在支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”發(fā)出后，資本市場(chǎng)給予了積極反饋。

近日，地產(chǎn)板塊再次迎來(lái)大漲，在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中漲幅居首。截至收盤(pán)，萬(wàn)科A、金地、保利發(fā)展、金科股份、華僑城A、新城控股等近40家A股房企漲停。

地產(chǎn)股再次沸騰的原因，在于“第三支箭”重新全面放開(kāi)了A股和H股房企的股權(quán)融資通道，落地速度和力度均超出市場(chǎng)預(yù)期。

至此，信貸、債券、股權(quán)融資組成的融資框架為房地產(chǎn)行業(yè)筑起護(hù)城河，在一定程度上防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。

雖然11月11日發(fā)布的“金融16條”意味著政策紓困方向已從“保交樓”轉(zhuǎn)向“保交樓，穩(wěn)房企”，但從信貸、債券這兩支箭射向的企業(yè)名單來(lái)看，受益房企數(shù)量依然有限，僅有未出險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)房企得到了支持。對(duì)于已出險(xiǎn)房企的紓困，業(yè)內(nèi)依然不樂(lè)觀。

“第三支箭”發(fā)出后，哪些房企將受益？出險(xiǎn)房企的紓困路徑是否已經(jīng)清晰？這些都需要進(jìn)一步觀察。

新政出臺(tái)后，第一家官宣表示要進(jìn)行定增募資的是武漢本地房企福星股份，他們希望增發(fā)30%的股份募資后用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。目前還處于意向階段，后續(xù)還需要多個(gè)審核程序。

從證監(jiān)會(huì)11月28日晚發(fā)布的房企股權(quán)融資5項(xiàng)優(yōu)化措施來(lái)看，前三項(xiàng)主要在恢復(fù)A股和H股上市房企并購(gòu)重組以及再融資，后兩項(xiàng)強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步發(fā)揮REITs和私募股權(quán)投資基金的作用，盤(pán)活存量資產(chǎn)。

國(guó)內(nèi)房企上市方式主要分為A股、H股以及紅籌股，進(jìn)行股權(quán)融資所受到的監(jiān)管條件各不相同。

紅籌股和H股同在香港上市，其根本區(qū)別是H股在境內(nèi)注冊(cè)，紅籌股則在境外注冊(cè)，再融資不需要證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。因此屬于紅籌股的內(nèi)房股過(guò)去一直都可以進(jìn)行再融資，近期碧桂園、雅居樂(lè)這類(lèi)紅籌股也都成功完成了配股融資。

H股的再融資近些年也沒(méi)有叫停，屬于H股的富力地產(chǎn)以及萬(wàn)科企業(yè)（02202.HK）均在2019年和2020年有過(guò)配股融資的動(dòng)作，此次證監(jiān)會(huì)調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，包括富力地產(chǎn)、萬(wàn)科企業(yè)等在內(nèi)的H股再融資的批準(zhǔn)將會(huì)更容易一些。

A股地產(chǎn)再融資則自2016年起基本停滯。因此，此番政策直接影響更多還是房企在A股市場(chǎng)的再融資，這對(duì)于房企降杠桿有極大作用。

目前市場(chǎng)環(huán)境下，房企大致可以分為三大類(lèi)，第一類(lèi)是央國(guó)企和沒(méi)有出險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)龍頭民企；第二類(lèi)是現(xiàn)金流緊張但還未出險(xiǎn)的房企；第三類(lèi)則是已出險(xiǎn)房企。

浙商證券分析師楊凡指出，證券會(huì)股權(quán)融資5條并未明確劃分政策受益方是國(guó)企還是民企，原則上認(rèn)為所有房企都有可能受益，短期來(lái)看安全性能越高的房企率先獲得支持的概率更高。

從11月21日證監(jiān)會(huì)主席的講話中也可以看出，此輪支持房企股權(quán)融資的目的是為了實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。

中郵證券分析師劉清海表示，優(yōu)質(zhì)房企或成本次政策的主要受益對(duì)象，出險(xiǎn)房企受益度不高。

在眾多優(yōu)質(zhì)房企中，多家券商認(rèn)為新城控股是目前A股房企中有定增批文在手，能夠最快獲利于“第三支箭”的民營(yíng)房企。

據(jù)界面新聞了解，新城控股在2016年獲得定增批準(zhǔn)后于2022年延長(zhǎng)定增有效期，截至11月24日，在證監(jiān)會(huì)再融資申請(qǐng)企業(yè)中排名第一位，狀態(tài)為已通過(guò)發(fā)審會(huì)。

一位A股上市房企財(cái)務(wù)高管對(duì)界面新聞表示：“過(guò)去幾年我們公司也很努力想做股權(quán)融資，比如增發(fā)新股等，但證監(jiān)會(huì)都不批�，F(xiàn)在重啟股權(quán)融資是好事，但時(shí)過(guò)境遷，投資人不一定買(mǎi)單了。”

眾所周知，股權(quán)融資是更為市場(chǎng)化的行為，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖也告訴界面新聞，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)極度警惕，H股此前本身也難以獲得有效的認(rèn)購(gòu)，此次股權(quán)融資只會(huì)有適量的幫助。

盡管資本市場(chǎng)是否認(rèn)可仍有待觀察，但股權(quán)融資的重啟卻為地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清找到了一條新思路。

中銀證券地產(chǎn)首席分析師夏亦豐表示，此次政策特別提及發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)，出險(xiǎn)房企可借此類(lèi)重組上市來(lái)理順債務(wù)關(guān)系，優(yōu)質(zhì)房企則有收購(gòu)或控制出險(xiǎn)房企的機(jī)會(huì)，對(duì)整體行業(yè)積壓已久的債務(wù)問(wèn)題起到真正的化解作用，激活行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)。

申萬(wàn)宏源分析師也指出，并購(gòu)重組的放開(kāi)有利于推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)出現(xiàn)房企或出險(xiǎn)項(xiàng)目，有利于國(guó)央企進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)地產(chǎn)資源整合協(xié)同，主要受益房企包括：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份等。

值得一提的是，監(jiān)管層要求募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。

國(guó)泰君安首席地產(chǎn)分析師謝皓宇表示，募集的資金若用于存量項(xiàng)目，則不能用于擴(kuò)張，因此，本次再融資的放開(kāi)，更多的是有利于中小市值央國(guó)企。

“一方面，中小市值央國(guó)企可以迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，解決有信用和運(yùn)營(yíng)能力、但考核之下難以高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，另一方面，集團(tuán)層面有資產(chǎn)注入的，可以盤(pán)活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。”

謝皓宇還認(rèn)為，凈資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小的央企如中交地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)等，會(huì)受益于本次再融資放開(kāi)，迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，帶來(lái)中期成長(zhǎng)，其他國(guó)企如首開(kāi)股份、信達(dá)地產(chǎn)等，將帶來(lái)明顯的PB估值修復(fù)。

在此背景下，再融資重啟或?qū)Ξ?dāng)前行業(yè)格局帶來(lái)深遠(yuǎn)影響，通過(guò)并購(gòu)重組，行業(yè)將快速出清，并達(dá)到新均衡。

在并購(gòu)重組恢復(fù)之后，對(duì)于想要在A股上市的房企來(lái)說(shuō)，后續(xù)借殼上市也將成為可能。

此前恒大在2016年曾與深深房簽署重組上市協(xié)議，意圖通過(guò)借殼方式回歸A股，但在當(dāng)時(shí)政策環(huán)境下一直未能成行，2020年11月已宣布終止借殼計(jì)劃。

不過(guò)以目前恒大的資產(chǎn)和負(fù)債狀況，即便新政允許借殼，這家曾經(jīng)的龍頭房企也很難受惠。

與恒大的借殼方式不同，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和富力地產(chǎn)則希望直接沖擊A股上市，期間數(shù)次提交招股書(shū)排隊(duì)，最終也沒(méi)有成功。

如今A股放開(kāi)房企上市限制后，已經(jīng)告別傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式、轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)商管是否會(huì)重新考慮回歸A股？

一位接近萬(wàn)達(dá)的知情人士對(duì)界面新聞表示，萬(wàn)達(dá)暫時(shí)還沒(méi)有調(diào)整上市策略的計(jì)劃，將繼續(xù)努力推進(jìn)港股上市。目前A股新政策剛出臺(tái)，還得觀望一陣。

除了股權(quán)融資外，證監(jiān)會(huì)也進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房企資產(chǎn)證券化的支持。

首先提出加大力度以推動(dòng)保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。

目前房企中僅有華潤(rùn)置地在近期成功發(fā)行一單保租房REITs，后續(xù)預(yù)計(jì)萬(wàn)科、龍湖、旭輝、招商蛇口等在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域深耕的房企也將成功申報(bào)。

其次，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。在這方面持有較多物流園的萬(wàn)科以及持有較多產(chǎn)業(yè)園的金地等或受益。

最后，證券會(huì)還提出要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。

申萬(wàn)宏源分析師認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募基金類(lèi)似于私募REITs，本次底層資產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)，或?yàn)楹罄m(xù)公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍至商場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)打下基礎(chǔ)。

供給端信用修復(fù)和供給資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)是行業(yè)復(fù)蘇的先決條件，但不充分。

上述房企財(cái)務(wù)高管對(duì)界面新聞表示，當(dāng)前房企所有的融資通道均已放開(kāi)，但這不是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)困境的關(guān)鍵，當(dāng)前的核心點(diǎn)還不在融資，而在市場(chǎng)銷(xiāo)售端。

東吳證券分析師房誠(chéng)琦認(rèn)為，本輪地產(chǎn)調(diào)整周期的破局之道在于：恢復(fù)房企融資能力——解決民營(yíng)房企信用危機(jī)——市場(chǎng)信任恢復(fù)——配合需求端政策的銷(xiāo)售端回暖——市場(chǎng)最終恢復(fù)正循環(huán)。

這意味著，接下來(lái)融資端的種種政策利好，需要在切實(shí)落地并實(shí)質(zhì)改善房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)后，同時(shí)購(gòu)房者信心恢復(fù)、銷(xiāo)售端逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)恢復(fù)到穩(wěn)定健康發(fā)展節(jié)奏。

來(lái)源：界面新聞