回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

岳陽位于洞庭湖畔，是湖南省地級市，范仲淹的一首《岳陽樓記》讓其名聲大噪。2021年8月11日，岳陽因打響年內(nèi)“限跌令”的“第一槍”再度成為焦點。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，岳陽住建局發(fā)布了一份《關于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，表示將對包括岳陽樓區(qū)、岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、南湖新區(qū)和城陵磯新港區(qū)在內(nèi)的市中心城區(qū)新建商品房住房銷售實施價格備案，規(guī)定這些區(qū)域內(nèi)的新房銷售實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則將不能網(wǎng)簽。

雖然《通知》中提及成交價不得高于備案價，從當時岳陽新房、二手房均價持續(xù)下降不難看出，這份《通知》意在“限跌”。

房價未止跌

“不幸中的萬幸是，2021年岳陽多個樓盤售價大跳水，中建嘉和城是為數(shù)不多沒有大降價的樓盤。”

2018年10月，在上海打拼的張鑫夫妻趁著國慶長假返鄉(xiāng)置業(yè)，于岳陽樓區(qū)冷水鋪區(qū)域的中建嘉和城購置一套130平的三室一廳，小高層均價6700/平方米，原定總價87.1萬元，金九銀十期間一些折扣疊加算下來到手83萬。

彼時是岳陽房市比較火爆的階段，張鑫回憶道，當時岳陽新房房價經(jīng)歷9連漲，無形中給了購房者一種緊迫感。剛剛結婚的夫妻倆憑借雙方父母給了一筆啟動資金如愿“上了車”，但也因此踩到了房價高點。

在張鑫眼里，房價下跌和疫情有關，起碼“要不是因為疫情，房價應該不會跌得這么厲害”。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，疫情防控期間，也就是2019年12月至2020年2月，岳陽新建商品住宅銷售價格指數(shù)持續(xù)下滑，環(huán)比下滑0.5%、0.3%和0.4%。

但若將時間線延長不難發(fā)現(xiàn)，岳陽新房均價自2019年8月（疫情前）起就開始持續(xù)下滑。換句話說，疫情或許是岳陽房價持續(xù)下跌的推動因素，但卻不是這輪降價的主要原因。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，岳陽房價的下滑和當年的房地產(chǎn)調控政策有關。2019年7月，中共中央政治局召開會議，除重申“房子是用來住的、不是用來炒的”外，首次提及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

與此同時，金融方面，2019年8月央行改革貸款市場報價利率，規(guī)定自2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，這一政策在當時視為變相“降息”，而且是將房貸利率排除在外的基礎上。

多個政策影響下，岳陽購房者觀望情緒加深，二手住宅銷售價格指數(shù)也同步下跌。2019年8月至2020年2月，岳陽二手房住宅銷售價格指數(shù)分別為環(huán)比下跌0.6%、0.3%、0.7%、0.6%、0、0.1%、0.4%，直至2020年3月，岳陽新房和二手房出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。

和冬日升溫一般，這種回暖力度不強，且快速被強勁的“冷空氣”接檔。自2021年6月起，岳陽新房均價迎來5連跌。

二手房對市場反應更為迅速，2021年1月至11月，岳陽二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比-0.2%、-0.3%、-0.3%、-0.2%、-0.3%、-0.1%、-0.6%、0.1%、-0.3%、-0.3%、-0.2%。

避免價格戰(zhàn)

“事實上，岳陽新房房價一直處于下降趨勢，政府發(fā)布‘限跌令’的主要原因，主要是想避免下降幅度進一步擴大，擾亂市場。”業(yè)內(nèi)人士直言，岳陽是三線城市，房地產(chǎn)市場并不大，部分樓盤為加速回款大幅降價的行為容易引發(fā)價格戰(zhàn)，導致當?shù)胤績r大幅波動。

政策發(fā)布前一個月，岳陽商品房銷售榜單中，岳陽恒大華府、岳陽碧桂園鳳凰城、岳陽恒大養(yǎng)生谷、恒大未來城、岳陽融創(chuàng)環(huán)球中心位列當月商品房銷售套數(shù)TOP5，合計成交963套房源。

其中，恒大三項目合計成交610套，占比高達63.34%。“受集團影響，恒大岳陽項目都在打折。”曾有意購房恒大華府的陳鑫告訴觀察者網(wǎng)，該項目預證價格7900元/平方米，有一段時間傳出“如當天付清全款，部分樓棟的頂?shù)讟亲畹统山粌r約5300元/平方米”，相當于打了7折。

岳陽融創(chuàng)環(huán)球中心和碧桂園鳳凰城也傳出過降價信息。甚至在“限跌令”發(fā)布后，仍有業(yè)主在本地政府網(wǎng)站留言，“岳陽環(huán)球融創(chuàng)都會以不正當手段以低于正常價（備案價）百分之三十以上對外兜售房子，嚴重前期損害開盤業(yè)主利益。”

受房企降價跑量影響，2021年7月，岳陽新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比減少0.7%，二手房住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比減少1.9%。而為穩(wěn)房價、穩(wěn)預期、穩(wěn)市場，岳陽“限跌令”正式出爐。

事實上，“限跌令”的發(fā)布未能改變岳陽房價持續(xù)下滑的現(xiàn)狀，據(jù)國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)顯示，2021年8月至10月，岳陽新房銷售價格指數(shù)環(huán)比分別下跌0.3%、0.5%和0.7%，同比分別下跌1.7%、2.4%和2.4%，下跌幅度進一步擴大。進入11月，岳陽新房銷售價格指數(shù)環(huán)比止跌上漲0.3%，同比仍下跌2%。

人口負增長

房企想要降價跑量，但有意接盤的購房者并沒有想象中多。

據(jù)湖南省第七次全國人口普查公報顯示，截至2020年11月1日零時，岳陽市人口總數(shù)為505.19萬人，較第六次全國人口普查的547.79萬人減少約42.6萬人。

換句話說，十年時間里，岳陽流失了42.6萬人。

在湖南省內(nèi)，岳陽人口總數(shù)占比也在不斷下滑。2010年，岳陽人口數(shù)量在湖南省總人口6568.37萬人中占比8.34%，2020年這個數(shù)據(jù)為7.60%，同比減少0.74個百分點。

和岳陽一樣出現(xiàn)常住人口負增長的湖南縣市還有7個，分別是湘潭、衡陽、邵陽、常德、益陽、懷化、湘西自治州，同比減少0.81%、6.95%、7.19%、7.66%、10.7%、3.26%和2.34%。

“這些城市都面臨經(jīng)濟不發(fā)達、產(chǎn)業(yè)流失、就業(yè)難的問題。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦直言，人口流失主要還是經(jīng)濟問題。

其中部分人口流向了湖南省會城市長沙。據(jù)長沙晚報報道，同期長沙市人口新增300萬，憑借1004.79萬人的總人口晉級為特大城市，而遷入長沙人口來源數(shù)量排前五的城市是北京、深圳、岳陽、廣州、常德。

長沙之所以能吸引人口流入，主要因為其在產(chǎn)業(yè)上早有建樹。具體來看，工程機械產(chǎn)業(yè)方面，長沙是僅次于美國伊利諾伊州、日本東京的世界第三大工程機械產(chǎn)業(yè)集聚地，有著“工程機械之都”的美譽；文娛產(chǎn)業(yè)方面，僅一個湖南廣電就孵化出視頻傳媒大生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。

對比之下，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)為支柱的岳陽，對人才的吸引力并不強。而人口流出之后會導致當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求力不足，在供大于求的市場下，無法消除房價持續(xù)下滑的預期。

“人口流出越多，房價的調整壓力也就越大。”盧文曦坦言，隨著人口紅利的逐漸褪去，常住人口、基礎城市建設、產(chǎn)業(yè)支柱對當?shù)胤績r的影響會越來越直接，人口持續(xù)流入的地方房價有支撐，人口持續(xù)流出的地方房價將繼續(xù)調整。

來源：觀察者網(wǎng)