在高估值等因素的影響下，“輕資產(chǎn)”的物業(yè)公司IPO步伐加速。

據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)共有21家物業(yè)公司成功登陸港交所，首發(fā)募資凈額接近600億元，不過(guò)，股價(jià)方面目前有超過(guò)一半處于破發(fā)狀態(tài)。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，盡管今年以來(lái)物業(yè)企業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，但隨著大量企業(yè)涌入，物業(yè)股在經(jīng)歷集中調(diào)整期后，估值逐漸回歸到合理水平，也漸漸進(jìn)入“分化”階段。但資本市場(chǎng)永遠(yuǎn)追捧實(shí)力企業(yè)，未來(lái)物業(yè)股的分化將會(huì)持續(xù)，具備增長(zhǎng)實(shí)力和良好業(yè)績(jī)表現(xiàn)的物業(yè)股將會(huì)持續(xù)受資本加持。

合計(jì)募資凈額接近600億元

2020年新冠疫情的爆發(fā)讓物業(yè)服務(wù)價(jià)值進(jìn)一步凸顯。在估值暴漲推動(dòng)下，多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛拆分物業(yè)上市。數(shù)據(jù)顯示，目前港股市場(chǎng)共有31只物業(yè)股，其中包括融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)等21只股是2020年以來(lái)上市的。

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，去年以來(lái)登陸港股的這21家物業(yè)公司，均是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分拆而來(lái)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)積極推動(dòng)物業(yè)分拆上市，一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“一個(gè)很重要的原因是利用輕資產(chǎn)平臺(tái)募集資金。”中信證券分析師陳聰也指出，“三道紅線(xiàn)”之下，分拆物業(yè)被當(dāng)作一種改善財(cái)務(wù)的辦法，無(wú)論該板塊是否已經(jīng)準(zhǔn)備好獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，房企都會(huì)急于推動(dòng)物業(yè)公司上市募集資金。

同花順I(yè)FIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)登陸港股的21只物業(yè)股，合計(jì)首發(fā)募集資金凈額接近600億元，其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活募資金額最多，高達(dá)138.13億元；融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)的募資凈額也超過(guò)了50億元。還有公司選擇以介紹方式上市，即股票開(kāi)始掛牌交易時(shí)并不進(jìn)行融資，比如深耕福建的建發(fā)物業(yè)。

記者還注意到，目前還有超過(guò)10家物業(yè)企業(yè)在排隊(duì)港股IPO，如新力服務(wù)等；還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在籌劃分拆物業(yè)公司上市，如陽(yáng)光城、龍光等。

超過(guò)六成個(gè)股跌破發(fā)行價(jià)

扎堆上市的物業(yè)股，在資本市場(chǎng)上并沒(méi)有全部受到資金的青睞。以3月11日收盤(pán)價(jià)格計(jì)算，去年以來(lái)上市的21只物業(yè)股，18只已跌破發(fā)行價(jià)，占比接近62%。其中燁星集團(tuán)跌幅高達(dá)56.41%；宋都服務(wù)的跌幅超過(guò)50%；第一服務(wù)控股、興業(yè)物聯(lián)、榮萬(wàn)家、金融街物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)跌幅也在30%以上。

針對(duì)多數(shù)物業(yè)股破發(fā)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“背后可能隱藏著基本面不足。”從業(yè)績(jī)來(lái)看，以2019年為例，恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活當(dāng)年?duì)I收在50億元以上，融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)也超過(guò)了30億元，而興業(yè)物聯(lián)、宋都服務(wù)和燁星集團(tuán)則不足3億元。

值得一提的是，這些頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯。融創(chuàng)服務(wù)近期發(fā)布的年報(bào)顯示，2020年公司收入46.23億元，同比增長(zhǎng)約63.5%；扣除一次性上市開(kāi)支影響后，當(dāng)年公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)6.2億元，同比129.8%。融創(chuàng)服務(wù)盈利能力的提升，主要因業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，加之不斷完善的精益化管理，促進(jìn)了降本增效所致。

2020年業(yè)績(jī)大增的還有時(shí)代鄰里，當(dāng)年收入約為17.58億元，同比增加62.6%；凈利潤(rùn)約為2.37億元，同比增幅約148.6%。時(shí)代鄰里相關(guān)人員稱(chēng)，業(yè)績(jī)大增主要有三方面原因：一是集團(tuán)管理的物業(yè)的建筑面積增加；二是物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)收入增加；三是集團(tuán)積極優(yōu)化運(yùn)營(yíng)和采取智能化應(yīng)用，提升運(yùn)營(yíng)效能及降低成本和費(fèi)用所致。

此外，恒大物業(yè)預(yù)計(jì)2020年凈利潤(rùn)及股東應(yīng)分配利潤(rùn)預(yù)計(jì)均為去年同期的2.8倍左右，世茂服務(wù)預(yù)期2020年集團(tuán)未經(jīng)審核凈利將錄得不少于80%的增長(zhǎng)。這兩家公司同樣將業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要?dú)w功于在管建筑面積的增加，及社區(qū)增值服務(wù)與非業(yè)主增值服務(wù)收入的綜合上升。

對(duì)于物業(yè)股未來(lái)的表現(xiàn)，多位物業(yè)企業(yè)的相關(guān)人士認(rèn)為取決于“增長(zhǎng)實(shí)力和良好業(yè)績(jī)表現(xiàn)”。那么，物業(yè)公司未來(lái)該如何實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突破？嚴(yán)躍進(jìn)表示：“未來(lái)物業(yè)公司增量將主要來(lái)自第三方市場(chǎng)，這將考驗(yàn)物管公司的外拓和并購(gòu)整合能力。此外，多元化及高溢價(jià)服務(wù)方向也可能有較大的空間。”