來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

作者：張達(dá)

證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議深入分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署2023年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)。其中，對房地產(chǎn)的兩處表述，分別在“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”和“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的部分提出。中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體記者提問時(shí)也充分肯定了釋放住房改善需求和避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，這也是明年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)方向。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解除不利于消費(fèi)需求釋放的限制性政策將是未來政策重點(diǎn)，包括放開限購政策、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)計(jì)后續(xù)針對改善需求將有更多支持政策出臺(tái)。同時(shí)，以流動(dòng)性支持和預(yù)期管理為核心的供給側(cè)政策將繼續(xù)發(fā)力，房企并購重組加速，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表有望率先迎來改善。

限制性政策有望解除

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”部分提出“支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”，這與12月14日國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》中“要促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”的表述一脈相承。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，而在著力擴(kuò)大國內(nèi)需求方面，又將支持住房改善消費(fèi)放在首要位置，充分體現(xiàn)了住房消費(fèi)的重要作用。

中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。下一步要持續(xù)優(yōu)化需求側(cè)管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放；結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等的住房問題；合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。近期密集出臺(tái)的政策措施將逐步見效，各項(xiàng)政策措施還將繼續(xù)完善。

中信證券研究部房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為，解除不利于消費(fèi)需求釋放的限制性政策將是未來政策重點(diǎn)。

預(yù)計(jì)二線省會(huì)城市的住房限購有望實(shí)質(zhì)性放開，一線和新一線城市的限購也有望在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、地理范圍等領(lǐng)域有所優(yōu)化。2016年之后信貸記錄影響居民首付的規(guī)定，嚴(yán)重影響了“賣舊買新”、“賣小買大”需求的釋放，預(yù)計(jì)在不遠(yuǎn)的將來，認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有望放寬。此外，各地對于普通住宅認(rèn)定的過嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，影響了合理改善的交易便利性，預(yù)計(jì)各地普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。

近期，杭州、成都、南京、武漢、佛山、東莞等地相繼優(yōu)化限貸限購政策。平安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師楊侃認(rèn)為，對比2014～2015年放松周期，當(dāng)前核心城市在限購、限貸等方面仍有放松空間，預(yù)計(jì)后續(xù)需求端（尤其是針對改善）將有更多支持政策出臺(tái)。

在招商證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可看來，未來需求端或仍以剛需和改善性需求支持政策為主，如二套房首付比例下調(diào)、認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化等。

瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人也預(yù)計(jì)，更多利好需求側(cè)的政策將會(huì)出臺(tái)，包括降低首付和房貸利率、一手和二手物業(yè)交易減稅，甚至向購房者提供補(bǔ)貼。會(huì)議又提到“解決好新市民、青年人等住房問題”，不排除更多城市放寬購房限制的可能性。

改善房企資產(chǎn)負(fù)債

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)的表述，重點(diǎn)放在了“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”部分，其中比較有新意的提法是，要滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

近期，國務(wù)院副總理劉鶴也表態(tài)稱，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。

“房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)因素，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，要做好應(yīng)對工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人明確指出，在供給端，2022年已出臺(tái)的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺(tái)新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。

改善房企資產(chǎn)負(fù)債表成為近期監(jiān)管部門一再強(qiáng)調(diào)的任務(wù)。人民銀行和證監(jiān)會(huì)日前開會(huì)落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，均提出支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。證監(jiān)會(huì)還提出，落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王秋蘅認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出從供給側(cè)提供支持，緩解行業(yè)流動(dòng)性緊張局面，這也與11月份以來的“金融十六條”“三支箭”“保交樓專項(xiàng)款”“保函置換預(yù)售資金”等政策一脈相承，預(yù)計(jì)供給側(cè)政策還將繼續(xù)發(fā)力，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表將率先迎來改善。

對于改善房企資產(chǎn)負(fù)債方面的具體政策，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，股權(quán)融資是最直接有效的改善方式，此次證監(jiān)會(huì)提出的“借殼”上市開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權(quán)融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會(huì)。

趙可認(rèn)為，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的更快速措施或是對債務(wù)的展期和重組等，路徑可能有債轉(zhuǎn)股、購買不良資產(chǎn)、債務(wù)重組加速等，這對剩余價(jià)值高的出險(xiǎn)和準(zhǔn)出險(xiǎn)房企可能有利，同時(shí)或意味著商業(yè)模式有缺陷、剩余價(jià)值低的房企或加速出清，中長期有利于行業(yè)競爭格局改善。

億翰智庫則認(rèn)為，從股權(quán)層面為企業(yè)注入信用，尤其是為民營企業(yè)注入信用將非常重要。從國資委角度看，可考慮適度放松對國企、央企利潤率和資產(chǎn)負(fù)債率的考核，支持金融資產(chǎn)管理公司（AMC）或央國企進(jìn)行房企股權(quán)或項(xiàng)目股權(quán)收購，解決AMC/央國企的后顧之憂，促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的更快化解。央國企入股民營房地產(chǎn)企業(yè)，可從源頭上解決企業(yè)信用問題。從籌資角度看，企業(yè)新增現(xiàn)金流入會(huì)更加順利且有保障，額度也會(huì)相應(yīng)提升，也會(huì)提升住房消費(fèi)者對企業(yè)交付的信心，現(xiàn)金流入會(huì)出現(xiàn)改善。