按照相關(guān)部門“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的要求，首次購房和改善性換房方面有望得到更好的政策支持，降準(zhǔn)也有利于需求釋放，從而加快市場修復(fù)。

據(jù)貝殼研究院分析，過去的經(jīng)驗(yàn)表明，寬松的貨幣政策會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場升溫，均會帶來市場的繁榮。2008年以來，根據(jù)降準(zhǔn)降息的時間緊湊度及存款準(zhǔn)備金率和貸款利率實(shí)際變動的連續(xù)性，過往降準(zhǔn)降息可分為7輪。從新房市場和二手房市場歷史成交量價來看，過去六輪降準(zhǔn)降息后，市場確實(shí)出現(xiàn)了不同程度的回升。

歷史表明，貨幣寬松能夠推動房地產(chǎn)市場上行。降準(zhǔn)/降息通過向市場釋放大量流動性，增加房貸額度，同時降低資金成本，促使房貸利率下降，促進(jìn)購買力的釋放。

同時，降準(zhǔn)降息帶來市場預(yù)期增強(qiáng)，需求加快入市。以北京為例，2012年以來，多次降準(zhǔn)降息后，二手房客戶帶看成交比均出現(xiàn)下降，尤其是2012年及2015年的降準(zhǔn)降息后，需求轉(zhuǎn)化速度明顯加快。

在供給端，降準(zhǔn)降息后房企更易獲得低成本資金，拿地增多，土地溢價率上升，進(jìn)一步促進(jìn)市場預(yù)期向上，帶來市場供需兩旺。歷次降準(zhǔn)降息后，房企累計資金來源同比普遍出現(xiàn)增長，土地成交面積及溢價率均有明顯回升。

房地產(chǎn)行業(yè)流動性不足的環(huán)境也有望繼續(xù)改善。一方面，降準(zhǔn)釋放流動性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快，房企經(jīng)營現(xiàn)金流改善；另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險。

據(jù)貝殼研究院分析，此輪降準(zhǔn)將會鞏固11月的底部復(fù)蘇局面，對今年四季度以及明年一季度的市場構(gòu)成利好。從10月份開始，二手房市場在按揭額度逐步修復(fù)的支撐下，市場已經(jīng)開始筑底復(fù)蘇。11月50城貝殼二手房整體成交量環(huán)比增長約2%，10月以來成交量連續(xù)兩月環(huán)比增長。11月50城中約一半的城市成交量環(huán)比回升。

盡管此次主管部門沒有提及“房住不炒”，但并不意味著對房地產(chǎn)調(diào)控的徹底轉(zhuǎn)向。且隨著“三線四檔”融資管控、房地產(chǎn)貸款集中度管理政策等覆蓋房企、消費(fèi)者及金融機(jī)構(gòu)的降杠桿長效機(jī)制的建立與不斷完善，金融與房地產(chǎn)之間的隔離越來越嚴(yán)。

同時，本次降準(zhǔn)釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分被金融機(jī)構(gòu)用于補(bǔ)充長期資金，降低企業(yè)融資成本，緩解企業(yè)經(jīng)營壓力、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，風(fēng)險面前，房地產(chǎn)整體杠桿仍然不會擴(kuò)張。在這兩年的金融整頓之下，房地產(chǎn)信貸穿透式監(jiān)管能力增強(qiáng)，貨幣借道進(jìn)入房地產(chǎn)沒那么容易，也就是說，房地產(chǎn)難以出現(xiàn)2016年左右的強(qiáng)勢反彈。當(dāng)前市場規(guī)模仍處歷史低位，市場修復(fù)仍需要時間，未來市場修復(fù)將是一個緩慢溫和的過程。

來源：中國證券報