來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

作者：葉麥穗

2022年LPR連續(xù)下調(diào)。新年伊始，“房貸一族”迎來(lái)好消息，一年一度存量房貸利率重定價(jià)的日子到了。對(duì)于房貸利率掛鉤貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)、重定價(jià)日為每年1月1日的住房消費(fèi)者，今年的房貸利率將迎來(lái)下降。不僅如此，存量公積金貸款也于1月1日起執(zhí)行調(diào)低后的利率。

除此之外，2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，其評(píng)估時(shí)間為每季度末月，評(píng)估期為上季度末月至本季度第二個(gè)月。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，最新的百城首套主流利率為4.09%，市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，目前首套房貸利率相較歷史低點(diǎn)仍有一定下降空間，預(yù)計(jì)未來(lái)有更多符合條件的城市會(huì)因城施策，降低首套房貸利率，今年首套房貸“奔三”可期。

五年期LPR一年下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)

多數(shù)買房一族的房貸利率由LPR和固定加點(diǎn)兩部分組成，因此LPR對(duì)于房貸利率的影響至關(guān)重要�？v觀2022年，LPR一共出現(xiàn)了三次下調(diào)，兩次“雙降”，一次“單降”。2022年1月20日，據(jù)央行公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，1年期較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上下降5個(gè)基點(diǎn)；5月20日，據(jù)央行公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。本次LPR較上月而言，1年期未有變化，5年期下降15個(gè)基點(diǎn)；8月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。1年期、5年期LPR分別較上月下降5BP、15BP。這也是2019年實(shí)施LPR改革以來(lái)，LPR調(diào)整最多的一年。

“LPR是貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，LPR下降總體上有助于引導(dǎo)貸款利率下行。”招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆解中心公布，作為今年1月1日房貸利率重定價(jià)基準(zhǔn)的2022年12月20日LPR為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，較去年初分別下降15個(gè)和35個(gè)基點(diǎn)。1月1日重定價(jià)后，房貸利率從“4.65%+加點(diǎn)”調(diào)整為“4.3%+加點(diǎn)”。

根據(jù)測(cè)算，以100萬(wàn)元商業(yè)貸款為例，按照25年等額本息的方式計(jì)算，調(diào)整后，房貸月供將下降約200元，一年能夠節(jié)省利息支出2400元左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸月供下降，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是利好。多數(shù)購(gòu)房者從今年1月開始就可以“減負(fù)”。嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提示：“還有一些購(gòu)房者將房貸利率重定價(jià)日設(shè)為貸款發(fā)放日的對(duì)應(yīng)日，即使近期沒有調(diào)整，到了貸款發(fā)放日，只要LPR低于上年水平，房貸月供也會(huì)隨之下降。”

不過(guò)，對(duì)于選擇了固定利率的住房消費(fèi)者而言，其房貸利率將繼續(xù)維持不變，不隨LPR的變動(dòng)而調(diào)整。

存量公積金貸款也于1月1日起調(diào)整利率。去年9月，中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。而對(duì)于2022年10月1日前已發(fā)放的存量住房公積金貸款，則自今年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的利率標(biāo)準(zhǔn)。

百城首套房利率降至4.09%

除了下調(diào)LPR之外，1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

差別化住房政策被頻頻提起，不少在此之前嚴(yán)格調(diào)控的城市，2022年陸續(xù)出臺(tái)了首付和利率政策。根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年12月首、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行；12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)。

國(guó)金證券研報(bào)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)。其中包括大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門等13個(gè)二線城市；蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州等25個(gè)三四線城市。

除此之外，去年以來(lái)，至少有50個(gè)城市還通過(guò)靈活性調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，擴(kuò)大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優(yōu)惠政策觸達(dá)更多的住房改善性需求用戶。其中三四線城市占多數(shù)，但優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策的重點(diǎn)二線城市數(shù)量下半年也在增加，比如杭州地區(qū)去年11月發(fā)布的房貸新政，就將在杭州無(wú)房，在其他地方有房貸記錄但已結(jié)清的購(gòu)房者，按照首套購(gòu)房貸款用戶執(zhí)行政策。

興業(yè)證券分析師王涵認(rèn)為，住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制在于實(shí)現(xiàn)對(duì)房市持續(xù)低迷表現(xiàn)的精準(zhǔn)糾偏。自2018年起，資管新規(guī)、“三道紅線”等緊縮政策相繼出臺(tái)，房企全面走上“去杠桿”道路。但自2021年下半年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需兩端都處于持續(xù)收縮狀態(tài)。在此背景下，本次住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的推出，因城施策實(shí)施差異化信貸政策，能有效刺激樓市低迷地區(qū)的房地產(chǎn)需求，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)糾偏，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)健康發(fā)展。

國(guó)金證券分析師杜昊旻認(rèn)為，2022年12月百城首套主流利率為4.09%，較歷史低點(diǎn)仍有下降空間，預(yù)計(jì)未來(lái)有更多符合條件的城市會(huì)因城施策，降低首套房利率。