來源：澎湃新聞

1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在接受總臺央視記者的專訪時提到，今年整個住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的工作核心是精準。我們住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作千頭萬緒，又和人民群眾利益相關(guān)，我們要實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，必須要在精準上下功夫。

倪虹指出，首先問題要找得準，目標要瞄得準，政策要用得準，這樣的話我們才能夠精準落實好中央經(jīng)濟工作會議精神，精準滿足人民群眾對美好生活的向往。因城施策、精準施策，提振市場信心。對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

倪虹表示，“我對2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作還是充滿信心，我對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，我還是很有信心。”

那么，在住建部大力支持首套房、合理支持二套房的表態(tài)下，樓市調(diào)控政策還有哪些空間？

土地供給“地隨人走”

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會前副會長兼秘書長顧云昌認為，“當前，各地都在跟進優(yōu)化出臺房地產(chǎn)政策，但由于整體國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)本身的周期性表現(xiàn)，土地及房屋銷售低迷，主要問題還是出在需求不足。同時，政策落地后，市場信心、企業(yè)內(nèi)活力恢復(fù)都需要有個過程，需要耐心。后續(xù)各地將繼續(xù)因城施策、精準施策。”

顧云昌提到，需求端應(yīng)激發(fā)改善性需求，改善性需求對整個消費的拉動作用更大些；供給端的土地供應(yīng)也需要有變化，土地配置要地隨人走，當前中國的城市化處在城市群、都市圈的狀態(tài)，土地供應(yīng)需滿足需求。同時，銀行信貸支持要穩(wěn)定合理，保持開發(fā)貸和住房按揭貸款合理穩(wěn)定。

二套房首付比例有下降空間

中國社科院生態(tài)文明研究所研究員、《房地產(chǎn)藍皮書》主編王業(yè)強認為，后續(xù)一些限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策會逐步放開。比如，當前很多大城市的二套房首付比例仍在五成以上，在促進購房消費鼓勵改善性需求方面，二套房首付比例還有進一步下降的空間；同時，部分城市的限購政策有進一步優(yōu)化的空間。當前，一些大城市在“認房又認貸”方面限制仍較嚴，后續(xù)有望逐步調(diào)整放開。

減少首套房購房限制

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰認為，今年，合理的住房消費還是會繼續(xù)提振。其認為，首套房的購房限制會盡量減少，有一定的資質(zhì)證明、有合理住房需求可以應(yīng)買盡買；貸款方面除了利率下降、貸款期限延長等，在風險可控的前提下，可增加聯(lián)名貸款人等。另一方面，二套房也會有一些新的動作，一些城市探索住房“以租換購”，將存量住房用于保障性租賃住房的家庭可新增購買一套住房的資格等做法會在更多的城市進行效仿。

“認房認貸”政策有望調(diào)整

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池認為，預(yù)計未來首套房首付款和房貸利率會有所下降，未來市場也會進一步回暖。其認為，不僅首套房首付比、房貸利率要降；二套房改善型需求同樣要降。同時，貸款應(yīng)只認房不認貸，要區(qū)分炒房與投資。在全面三孩人口政策下，三套房的政策應(yīng)該結(jié)合各地人口政策、家庭人口情況進行細化。

限購政策不會全面放開

值得一提的是，2022年12月18日，中央財辦有關(guān)負責人在對中央經(jīng)濟工作會議精神和當前經(jīng)濟熱點問題作出深入解讀時表示：明年房地產(chǎn)政策的側(cè)重點在于，一是要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

王業(yè)強指出，雖然大家都認識到住房市場發(fā)展對穩(wěn)定經(jīng)濟的重要性，但中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控還是“房住不炒”及“三穩(wěn)目標”，因此各地限購等限制性政策不會一下子全面放開，各城市會根據(jù)本身的情況做一些調(diào)整，一些壓力較大的城市步子可能走得更快一些。

顧云昌表示，當前，各城市之間的市場表現(xiàn)分化較大，一些熱點城市一旦取消限購仍會形成強大的購買力，因此限購政策全面取消的可能性不大。

陳杰也認為，限購政策不會直接放開，特別是一線城市，“房住不炒”是堅持的底線，還是要防止熱錢來炒作，這次也提到對于購買三套以上住房的，原則上不支持。

房貸利率有望保持歷史低點

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，2023年住房支持政策有望進一步加大實施力度，住房金融新政逐步落地見效。針對個人住房需求，2023年住房金融政策總體上進一步回暖，房貸利率有望保持在歷史低位，商業(yè)銀行個人按揭貸款投放節(jié)奏會有所加快，地方公積金貸款政策也將保持寬松基調(diào)，房貸利率有望進一步下調(diào)。央行將對樓市較為低迷的地區(qū)取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會降低二套房首付比例。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，部分城市可能會適當擴大二手房指導(dǎo)價的監(jiān)測波動范圍，不排除部分二、三線城市將進一步優(yōu)化購房政策，推動存量房去庫存。

在房貸利率下調(diào)方面，央行已有進一步動作。1月5日，中國人民銀行網(wǎng)站消息，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

“保交樓”仍是關(guān)鍵

此外，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜提到，做好2023年房地產(chǎn)工作，倪虹部長指出要圍繞“增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型”三個方面進行，明確要增加供需兩端市場信心、防范化解風險是底線，要重點抓好五件事，推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，其中，用力推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作。2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點，“保交樓”也是穩(wěn)預(yù)期的重中之重，各項舉措的實質(zhì)性推進將修復(fù)購房者置業(yè)信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。此外，著力化解房企風險。強調(diào)穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風險，增加房企開發(fā)貸、并購貸和購房人按揭貸為企業(yè)補充資金。