澎湃新聞記者 計思敏

來源：澎湃新聞

4月13日，植信投資研究院召開線上發(fā)布會并發(fā)布《冬天已去，春天來了嗎？——2021年房地產(chǎn)市場回顧與2022年展望》研究報告，植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平及房地產(chǎn)研究團隊進行解讀。

報告指出，2021年，對中國房地產(chǎn)市場而言是困難的一年，全年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)多年新低。展望2022年，預計房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增速可能先走負后轉(zhuǎn)正，波動中小幅下降。

報告顯示，與2021年房地產(chǎn)投資先揚后抑相反，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢，但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至3.5%。

植信投資研究院認為，2022年，房地產(chǎn)政策明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，突出“因城施策”。在穩(wěn)增長的政策大背景下，主基調(diào)偏暖。為穩(wěn)定樓市預期，短期不具備擴大房地產(chǎn)稅試點改革的條件。為更好滿足購房者的合理住房需求，住房金融總體上將進一步回暖，居民房貸利率將小幅下調(diào)，個人按揭貸款增速有望回升；公積金和首付比例等政策可能會進一步松動，以釋放合理的購房需求。地方政府也將積極發(fā)力，落實穩(wěn)樓市的舉措。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，年初以來包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個城市放松或廢除限購、限售等政策，支持樓市良性循環(huán)和健康發(fā)展。

銷售方面，房地產(chǎn)市場銷售可能先抑后穩(wěn)。2022年初房地產(chǎn)市場景氣度仍在慣性下降，主因是全國諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊以及短期房價預期看空等因素所致。到三季度則可能逐步企穩(wěn)。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。

同時，受供求關(guān)系帶來的銷售波動影響，全年房價漲幅可能在大部分時間內(nèi)面臨下行態(tài)勢。房價在上半年總體表現(xiàn)疲軟，走勢將延續(xù)分化，僅部分一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對冷清。結(jié)合過去類似周期的房價表現(xiàn)，預計本輪房價的拐點大致在2022年三季度，庫存偏低的大城市房價在下半年存在一定上行壓力。

報告提到，房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)風險仍值得關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的主要風險聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要包括三大風險：一是經(jīng)營風險；二是流動性風險；三是債務(wù)風險。

植信投資研究院指出，2022年房企將在一季度、三季度迎來償債高峰。其中一季度、三季度重點房企信用債、海外債合計到期規(guī)模分別約為1835億元、2072億元。

土地市場方面，報告指出，2022年土地市場可能仍然面臨偏冷的局面，土地購置費可能連續(xù)兩年負增長。當前房企償債壓力不小，現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價空間較小，特別是民營房企難有機會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍需較長的過程。地方土拍規(guī)則可能松動，有利于增加土地供應，激活土地市場活力。除了一線城市土地市場保持一定熱度之外，部分重點二線城市土地市場也有望逐步回暖，全國范圍內(nèi)土地市場的差異性將進一步體現(xiàn)，三、四線城市土地市場可能維持相對冷清的局面。

植信投資研究院認為，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于下行筑底階段，房地產(chǎn)投資增速放緩不利于宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長，也影響著地方政府土地財政收入。2022年初金融委會議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有利有效的防范化解風險應對方案”。2022年房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵，是房企流動性風險和債務(wù)違約風險能否有效緩釋。

針對當前房地產(chǎn)市場存在的問題與風險，植信投資研究院建議維穩(wěn)政策可依照“改善購房者預期—釋放合理購房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供給”的方向和路徑，精準施策；在堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，突出“因城施策”。

對此，植信投資研究院提出四大類共十五條建議：

第一類，切實因城施策，改善住房需求，扭轉(zhuǎn)悲觀預期。建議提供穩(wěn)定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購房家庭貸款需求；加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度，下調(diào)庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例；對一線和重點二線城市違規(guī)購房行為保持高壓監(jiān)管政策；大力發(fā)展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持；擺正房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，金融政策應對房企進行公允評估。

第二類，創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，穩(wěn)妥化解債務(wù)風險。建議商業(yè)銀行應加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求；開發(fā)貸實施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加并購貸款；嚴禁商業(yè)銀行及金融機構(gòu)隨意停貸、抽貸；對資質(zhì)優(yōu)良的房企增加直接金融支持；放松預售資金監(jiān)管標準；加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。

第三類，盤活土地市場，放松土拍規(guī)則，增加土地供給。建議盤活存量建設(shè)用地，推動存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地；各城市酌情對現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴苛的條款做出適當調(diào)整，降低參拍門檻；將土地限價的側(cè)重點向“招拍掛”價格管理傾斜。

第四類，綜合考量和積極構(gòu)建房地產(chǎn)市場風險監(jiān)測體系。建議建立因地制宜、動態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風險監(jiān)測體系。