又一重點(diǎn)城市推出二手房“帶押過戶”模式。

1月5日，深圳市住建局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（下稱“工作方案”），明確了在辦理二手房“帶押過戶”的過程中，“順位抵押”和二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”模式的辦理流程、工作分工和保障機(jī)制等。

所謂二手房“帶押過戶”，是指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款。第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2022年8月份以來，已有包括深圳、廣州等超過20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式。其中，廣州于2022年9月出臺(tái)了國內(nèi)首個(gè)金融監(jiān)管部門鼓勵(lì)推廣“帶押過戶”的官方文件，此后，多個(gè)城市跟進(jìn)，推出了各自的工作方案或相關(guān)通知，明確“帶押過戶”的業(yè)務(wù)流程。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“帶押過戶”模式是2022年一項(xiàng)重要的金融創(chuàng)新，在實(shí)際操作中，對于二手房交易帶來了積極作用。

鼓勵(lì)全面探索

根據(jù)上述深圳的工作方案，在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

另外，工作方案還要求，穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵(lì)全面探索。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

“深圳的政策還是比較謹(jǐn)慎的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，深圳去年以來二手房交易量創(chuàng)新低，如今要穩(wěn)定樓市，必須重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。

除了深圳以外，2022年12月底，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布了《關(guān)于推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知》（下稱《通知》），對“帶押過戶”模式進(jìn)行解釋說明。

《通知》稱，推行存量商品房“帶押過戶”模式，可有效降低房屋交易風(fēng)險(xiǎn)和成本，縮短房屋交易周期，在激發(fā)存量商品房市場交易活力的同時(shí)，有利于新建商品房市場和存量商品房市場之間相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2022年8月份以來，已有超過20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟(jì)南等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

非同一家貸款銀行情境受限

不過，在實(shí)際操作中，也有部分城市的“帶押過戶”模式進(jìn)展并不理想，其中主要體現(xiàn)在買賣雙方非同一家貸款銀行的情境下。

對此，李宇嘉分析其背后涉及三方面的原因：一是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產(chǎn)的評估價(jià)值有差距；二是涉及不同銀行的具體利益，比如優(yōu)質(zhì)貸款損失、存款減少等；三是部分銀行依舊對“帶押過戶”的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所忌憚。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前商品房市場出現(xiàn)了一些微妙的變化，包括熱點(diǎn)城市居民對樓市的預(yù)期有所好轉(zhuǎn)；限購政策松綁、“認(rèn)貸不認(rèn)房”等對需求的釋放有一定效應(yīng)；部分城市售樓處到訪量增加；分化比較明顯，低于市場價(jià)格預(yù)期的房子成交增加；總價(jià)可控的剛需型二手房近期成交增長較快；中心區(qū)的二手房優(yōu)于外圍；新房整體定價(jià)合理，表現(xiàn)優(yōu)于二手房。

“總的來說，目前購房者的市場情緒還處于歷史低位，這種情形至少會(huì)延續(xù)到2023年3月份前后，至于二季度樓市能否好轉(zhuǎn)，就要看疫情能否消退，春節(jié)后的就業(yè)、消費(fèi)能否反彈，以及政策刺激的力度等。”李宇嘉說。