繼3月“小陽(yáng)春”缺席之后，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)行情依舊延續(xù)頹勢(shì)，房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)晕从忻黠@改善，市場(chǎng)整體表現(xiàn)保持低迷，疊加部分城市受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇。

4月30日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫(kù)幾乎同時(shí)發(fā)布房企今年1-4月銷售業(yè)績(jī)排行。前4個(gè)月銷售額超千億房企僅有3家，分別為碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展，而去年則為9家。同時(shí)，房企門檻值也出現(xiàn)普跌，前4個(gè)月銷售額TOP10房企門檻值為486億元，同比降低50.3%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回穩(wěn)，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相對(duì)充裕的改善型購(gòu)房消費(fèi)，預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)。

碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展1-4月銷售額超千億

今年前4個(gè)月，房企的銷售額與去年相比仍大幅減少。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中，銷售額超千億房企3家，分別為碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展，較去年同期減少6家；而超百億房企57家，較去年同期減少了46家。

權(quán)益銷售額方面，與去年相比也同樣大幅減少。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企權(quán)益銷售額均值為155.2億元，權(quán)益銷售面積均值為109.1萬(wàn)平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

從目前來(lái)看，不同陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量均有較大變化。千億以上陣營(yíng)3家，較去年同期減少6家，銷售額均值1408.6億元；第一陣營(yíng)（500億-1000億）和第二陣營(yíng)（300億-500億）企業(yè)分別為6家和7家，較去年同期均減少11家。

供圖/中指研究院

另?yè)?jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，房企門檻值依舊普跌，其中前4個(gè)月TOP10房企門檻值為486億元，同比降低50.3%；TOP20和TOP30房企門檻值分別為257億元、209億元，同比降幅分別為58.7%、49.2%；TOP50房企門檻值為111億元，降幅為58.5%。

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，2021年下半年以來(lái)，多重因素疊加下，市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，歷時(shí)10個(gè)月仍未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。從根源上看，影響市場(chǎng)走勢(shì)的各因素仍未有顯著改善，包括消費(fèi)者預(yù)期、消費(fèi)者購(gòu)買力及疫情等等，門檻值走低或仍將持續(xù)。

而從集中度數(shù)據(jù)來(lái)看，各梯隊(duì)房企集中度都較前期有所下滑，截至2022年4月，TOP10房企集中度為21%，較2021年下滑4個(gè)百分點(diǎn)；TOP30和TOP50房企集中度分別為35%、43%，分別較2021年降低11個(gè)、15個(gè)百分點(diǎn)。

“集中度指標(biāo)直觀反映了不同梯隊(duì)房企所占有的市場(chǎng)份額，當(dāng)行業(yè)遭遇挑戰(zhàn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)受挫，行業(yè)集中度也將保持同步向下變動(dòng)。當(dāng)行業(yè)格局重塑尚未完成時(shí)，集中度或仍將持續(xù)下探，待行業(yè)秩序穩(wěn)定，各企業(yè)發(fā)展進(jìn)入到良性循環(huán)中，各企業(yè)份額也將穩(wěn)定在一定水平，行業(yè)集中度也將保持穩(wěn)定。”億翰智庫(kù)分析稱。

疫情因素下房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇

從4月單月來(lái)看，受限于國(guó)內(nèi)疫情反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。其中，一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%；26個(gè)二三線城市成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至60%。

分區(qū)域來(lái)看，4月，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)近乎全面“熄火”，尤其是受疫情影響，上海樓市進(jìn)入停擺狀態(tài)，封控時(shí)間過(guò)長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)降低居民收入及消費(fèi)預(yù)期；而杭州、寧波、合肥、南京等地市場(chǎng)也出現(xiàn)走弱，其中南京案場(chǎng)客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤(pán)平均去化率低至33%，熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)“流搖”現(xiàn)象，邊緣板塊折扣力度加大。

在京津冀地區(qū)，僅北京市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖，新盤(pán)平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價(jià)比樓盤(pán)銷售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)。

天津、河北市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重。天津來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量同比均下降約4成，新盤(pán)平均去化率仍處23%低位；唐山、滄州、張家口等降價(jià)促銷，除核心地段品質(zhì)樓盤(pán)取得一定效果之外，其余項(xiàng)目成交依舊慘淡。

此外，大灣區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度也弱于預(yù)期。廣州新盤(pán)平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對(duì)堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域庫(kù)存積壓，成交未見(jiàn)起色；與此同時(shí)，深圳仍未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，新盤(pán)平均去化率小幅回落至32%，佛山、東莞、惠州等市場(chǎng)繼續(xù)“蟄伏”。

業(yè)內(nèi)：房企抓住政策窗口加大并購(gòu)融資

雖然4月有超40個(gè)省市落地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，比如南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購(gòu)，但是市場(chǎng)起色有限。

對(duì)此，克而瑞分析人士認(rèn)為，在市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支、市場(chǎng)信心缺失之下，短期內(nèi)實(shí)難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的頹勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回穩(wěn)，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相對(duì)充裕的改善型購(gòu)房消費(fèi)。

上述分析人士預(yù)計(jì)，核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，等到一二線城市市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。

值得關(guān)注的是，面對(duì)銷售回款不暢，部分房企仍面臨流動(dòng)性危機(jī)。“由于房企頻頻出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，人們開(kāi)始擔(dān)憂房屋是否能夠順利交付、質(zhì)量是否有保證等，因此在購(gòu)房上觀望情緒更濃，遲遲不敢做出購(gòu)房決策。”億翰智庫(kù)分析人士如是說(shuō)。

億翰智庫(kù)分析人士建議，要保障項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度順利推進(jìn)，應(yīng)在預(yù)售資金監(jiān)管上趨嚴(yán)，限制企業(yè)對(duì)于預(yù)售資金調(diào)動(dòng)的自由度，確保預(yù)售資金主要用于項(xiàng)目的工程建設(shè)，預(yù)售資金監(jiān)管的底線必然需要堅(jiān)守。此外，在貸款上支持優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行收并購(gòu)，包括并購(gòu)貸款不計(jì)入“三道紅線”計(jì)算。事實(shí)上，銀保監(jiān)會(huì)多次發(fā)文對(duì)房企并購(gòu)表示支持，目的也是為了支持引導(dǎo)行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房企對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)，能夠保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利推進(jìn)。

中指研究院分析人士也表示，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多重方式抓住政策窗口期，獲取并購(gòu)融資，比如在4月，保利發(fā)展、信達(dá)等房企發(fā)行房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券；新希望地產(chǎn)、陜建地產(chǎn)集團(tuán)與銀行簽署并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

來(lái)源：新京報(bào)