來源： 證券時報

在持續(xù)利好政策影響下，一季度房企融資規(guī)模較2021年底有所微升。不過，從同比來看，融資規(guī)模降幅較大。其中，境內(nèi)債發(fā)行占比高達(dá)80%，超9成發(fā)行人為國企性質(zhì)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此前市場寄予厚望的融資增長點(diǎn)，并購債尚未形成規(guī)模，短期內(nèi)對房企整體的融資規(guī)模影響有限。政策回暖的傳導(dǎo)落地仍是一個較為緩慢的過程，房企的融資量將呈現(xiàn)緩慢恢復(fù)的態(tài)勢，整體短期內(nèi)仍保持較低的融資量。

融資規(guī)模環(huán)比微升、同比大降

一季度，房企融資規(guī)模環(huán)比微升，同比大降。

貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴(kuò)大20個百分點(diǎn)。

另據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，比去年四季度微升1.8%。

對于融資規(guī)模同比大降的原因，貝殼研究院認(rèn)為，一是大環(huán)境的不確定性增加。隨著國內(nèi)疫情的不斷反彈、擴(kuò)散，影響了部分城市地區(qū)人民正常的經(jīng)濟(jì)活動秩序，國際上俄烏沖突，中美貿(mào)易摩擦等相關(guān)影響增加市場的悲觀情緒。二是房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險持續(xù)惡化，影響金融端、產(chǎn)業(yè)鏈、需求端預(yù)期。2022年以來，行業(yè)風(fēng)險尚未出清，房企債務(wù)風(fēng)險仍然存在，全產(chǎn)業(yè)鏈條上的參與者信心缺乏，導(dǎo)致積極性下降，維穩(wěn)政策出臺，信心修復(fù)仍需時間。三是房企自身經(jīng)營模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，大規(guī)模舉債發(fā)展的模式逐漸退出，穩(wěn)健的財務(wù)導(dǎo)向房企將主動降低自身負(fù)債規(guī)模。

克而瑞研究中心則認(rèn)為，融資規(guī)模同比大降主要是2021年同期行業(yè)未爆發(fā)企業(yè)大規(guī)模違約事件，市場情況仍相對較好，融資基數(shù)相對較大。2021年底政策頻繁出臺以維穩(wěn)市場，而后2022年一季度以來政策持續(xù)保持2021年底的基調(diào)，繼續(xù)釋放更多利于市場回暖的信號，使得一季度融資較2021年底有所微升。

超九成境內(nèi)債發(fā)行人為國央企

從一季度的發(fā)債情況來看，境內(nèi)債發(fā)行占比高達(dá)80%，其中，發(fā)行人性質(zhì)為國央企的占比高達(dá)94%。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模約1378億元，同比下降28.6%；境外債規(guī)模約355億元，同比下降68.0%。境內(nèi)債券規(guī)模占比80%，較2021年同期上升16個百分點(diǎn)。

從融資成本來看，境內(nèi)方面，一季度債券平均票面利率3.65%，較2021年同期下降112個基點(diǎn)，環(huán)比上一季度票面利率下降49個百分點(diǎn)。

對于境內(nèi)融資成本大降的原因，貝殼研究院認(rèn)為，利率下降主要受到發(fā)債主體企業(yè)性質(zhì)的結(jié)構(gòu)性影響，一季度境內(nèi)共發(fā)行債券融資123筆，其中116筆發(fā)行人企業(yè)性質(zhì)為國央企，占比高達(dá)94%，信用背書優(yōu)厚的國央企會獲得更高的市場認(rèn)可，從而獲得相對低廉的融資利率。

從各個企業(yè)表現(xiàn)來看，克而瑞研究中心指出，2022年有約75%的房企融資規(guī)模同比有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過50%。其中，TOP10規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為34.9%，降幅最小，該梯隊(duì)也是平均融資額最高的梯隊(duì)，主要由于該梯隊(duì)有較多較為穩(wěn)健的民營企業(yè)以及國企央企，為各個金融機(jī)構(gòu)的白名單企業(yè)，融資情況相對正常。而TOP11-30的房企融資規(guī)模下降幅度最大，同比減少66.4%。

未來融資規(guī)�；蚓徛�恢復(fù)

去年底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策得到逐步糾偏，特別是金融信貸政策逐步放寬。金融監(jiān)管部門為做好出險企業(yè)風(fēng)險化解工作，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求，特別是房企并購類融資得到金融監(jiān)管部門的大力支持。

3月16日，國務(wù)院金融委召開專題會議，提出貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

同日，銀保監(jiān)會表示，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。證監(jiān)會表示，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。

對于當(dāng)前的融資形勢，克而瑞研究中心指出，當(dāng)前在行業(yè)風(fēng)險未出清，仍有房企持續(xù)爆發(fā)債務(wù)違約的情況下，市場的擔(dān)憂及觀望情緒使得整體融資仍未呈現(xiàn)大幅回暖。房企一季度融資同比下滑較大，特別是境外融資量2、3月幾乎“停滯”；此外，對于一季度獲得大力支持的并購融資，雖較多企業(yè)獲得大額額度，但根據(jù)監(jiān)測的情況來看，仍未有企業(yè)針對出險企業(yè)有較大的并購動作，也側(cè)面反映出在政策執(zhí)行未有較大落地及明顯回暖之前，無論是市場投資者、購房者、開發(fā)企業(yè)，各方的觀望情緒都較濃。

中指研究院也認(rèn)為，預(yù)期較高的“并購債”一季度主要呈點(diǎn)狀表現(xiàn)，只有個別房企成功發(fā)行，尚未形成規(guī)模，短期對整體債券融資規(guī)模影響有限。

展望二季度及今年下半場，克而瑞研究中心認(rèn)為，由于當(dāng)前政策暖風(fēng)頻吹，但行業(yè)“三條紅線”調(diào)控的基調(diào)維持不變的情況下，政策回暖的傳導(dǎo)落地仍然是一個較為緩慢的過程，并且在新的發(fā)展邏輯之下，即使是發(fā)展穩(wěn)健的企業(yè)也較為謹(jǐn)慎，防范信用及流動性風(fēng)險，因而房企的融資量也將呈現(xiàn)緩慢恢復(fù)的態(tài)勢，整體短期內(nèi)仍保持較低的融資量。