在7月“業(yè)主停貸”事件發(fā)生后，銀保監(jiān)會三次發(fā)聲回應(yīng)，此后“保交樓”首次被寫入中央政治局會議公告中。這意味著，“保交樓”成為今年房地產(chǎn)工作的重中之重。

“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”之下，房地產(chǎn)紓困手段不斷。從中央到地方，從發(fā)放并購貸款到AMC（資產(chǎn)管理公司）入場、地方城投公司馳援，再到地方政府主導成立紓困基金，紓困對象從出險（發(fā)生債務(wù)違約、展期、交換要約等流動性風險事件）房企到停工、爛尾樓盤。

值得關(guān)注的是，不管哪種紓困手段，入場的“白衣騎士”更傾向于紓困具體項目而非企業(yè)本身。在業(yè)內(nèi)人士看來，背后的主要原因是出險企業(yè)集團債務(wù)規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復雜，市場化紓困方基于風險考量，更多會從項目入手。

從并購貸、AMC到紓困基金

今年以來，對于房地產(chǎn)的紓困，經(jīng)歷了幾個階段，運用了多種方式與手段。

自去年底監(jiān)管層提及支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目并合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款后，今年一季度，包括招商蛇口、建發(fā)集團、華潤置地、五礦地產(chǎn)、碧桂園、美的置業(yè)、萬科等在內(nèi)的企業(yè)都發(fā)布了相應(yīng)的并購貸融資計劃。

4月份，AMC開始登場。當月，據(jù)媒體報道，金融監(jiān)管部門向四大國有資產(chǎn)管理公司和18家金融機構(gòu)提供了12家出險房企清單，針對其資產(chǎn)收并購等工作提出6項政策指導。

此后的每一個月，AMC都有動作，諸如4月份，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)達成戰(zhàn)略合作。5月份，中南控股與華融資產(chǎn)等達成合作。6月份，浙江房協(xié)與浙商資產(chǎn)達成合作協(xié)議。7月份，華融資產(chǎn)與新華聯(lián)達成合作。8月份，中南控股與江蘇資產(chǎn)簽署合作框架協(xié)議。

截至目前，已經(jīng)有包括華融資產(chǎn)、信達資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)在內(nèi)的四大全國性的AMC以及浙商資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)、河南資產(chǎn)、湖北資產(chǎn)等地方性的AMC入場房地產(chǎn)。

此后，紓困進入新階段，以紓困基金形式推動風險化解。中指院指出，由政府牽頭，聯(lián)動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本，共同成立房地產(chǎn)紓困基金。

鄭州百億房地產(chǎn)紓困基金是最典型的案例。由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團有限公司參與，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運作，再由各區(qū)縣吸引不同類型社會資本共同出資設(shè)立子基金，鄭州北龍湖金融島寫字樓成為首個落地的紓困項目。

中指院認為，通過這種“以少帶多”的方式，撬動多方資本，通過項目收并購等方式對問題樓盤進行解困，起到了盤活行業(yè)流動性的作用。

救企業(yè)還是救項目？

縱觀地產(chǎn)同行、AMC、城投公司等對于出險房企的紓困，更多的是傾向于先救項目。我們看到，基于集團層面的戰(zhàn)略合作，股權(quán)、債權(quán)重組等并無明顯進展，更多也是以項目的落地紓困為主。

目前已有明顯進展的紓困案例也以項目為主，諸如鄭州北龍湖金融島寫字樓項目、信達資產(chǎn)對佳兆業(yè)進行救助的首個成功落地項目悅伴灣、中糧信托對于恒大江陰爛尾項目的盤活……

“針對個別項目的盤活，是現(xiàn)實的，但是想要盤活地產(chǎn)商，難度太大了。”一位地方AMC相關(guān)負責人如是說。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水看來，集團債務(wù)規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復雜，如果進行紓困，所需資金量巨大且耗時很長。單一項目的債務(wù)結(jié)構(gòu)相對簡單，體量小，地方AMC等可借助自身優(yōu)勢及經(jīng)驗調(diào)動本地資源協(xié)同解決。有些企業(yè)只是遇到了短期流動性問題，本身資產(chǎn)質(zhì)量不差，紓困資金可幫助其通過盤活項目獲得相應(yīng)的回款，使得集團層面再度獲得流動性，起到紓困資金的放大作用。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，從紓困層面來看，既有項目亦有企業(yè)，兩者可以并行，但重點有所不同。諸如地方性紓困基金等重點還是要從項目入手，尤其是住宅項目，只有快速解決項目的問題才能穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)民生。對于部分優(yōu)質(zhì)的民企則應(yīng)從企業(yè)層面加速紓困，有選擇性地加快優(yōu)質(zhì)民企的融資支持，可以由點及面快速從全國層面加快項目的開工建設(shè)，并可形成示范性作用，堅定市場信心。

優(yōu)質(zhì)項目更易被優(yōu)先紓困

值得關(guān)注的是，即便是先救項目，并非所有的停工、爛尾項目都能被惠及，從目前披露的紓困成功案例來看，以優(yōu)質(zhì)項目為主。

以佳兆業(yè)悅伴灣項目為例，為什么可以被盤活？在浙商證券看來，該項目坐落于廣州南沙灣的核心區(qū)域，緊鄰珠江，項目周邊教育配套優(yōu)越，醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全，商業(yè)價值可觀�？硕�瑞提供的資料顯示，悅伴灣項目整體占地面積3.06萬平方米，容積率3.3，可售面積約10萬平方米，按其周邊同類項目成交均價3.5萬元/平方米計算，項目總貨值可達35.34億元。

上述地方AMC相關(guān)負責人表示：“AMC的收益在下降，風險也會同步降下來。AMC作為財務(wù)投資人，進入后是要退出的，因此目前更傾向于做一些更保守、更穩(wěn)定、更安全的項目。”

天風證券分析稱，當前市場化紓困對項目質(zhì)量要求較高，且大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能已經(jīng)被市場消化，對于更多資不抵債的項目仍面臨重組定價、紓困資金的來源和退出問題。

張波認為，在紓困的方式上，一是靠外部推動，二是靠內(nèi)部解決。從外部推動來看，AMC進場、城投公司助力、央企國企接盤，包括成立紓困基金都是重要的方式，這類方式主要側(cè)重于通過外部力量推動問題項目的解決，但在實際操作中，由于考慮到風險因素，往往都是“資大于債”的項目更容易被優(yōu)先解決。從內(nèi)部解決來看，主要是推進融資定向支持，從房企內(nèi)部系統(tǒng)性緩解資金壓力，加大現(xiàn)金流保障能力。

如何更好地紓困房地產(chǎn)呢？劉水建議，發(fā)揮紓困基金的示范作用和杠桿作用，拉動多方資本共同入市化解風險；對出險項目和出險房企的風險成因加以辨別，對于只是遇到短期流動性問題的對象提供融資便利，加快風險處置速度，對于救助價值低的主體，則以市場化方式推動債務(wù)重組。從根本上看還是要市場回暖，建議在政策層面以更大力度支持剛性和改善性需求。

“房地產(chǎn)市場要有購房需求，紓困才有意義。”上述地方AMC相關(guān)負責人如是說。

【觀點】

當前“保交樓”是維護市場穩(wěn)定、保障民生的重要任務(wù)，救助項目的意義更大一些。——中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水

無論是AMC進場、城投公司助力、央企國企接盤，還是成立紓困基金，都側(cè)重于通過外部力量推動問題項目的解決。但在實際操作中，由于考慮到風險因素，往往都是“資大于債”的項目更容易被優(yōu)先解決。——58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波

來源：新京報