經(jīng)歷了一年多流動(dòng)性危機(jī)的房地產(chǎn)，終于在2022年末迎來真正的“活水”。

2022年11月，監(jiān)管部門先后向房地產(chǎn)業(yè)射出“三支箭”，即分別在銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資等方面給予支持。此后，隨著銀行對(duì)部分大型企業(yè)重啟授信，以及部分民企申請(qǐng)債券發(fā)行，房地產(chǎn)企業(yè)的融資正式“破冰”。

這些動(dòng)作的落地，被認(rèn)為是樓市政策在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，開始致力于“保市場主體”。

2022年，各級(jí)監(jiān)管部門出臺(tái)了一系列的穩(wěn)樓市政策，試圖從供需兩端入手，為行業(yè)注入流動(dòng)性。其中，前期政策主要在需求端發(fā)力，通過各種手段降低購房門檻，并保證民生需求。到年末，苦苦支撐了多時(shí)的房企也開始享受到來自金融機(jī)構(gòu)的“活水”。

如今，“三支箭”開弓已滿月，但對(duì)房企流動(dòng)性的注入，顯然并未“雨露均沾”，一些基本面不佳的房企，仍未獲得相關(guān)的支持。這不僅影響房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)程，也將使行業(yè)出現(xiàn)新一輪的分化。

從保項(xiàng)目到保主體

在“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的政策導(dǎo)向下，2022年以來，各級(jí)監(jiān)管部門出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策，都包含了降低購房門檻、支持合理需求的內(nèi)容。其中，不少城市通過放松“四限”(限購、限價(jià)、限貸、限售)、給予財(cái)政補(bǔ)貼等方式，給予購房者以支持。

與此同時(shí)，在2022年三度降息后，購房者面臨的信貸門檻也已降至低位。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2022年12月，百城首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。

但由于各種原因，銷售端并未真正改善。2022年，全國商品房銷售規(guī)模長期保持兩成以上的同比跌幅。

2022年中，隨著部分開發(fā)商遭遇流動(dòng)性緊張，進(jìn)而影響到項(xiàng)目施工和交付。業(yè)主迫于無奈，選擇停止償還貸款。從而引發(fā)“停工停貸”風(fēng)波，并成為民生問題。

在2022年7月召開的中央政治局會(huì)議中，監(jiān)管部門提出“保交樓、穩(wěn)民生”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域守住安全底線。各地也紛紛設(shè)立地方專項(xiàng)紓困基金，對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行資金支持。

但此時(shí)，作為市場主體的房企，仍然無法得到金融機(jī)構(gòu)的資金支持，停滯多時(shí)的股權(quán)、債券融資渠道也不夠暢通。因此，有業(yè)內(nèi)人士將這輪紓困稱為“救項(xiàng)目、不救企業(yè)”。

到2022年末，情況終于有所改變。11月中旬，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，有16個(gè)方面的內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行金融支持。該文件也被稱為“金融16條”。

作為“金融16條”的落實(shí)，國有六大行率先向優(yōu)質(zhì)房企提供了萬億級(jí)的授信額度，后陸續(xù)又有其他商業(yè)銀行向房企提供授信。這也是射向房地產(chǎn)融資的“第一支箭”。

此后，股權(quán)融資也開始暢通。去年以來時(shí)斷時(shí)續(xù)的債券融資，也實(shí)質(zhì)性“開閘”。由此，房地產(chǎn)融資的“三支箭”已全部射出。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，以11月為分水嶺，監(jiān)管對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境得到優(yōu)化。

寬松與分化

到目前為止，“三支箭”射出已經(jīng)超過一個(gè)月，并釋放了大量資金。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，自從“金融16條”發(fā)布實(shí)施以來，已有60余家銀行機(jī)構(gòu)落實(shí)政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。債券融資方面，11月以來，民企積極申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億。 同時(shí)，股權(quán)融資信號(hào)發(fā)出后，已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃。在已確定額度的融資計(jì)劃中，總規(guī)模超過300億元。

該機(jī)構(gòu)指出，“在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動(dòng)性緊張問題將得以明顯改善。”

但并不是所有房企都能夠獲益。浙江某小型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于公司并未上市，且無上市計(jì)劃，目前很難進(jìn)行股權(quán)融資，而債券融資、銀行信貸的渠道也并未放開。因此，目前只能借助民間融資等其他渠道來補(bǔ)充現(xiàn)金流，同時(shí)寄望于市場回暖。

到目前為止，一些已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的大中型房企，甚至頭部房企，也未能借助這些渠道來補(bǔ)充資本金。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，不是所有市場主體都能夠受益于當(dāng)下的政策寬松。出于風(fēng)險(xiǎn)把控的考慮，金融機(jī)構(gòu)和投資人都不會(huì)向杠桿過高、擴(kuò)張過快、債務(wù)問題嚴(yán)重的房企放貸，哪怕是大型房企。監(jiān)管機(jī)構(gòu)也會(huì)慎重對(duì)待這些企業(yè)的融資審批。

事實(shí)上，在監(jiān)管部門的政策中，已經(jīng)對(duì)此有所強(qiáng)調(diào)。2022年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。”此后，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、央行等部門也表示，“改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。”雖然監(jiān)管部門并未對(duì)“優(yōu)質(zhì)頭部房企”、“優(yōu)質(zhì)房企”作出明確界定，但分析人士認(rèn)為，這一表態(tài)仍然意味著，這類政策對(duì)市場主體是有所篩選的。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，穩(wěn)信用背景下，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)��?shí)質(zhì)性改善。央國企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益，出險(xiǎn)房企仍需去杠桿、降負(fù)債，回歸到安全的水平是第一要?jiǎng)?wù)。

但總體來看，房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性的徹底改善，還將有賴于市場信心的恢復(fù)和樓市交易的回暖。分析人士普遍認(rèn)為，隨著疫情防控取得階段性成果，以及穩(wěn)樓市政策效果的逐漸釋放，房地產(chǎn)市場有望在2023年第二季度正式企穩(wěn)，樓市的流動(dòng)性也將在此時(shí)徹底改善。記者張敏、實(shí)習(xí)生胡暄悅

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道