作者 | 第一財經 林小昭

日前，張家口市住建局、張家口市財政局等四部門聯(lián)合出臺《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》，其中一條“新取得預售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售”的內容，被外界稱為“限跌令”。

《張家口日報》的報道稱，針對限跌令出臺的背景，張家口市住建局房地產監(jiān)管科科長杜繼鑫介紹，目前以張家口主城區(qū)為例，已經從房價最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米。尤其是進入2021年下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個樓盤，迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價銷售。

杜繼鑫表示，用大幅低于成本的價格買到房子，購房者肯定認為是白撿了大便宜，但事情哪有那么簡單，后期保障，房屋配套設施等投入一定會攤上高開銷。所以”限跌令”在一定程度上也在保護購房者利益。

杜繼鑫的介紹也表明，當前張家口主城區(qū)的房價，距離最頂峰的時候已經下降了近四成。

張家口也是近兩個月多月以來，第9個出臺房價限跌令的城市。在張家口之前，已有包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山出臺了類似舉措。

株洲日報9月9日報道，近日，有市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、融盛地產、博瑞地產、欣盛萬博、貝殼經紀等企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴重擾亂房地產市場秩序。株洲市住建局隨后對上述企業(yè)項目負責人進行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄。

株洲市住建局要求上述企業(yè)全面整改：立即停止違規(guī)銷售行為，強化建筑施工質量，確保樓盤品質；下架所有涉嫌低價銷售的房源信息；加強內部管理，對所有房源進行清理，依法依規(guī)發(fā)布房源信息；加強門店和從業(yè)人員管理，規(guī)范銷售服務行為，不得誘導消費者購買不符合交易條件的房屋；強調作為房地產行業(yè)從業(yè)主體，應嚴格遵守相關法律法規(guī)，自覺維護購房者權益。

目前已發(fā)布限跌令的9個城市，有7個為三四線城市，其余2個二線城市中，沈陽位于東北，昆明位于西南，目前面臨的樓市下行壓力都比較大。尤其是三四線城市，經濟、產業(yè)薄弱，需求有限，在棚改退潮后，這些城市樓市處于下行態(tài)勢，部分城市房價跌幅較大。

以張家口為例，張家口地處河北北部地區(qū)，以山地丘陵為主。近十年來，張家口人口減少了22.66萬人，下降了5.21%。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，目前三線城市降溫加速，和一二線不同，三四城市的市場變化會更為快速，市場的冷熱切換也更明顯。預計后續(xù)三線及以下城市的降溫會更為明顯，調控分化也會在更多城市中出現(xiàn)。

中原地產首席市場分析張大偉對第一財經分析，近幾年來很多“高周轉”的大型房企下沉到三四線城市，在現(xiàn)在信貸收緊的情況下，現(xiàn)金流比較緊張，對這些大型房企來說，現(xiàn)金流比利潤更重要，因此通過降價迅速回籠資金。預計未來三四線城市出臺限跌令的城市會越來越多。但在限跌令下，有些企業(yè)可能通過給購房者返還購房款等手段，繞開限跌令。

張大偉認為，現(xiàn)在樓市的一大問題是大量三四線城市沒有太多產業(yè)、需求支撐，但是土地供應又太大。從產業(yè)發(fā)展和人口流動來看，土地在一二線和三四線城市之間存在錯配。人口大量流向一二線城市，但是一二線城市土地指標又不夠，而三四線城市人口在外流，但土地指標又很多。

國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市7個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。特大城市增至14個，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。相比住建部《2019年城市建設統(tǒng)計年鑒》中的數(shù)據(jù)，有5個城市晉級到特大城市行列，有1個城市晉級到超大城市行列。

張大偉說，從全國來說，現(xiàn)如今房地產市場已經不存在絕對的短缺，而是一種不均衡狀態(tài)，部分區(qū)域樓市供應過剩，但部分一二線城市還存在供應不足。在這種情況下，除了加快引導部分產業(yè)轉移到三四線城市之外，也應該將土地指標和人口流動掛鉤，將更多的土地指標轉移到一二線熱點城市，滿足人口和產業(yè)發(fā)展的需求。