百城二手房價格年內(nèi)首跌，15城已出臺“限跌令”

胡天祥

來源: 時代周報

深圳連跌7個月

樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”接連失約。

11月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，10月，百城二手住宅平均價格為16026元/米²，環(huán)比下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數(shù)自2020年6月發(fā)布以來首次下跌。

從漲跌城市個數(shù)看，59個城市二手住宅價格環(huán)比下跌，數(shù)量為年內(nèi)最高。其中深圳二手價格已連跌7個月，上海連跌3個月，廣州連跌2個月。

“受參考價影響，最近幾個月都是二手比一手冷，很多同業(yè)人員都轉(zhuǎn)去賣一手了。”11月2日，廣州一位地產(chǎn)中介告訴時代周報記者，雖然核心區(qū)一手折扣不多，但勝在沒限價，且貸款相對容易。

“6個月前廣州珠江新城某網(wǎng)紅盤，即便是業(yè)主急賣，單價也要15萬元/米²以上，目前在售的幾套急售房源，單價已經(jīng)回落到約12萬元/米²。”同日，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，目前各地房地產(chǎn)市場都不太樂觀，不僅筍盤增多，成交價格也比之前要低。

中指院指出，三季度以來，受中央和地方密集出臺調(diào)控政策，疊加信貸環(huán)境收緊影響，購房者入市動力不足，市場預(yù)期下行，全國房地產(chǎn)市場迅速降溫。

深圳連跌7個月

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，10月百城二手住宅價格環(huán)比年內(nèi)首跌，各主要城市群市場下行態(tài)勢明顯。其中珠三角城市群環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅擴(kuò)大至0.24%；長三角價格漲幅收窄至0.02%，達(dá)年內(nèi)最低水平；京津冀、山東半島價格環(huán)比均止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅分別為0.12%、0.06%。

長三角城市中，上海二手價格環(huán)比從2021年8月由漲轉(zhuǎn)跌，至今已連跌3個月。“上海二手房漲幅比例大幅下降主要是受到7月底開始實施的二手房核驗機(jī)制的影響，政策頒布后，上海二手房成交量價齊降。”同策研究院指出。

根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)，今年9月，上海共成交二手房1.2萬套，環(huán)比下降33%；成交金額378億元，環(huán)比下降34%；成交均價38415元/米²，同比下降9%。

珠三角城市中，深圳二手價格環(huán)比從2021年4月由漲轉(zhuǎn)跌，至今已連跌7個月。“這彰顯了深圳密集和連續(xù)調(diào)控的效果顯現(xiàn)。特別是年初啟動的二手房參考價制度，在打擊虛高掛牌價、違規(guī)加杠桿、引導(dǎo)市場預(yù)期方面的效果非常明顯。”11月2日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者。

今年2月，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《通知》，對市內(nèi)3595個小區(qū)建立成交參考價格，并將在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。這一劑猛藥，使得深圳二手房市場直接進(jìn)入調(diào)整期。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，環(huán)比9月下跌9.1%；成交面積為15.04萬平方米，同比下跌66.42%。

在李宇嘉看來，盡管深圳二手房價格連續(xù)下降，且跌幅在擴(kuò)大，但調(diào)控并沒有停止或放松。一是因為深圳是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，其調(diào)控效果如何，直接決定全國其他城市的調(diào)控效果、市場預(yù)期，以及政府在長效機(jī)制建設(shè)方面的決心和信心；二是二手房參考價制度，已經(jīng)寫入了深圳社會建設(shè)的地方文件，意味著這個制度將成為樓市的長效機(jī)制。

15城出臺“限跌令”

一手市場同樣不容樂觀。10月，百城新建住宅平均價格為16189元/米²，環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，已連續(xù)4個月漲幅收窄，且本月新房價格環(huán)比漲幅降至年內(nèi)低點。

為了“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，10月以來，湖南、廣州、哈爾濱等省市調(diào)整樓市調(diào)控政策，內(nèi)容涉及發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度、降低商品房預(yù)售條件等方面。廣州、佛山、青島等部分銀行房貸利率下調(diào)，放款速度有所提升。

另外，繼岳陽、張家口、南通、鄂州等地出臺“限跌令”后，10月，孝感、新沂亦發(fā)布限跌政策以穩(wěn)定樓市。10月9日，孝感市也發(fā)布通知，明確所有房企都須嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價，一房一價，所有項目不得超出備案價格對外銷售，房價調(diào)整幅度超過10%均需重新備案。

此外，安慶提出要健全聯(lián)合監(jiān)管工作機(jī)制，堅決打擊低價甩賣、違規(guī)銷售、虛假宣傳、價格欺詐、哄抬房價、違規(guī)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等行為。新沂規(guī)定商品住房銷售前必須到價格主管部門辦理價格備案手續(xù)，實行“一房一價”，且不得低于備案價格的90%進(jìn)行銷售。

截至目前，全國已有約15城出臺限跌政策。同策研究院指出，雖然限跌令能將房價穩(wěn)在一定水平，但市場有價無市，反而使得房企無法通過打折促銷方式快速回籠資金。

李宇嘉告訴時代周報記者，對于部分三四線城市來說，如果供應(yīng)量大，人口外流和老齡化嚴(yán)重，基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”考慮，必須要祭出“限跌令”，這樣做可以緩減下跌節(jié)奏。

“短期內(nèi)，要合理評估在售庫存和潛在庫存，及時停止供地和舊改，收縮樓市增量供應(yīng)區(qū)域，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐；長期看，還要夯實產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)，慢慢擴(kuò)大樓市需求的范圍。”李宇嘉續(xù)稱。