“只有當潮水退去的時候，才知道誰在裸泳。”

2021年下半年起，地產(chǎn)行業(yè)頻繁遭遇“黑天鵝”事件，多家大型房企出現(xiàn)流動性危機，國際三大評級機構(gòu)標普、穆迪、惠譽接連下調(diào)地產(chǎn)公司評級。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇融資寒冬，三大國際評級機構(gòu)接連下調(diào)受評房企評級或展望已超過250余次，對房企融資等方面產(chǎn)生重大影響。有機構(gòu)樣本調(diào)研了46家內(nèi)地房企，這其中，已有23家房企的信用評級與展望被撤銷，基本都是規(guī)模TOP50房企。

億翰智庫認為，在“三道紅線”、“兩集中供地”等樓市調(diào)控政策常態(tài)化之下，以及疊加疫情影響，再到個別頭部房企暴雷，銀行、評級等各類金融機構(gòu)對房企開啟了普遍性的限制，同時地方政府進一步加強預售資金監(jiān)管，使得房企資金壓力倍增。信用評級下降，使得部分出險地產(chǎn)公司融資成本增高，甚至融資渠道不暢，導致流動性危機加劇。

上述背景之下，房企們?nèi)裟鼙３衷u級展望穩(wěn)定尤為顯得珍貴。

行業(yè)分化下的確定性，評級優(yōu)勢壁壘進一步提升

評級，像一面鏡子，真實反映出房企的經(jīng)營素質(zhì)。

評級機構(gòu)在給房企做評級時綜合考慮了各方面，包括業(yè)績增長能力、盈利能力、債務杠桿率以及流動性管理等。有的房企為了讓數(shù)字更好看，會通過明股實債和表外負債等方式，來減輕賬面?zhèn)鶆�。而隨著暴雷房企屢見不鮮，很多評級機構(gòu)也在不斷調(diào)整模型，“寧可誤殺，也不可放過”。

評級體系中，標普、穆迪、惠譽三大國際機構(gòu)無疑最具權(quán)威性。而從三大國際機構(gòu)對于房企評級調(diào)整的態(tài)度來看，市場走向不容樂觀。業(yè)內(nèi)人士認為，預計2022年出現(xiàn)房企負面評級或評級下調(diào)的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現(xiàn)在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等方面。

不過，在評級機構(gòu)大面積調(diào)低評級的情況下，仍有部分房企獲得了正面評價，如新城、龍湖、旭輝、綠城、碧桂園等優(yōu)質(zhì)的公司均獲得部分“投資級”評級。此外4月8日，標普發(fā)布報告上調(diào)中國金茂（00817.HK）展望至“穩(wěn)定”，確認其長期發(fā)行人信用評級BBB-。

這實際上與房企融資表現(xiàn)已經(jīng)形成互為因果關(guān)系，繼而對市場產(chǎn)生分化效應。億翰智庫報告顯示，融資渠道向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速有15%的差距，且政策的邊際放寬都是從優(yōu)質(zhì)龍頭房企開啟，如銀行間市場的融資出現(xiàn)松動，發(fā)債成功的以主體評級較高的房企為主。

政策端也明確態(tài)度。有4月11日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），指出，營造良好發(fā)展環(huán)境，穩(wěn)定企業(yè)預期；增進價值回歸，穩(wěn)定投資者預期�！锻ㄖ�》提到將支持民營房企發(fā)債融資，將有利于緩解民營房企融資難的狀況。支持房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型的領(lǐng)域?qū)⒌玫浇鹑谥С�。將有利于穩(wěn)定房企預期，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

保持民營房企高信用評級，龍湖集團展現(xiàn)出生長韌性

值得一提的是，2022年4月12日，標普、穆迪確認對龍湖的信用評級，分別維持原評級BBB、Baa2，展望均為穩(wěn)定。此前，龍湖已獲得惠譽BBB評級展望穩(wěn)定、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定。截至目前，龍湖集團是唯一獲得境內(nèi)外“全投資級”評級的民營房企。

標普認為：“龍湖在保持穩(wěn)健財務紀律的同時穩(wěn)步擴張，將有助于公司在未來一到兩年抵御不利的市場環(huán)境波動。”

穆迪則在評級報告中稱，Baa2評級得益于龍湖集團強大的品牌知名度、多樣化的地理覆蓋范圍、強大的流動性，以及在整個周期內(nèi)銷售增長。財務數(shù)據(jù)顯示，2021年，龍湖集團銷售面積達到1708.9萬平方米、合同銷售額為2900.9億元，分別同比增長5.7%、7.2%。受益于良好的銷售情況，2021年龍湖集團營業(yè)收入達到2233.8億元，歸母核心凈利潤為224.4億元，分別同比增長21.0%、20.1%。經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整期，龍湖集團依然保持高質(zhì)量增長，盤面持續(xù)穩(wěn)健。

長期的財務自律、現(xiàn)金流充沛，是房企掌握主動權(quán)的核心因素，時刻保持審慎財務管理，是房企穿越周期風險的“法寶”。截至2021年年底，龍湖平均借貸成本為年利率4.14%，創(chuàng)歷史新低，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率64.7%，凈負債率進一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比6.11倍，在手現(xiàn)金885.3億元，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)較高水準。

財務自律之外，龍湖“第二增長曲線”全面開花，持續(xù)貢獻穩(wěn)定的收入與利潤。2021年，龍湖集團經(jīng)營性收入達到188.3億元，同比增長39%。

截至2021年底，龍湖已開業(yè)商場達到61座，開業(yè)總建面為594萬平方米，覆蓋13個城市，商業(yè)整體租金收入為81.5億元，同比增長40%；龍湖租賃住房已開業(yè)房間數(shù)達到10.6萬間，房源規(guī)模處于行業(yè)頭部水平，全年租金收入為22.3億元，同比增長23%；龍湖物業(yè)管理收入超過104億元，實際面積達到2.64億平方米，連續(xù)13年客戶滿意度超90%。

龍湖商業(yè)運營、租賃住房、物業(yè)管理等經(jīng)營性業(yè)務均成長為行業(yè)頭部品牌，為其提供新的利潤增長點。2021年業(yè)績會上，龍湖CEO陳序平表示，“龍湖商業(yè)的毛利接近75%，包括物業(yè)毛利，這部分高毛利業(yè)務收入占比逐步提高，對整個集團毛利率的穩(wěn)定包括提高是有幫助的。”

基于良好的信用狀況，龍湖的融資渠道始終保持通暢。2021年11月，中國銀行間市場交易商協(xié)會召開房企代表座談會之后，龍湖集團發(fā)行中期票據(jù)得到受理，是首批獲得在銀行間債券市場發(fā)債的民營房企。12月，龍湖發(fā)行一支為期15年的中期票據(jù)，規(guī)模不超過人民幣10億元，票面利率為3.7%，從發(fā)債規(guī)模、利率、年限維度來講，在國內(nèi)民營房企中均處于較優(yōu)水平。

2022年1月，龍湖集團完成28億公募公司債券的發(fā)行，其中3+3年期品種發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率3.49%；5+3年期品種發(fā)行規(guī)模8億元，票面利率3.95%。2月14日，龍湖集團又取得中國銀行間市場交易商協(xié)會接受注冊通知書，注冊規(guī)模為50億元。

融資成本、融資渠道雙重利好，令龍湖集團的債務結(jié)構(gòu)更加健康，償債能力增強，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

行業(yè)動蕩期，龍湖展現(xiàn)出來的韌性和增長性亦得到多家第三方機構(gòu)認可。2021年3月15日，龍湖集團被納入恒生指數(shù)成份股，正式躋身藍籌股行列。8月，2021年《財富》世界500強排行榜發(fā)布，龍湖集團躋身世界500強，位列第456位，展現(xiàn)出穩(wěn)健的經(jīng)營質(zhì)量和強大的企業(yè)綜合實力。