉娟解釋稱，目前部分物企審時度勢紛紛調整上市策略，轉而成為極具價值的投資標的，成為收并購市場的“香餑餑”，而高溢價估值為回籠資金等創(chuàng)造良好條件，增加公司的現(xiàn)金流，促進公司核心業(yè)務的經營。

牛曉娟預計，伴隨著房地產行業(yè)的調整出清，或將有更多的房地產企業(yè)選擇出售物業(yè)資產。對于具備充足現(xiàn)金儲備的頭部物企而言，通過收購優(yōu)質資產，可以高效、高質地促進企業(yè)管理規(guī)模。同時，隨著優(yōu)質的物業(yè)資產向頭部企業(yè)聚集，促進行業(yè)集中度提升。

來源：新京報