經(jīng)歷了多年的螺旋式增長后，房地產(chǎn)業(yè)有望向只漲不跌的“黃金時代”正式告別。

易居克而瑞近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年，百強房企權(quán)益銷售金額8.88萬億元，同比下滑6.0%。在行業(yè)分化日益加劇、頭部房企優(yōu)勢漸顯的情況下，該指標出現(xiàn)多年來罕見的負增長，其信號意義引起了外界的廣泛關注。

與此同時，房企的融資、拿地等動作都有所放緩。這其中既有政策端收緊帶來的限制，又有銷售不暢的連帶影響。

百強房企銷售下滑，直接原因是去年下半年以來的行業(yè)流動性收緊。但在這背后，調(diào)控政策的累加效應正在顯現(xiàn)，去杠桿化已是大勢所趨。與此同時，在當下的城市化階段，人口流動帶來的紅利有所減弱，也使得行業(yè)正在失去快速增長的基礎。

分析人士認為，房地產(chǎn)業(yè)正從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，在這一階段，行業(yè)的發(fā)展理念、模式、節(jié)奏等，都將不可避免地發(fā)生變化，只漲不跌的行業(yè)神話也將真正破滅。但在此之前，房企似乎至少還需要撐過3個月，才能真正看到曙光。

業(yè)績之殤

長期以來，規(guī)模一直是衡量房企發(fā)展最重要的指標之一。規(guī)模效應有助于房企降低采購、建筑等成本，也能幫助房企在拿地、融資、合作中獲得優(yōu)勢。

過去多年來，受益于土地、人口、金融等紅利，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模呈螺旋式上升的狀態(tài)，房企借助這一紅利，強化規(guī)模導向。但到2020年，這種情況開始出現(xiàn)變化。當年8月，旨在去杠桿、控風險的“三道紅線”政策出臺；年末，金融機構(gòu)對個人住房貸款實施“五檔管理”；2021年下半年，行業(yè)流動性全方位收緊。

這些政策的影響正體現(xiàn)在2021年的房企業(yè)績中。雖然官方的數(shù)據(jù)顯示去年前11月商品房銷售仍然正增長，但落實到房企層面，數(shù)據(jù)卻不甚樂觀。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，2021年全年，百強房企全口徑銷售金額為12.7萬億元，同比下滑3.0%；權(quán)益銷售金額為8.88萬億元，同比下滑6.0%。規(guī)模房企的銷售額上一次出現(xiàn)集體下滑，還是國際金融危機影響下的2008年。

作為對比，此前的四年（2017年到2020年），百強房企的權(quán)益銷售規(guī)模增速分別為40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。

華東某上市房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，去年年中，公司已經(jīng)適當調(diào)低了銷售目標，一些區(qū)域公司還提高了年終獎額度，但最終還是未能完成目標。

上海易居房地產(chǎn)研究院表示，2021年，規(guī)模房企平均目標完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績目標的部分規(guī)模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年業(yè)績目標。

“即使規(guī)模房企已對業(yè)績增長保持了謹慎預期，并適度調(diào)降了銷售目標，但下半年市場大幅降溫，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績壓力仍然較大。”該機構(gòu)表示。

利潤的攤薄也將是大概率事件。自2019年以來，資金、人力、建筑、原材料等成本的提高就開始蠶食房企的利潤。更重要的是，行業(yè)紅利的消退迫使房企更多地進行“貼身肉搏”，加之“限價令”等政策的影響，很多項目不得不以價換量。

去年以來，政策環(huán)境的嚴峻性有增無減，很多項目仍然面臨“賣不上價”的尷尬，“保利潤”更是無從談起。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年9月以來，70個大中城市的房價經(jīng)歷了由上漲到持平，再到下跌的過程。到11月，有59個城市的新房價格環(huán)比下降，63個城市的二手房價格下降，降價已成為大部分熱點城市的主流。

前述房企人士認為，到今年3月發(fā)布2021年年報時，房地產(chǎn)業(yè)將可能從過去幾年的“增收不增利”，變成“既不增收又不增利”。

規(guī)模效應的終結(jié)

在規(guī)模增長受阻的同時，房企的規(guī)模效應也在減弱。去年以來，流動性的收緊使得一批房企陷入債務違約的邊緣，其中不乏頭部房企，這也令“規(guī)模護城河”的理念受到前所未有的挑戰(zhàn)。

“船大難掉頭。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，高規(guī)模的另一面是高負債、高風險，當政策環(huán)境全面收緊時，小房企相對容易彌補資金缺口，大房企反而不易自救。

他認為，一些出現(xiàn)債務危機的大型房企，資金缺口很快達到百億至千億量級，不僅處置難度大，投資者的信心也很容易受到影響。兩個因素相互作用，使得大型房企的債務處置周期變得曠日持久。

事實上，近幾年來出臺的一些關鍵性政策，對規(guī)模效應產(chǎn)生了直接影響。

一方面，“三道紅線”的出臺，使得房企可獲得的信貸額度不再以規(guī)模為主要依據(jù)，而是以“踩線”情況——即財務健康狀況為主要考量標準。

值得注意的是，隨著監(jiān)管部門將表外債務納入監(jiān)測范圍，一些通過表外轉(zhuǎn)移、明股實債等手段實現(xiàn)“降檔”的房企，仍然很難獲得融資，其面臨的流動性壓力不亞于“紅檔”房企。

另一方面，在22城推行的集中供地政策，令短期資金池深度成為企業(yè)增儲的重要砝碼，大型房企的優(yōu)勢減弱，一些財務狀況良好，又具備較強區(qū)域深耕能力的小房企獲得了更多機會。

由此，規(guī)模房企在融資、拿地中的優(yōu)勢均被削弱。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資額約為1.3萬億元，同比下降26%，近五年來（2017年以來）融資量首次出現(xiàn)負增長，同時達到五年來最低點。2021年百強房企拿地銷售比僅為0.29，同樣創(chuàng)近五年新低。

按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，這也將至少影響到今年的市場供應。多數(shù)機構(gòu)認為，2021年全年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍然有望繼續(xù)沖高。但由于房企手中的貨值不足，尤其是去年下半年以來的新增土儲不足，今年的市場銷售規(guī)模將出現(xiàn)回落。

更為深遠的影響在于，在融資、拿地政策以“長效機制”形態(tài)出現(xiàn)的情況下，房企將逐漸習慣“過緊日子”。由此，未來幾年間，行業(yè)高增長的“神話”也有望徹底破滅。

撐過第一季度？

對于在政策重壓下苦撐的房企來說，更關注的是轉(zhuǎn)機將在何時出現(xiàn)。

針對流動性緊縮對市場帶來的影響，去年9月以來，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號。12月召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。另有不少城市從放松預售資金監(jiān)管、人才購房補貼、出臺“限跌令”等方面出手調(diào)整。

但這些政策利好體現(xiàn)在投資復蘇上，仍需要一定的傳導時間。業(yè)界的共識在于，投資力度大約需要3-6個月的修復期。市場交易真正轉(zhuǎn)暖，也需要6個月的左右時間。

也即，在政策層面不額外加碼的情況下，行業(yè)有望在今年第一季度后出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。

近期，多位房企人士向21世紀經(jīng)濟報道提及這一時間點。北京某大型房企相關負責人透露，公司內(nèi)部曾做過研判，并認為市場將在今年第一季度后真正好轉(zhuǎn)。目前的一個積極信號在于，雖然購房者出手的意愿還不夠強烈，但旗下項目的咨詢量和帶看量已經(jīng)明顯增加。

該人士透露，公司在去年年中以后就很少拿地，并采取了多項措施補充現(xiàn)金流，按照現(xiàn)有的資金安排，完全可以撐過第一季度。

與他的謹慎樂觀不同，仍有從業(yè)者對短期的行業(yè)前景抱有疑慮。華東某大型房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道透露，公司有相當規(guī)模的債務將在今年上半年到期。即使能堅持到市場轉(zhuǎn)暖，倘若升溫幅度不夠大，公司的壓力仍然不能緩解。

據(jù)了解，作為權(quán)宜之計，不少房企正在與投資者商談債務展期事宜，延展期限多在12個月到24個月。一些投資機構(gòu)認為，在度過最艱難的階段后，投資者都在盡量避免房企出現(xiàn)債務違約，也更看中信心的修復，因此大都認同債務展期的做法。

從市場層面看，回暖的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。貝殼研究院的監(jiān)測顯示，去年10月以來，重點城市二手房交易量結(jié)束下降趨勢，并出現(xiàn)溫和復蘇。該機構(gòu)重點監(jiān)測的66個城市新房成交量也在去年11月、12月連續(xù)回升，12月的環(huán)比增幅明顯擴大。同樣自去年四季度以來，百城平均首、二套房貸利率持續(xù)下降，12月較9月累計下降約10個基點；近兩個月（2021年11月和12月）房貸平均放款周期也持續(xù)快速收窄，累計收窄16天。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂預計，今年第一季度，部分核心城市的二手房市場成交量就能夠企穩(wěn)，二季度價格能夠穩(wěn)住。此后，新房市場也將隨之改善，并逐步傳遞到土地市場。由此，整體市場將出現(xiàn)鏈式修復。

來源：21世紀經(jīng)濟報道