春節(jié)過后房地產(chǎn)的關注度又高漲了一波。原因無他，節(jié)后全國多省市密集召開的經(jīng)濟工作會議上，“提振住房消費”皆被納入到新一年經(jīng)濟發(fā)展的框架之中，這一消息的釋放被市場認為是房地產(chǎn)行業(yè)的利好。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，春節(jié)前后已有包括云南、重慶、江蘇、遼寧、廣東等在內(nèi)的多個省市發(fā)布了穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展相關措施，無一例外重點提到了支持合理住房消費。

在業(yè)內(nèi)人士看來，國家和各地密集的政策表態(tài)釋放了行業(yè)新一輪發(fā)展的預期。“政策力度超出了預期”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近期國家和地方的扶持政策，更多的是為了保持地產(chǎn)平穩(wěn)，避免2022年的大幅度下跌。南都灣財社記者注意到，政策反映到供需端的直接利好來看，買家的購房成本正在降低。

全國大力促進住房消費新政來了

“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱。”這是國務院副總理劉鶴年前在瑞士達沃斯舉行的世界經(jīng)濟論壇上發(fā)表講話時提到的，而這已非他首次提及該觀點。業(yè)內(nèi)普遍認為，高層強調(diào)房地產(chǎn)的重要性，在當前的市場環(huán)境下更具積極意義。一方面為行業(yè)注入強烈的信心，另一方面有助于刺激需求端提振預期，預計未來房地產(chǎn)相關政策的優(yōu)化和完善也將更直接和迅速。

無獨有偶，2023年1月29日，深圳高質(zhì)量發(fā)展大會上，市住房建設局黨組書記、局長徐松明在發(fā)言中同樣提到了，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱作用，為全市經(jīng)濟高質(zhì)量增長作出最大貢獻。

有業(yè)內(nèi)人士認為，重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的背后和較大壓力的經(jīng)濟增長目標有關。李宇嘉指出，2023年，各地提出的增長目標在5%-8%。盡管有2022年的低基數(shù)利好，但實現(xiàn)GDP目標還是有很大的壓力。“疫情沖擊疊加經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，當前經(jīng)濟主體投融資、增加開工建設的信心不足，消費者增加消費的信心也不足，加上外需疲弱、拖累，2023年經(jīng)濟增長任務實現(xiàn)的難度較大。”李宇嘉說。

“房地產(chǎn)再次被定位為支柱產(chǎn)業(yè)，且產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動性強，其綜合拉動GDP的貢獻率高達14%”，李宇嘉分析指出，2022年，房地產(chǎn)投資下滑10%、銷售下滑25%左右，對經(jīng)濟形成負貢獻�；�于此，從短期經(jīng)濟目標實現(xiàn)的角度看，如果能將房地產(chǎn)的“負貢獻”扭正了，2023年GDP目標實現(xiàn)的難度便會降低。

在“穩(wěn)經(jīng)濟”保衛(wèi)戰(zhàn)開啟的同時，“提振住房消費”同時納入到新一年經(jīng)濟發(fā)展框架中。

在中央層面，1月28日，春節(jié)后首個工作日召開的國務院常務會議亮出多項穩(wěn)經(jīng)濟舉措。會議提出，乘勢推動消費加快恢復成為經(jīng)濟主拉動力，促進汽車等大宗消費政策全面落地，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作。

1月份以來，地方政府也在2023年經(jīng)濟會議和文件中重提房地產(chǎn)支持政策，激活住房消費。其中便包括云南、江蘇、遼寧、廣東等省份以及上海、深圳、昆明、濟源等城市，鼓勵住房消費成為實現(xiàn)經(jīng)濟目標的重要抓手之一。

降首付、降房貸利率、公積金上調(diào)

隨著政府定調(diào)，政策支持住房消費的大幕拉開。從各地政策來看，對房地產(chǎn)的直接利好一方面在于購房成本的降低，另一方面則是購房預期的提升，也就是對城市發(fā)展預期的提升。

為購房者創(chuàng)造更好的購房條件，成為鼓勵住房消費最快落實到需求端的方式之一。易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，地方政策總結(jié)來看，有兩條重要的工作路線，即取消限制住房交易的各類措施、在房貸方面落實雙降政策。此類政策充分體現(xiàn)了各地穩(wěn)信心、降成本、促交易的導向�？傮w上，1月份各地政策出臺開好局、吹暖風，為2月份房企推盤、購房者入市等創(chuàng)造了更好的條件。

以曾被網(wǎng)友戲稱為“讓炒房客有去無回的城市”長沙為例，今年以來也連續(xù)出現(xiàn)了部分寬松的樓市政策。

1月19日，長沙發(fā)布《依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭購買商品住宅實施細則》。此次政策明確了購房資格放松的內(nèi)容，即兩孩及以上家庭允許在原有2套購房資格的情況下，增加1套購房指標。1月30日，長沙公積金發(fā)布《關于明確2023年個貸倍數(shù)的通知》，政策調(diào)整可貸額度為賬戶余額16倍，該調(diào)整相比過去的15倍，有所增加，貸款額度進一步擴大，對于購房者貸款資金的獲取產(chǎn)生了積極的作用。

如果說“三套指標”寬松和公積金倍數(shù)增加政策都屬于常規(guī)操作，那么首付比例下調(diào)便是實打?qū)嵉睦�好�?/p>

1月31日，據(jù)《長沙晚報》報道，目前湖南全省13個非限購市州的首付比下限均降至兩成。

除了長沙之外，從市場執(zhí)行層面來看，春節(jié)前后全國各城市“因城施策”，降利率、降首付比例、公積金政策調(diào)整等也紛紛落地，超17個城市出臺房地產(chǎn)相關政策。

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門則階段性取消首套房貸利率下限。其中，珠海最低首套房房貸利率可按3.7%操作，創(chuàng)造了全國最低利率水平。

剛性和改善性住房需求存在機會

借著政策紅利的東風，沉寂了許久的房地產(chǎn)市場今年是否會迎來新的變化？第一太平戴維斯華南區(qū)策略顧問部負責人鄧耀華接受南都·灣財社記者采訪時指出，不能單純只談房地產(chǎn)，該類說法首先要脫離房地產(chǎn)而從城市發(fā)展的角度來看。他指出，“不論是產(chǎn)業(yè)還是城市發(fā)展，房地產(chǎn)都是重要的抓手，對于人口的增長具備很重要的吸附和載體作用。”

但同時，也不能忽略政策帶來的效用。鄧耀華進一步提到，房地產(chǎn)對新一年城市經(jīng)濟增長指標、上下游產(chǎn)業(yè)的拉動非常明顯。同時，房地產(chǎn)作為家庭投資標的，從消費品的角度來看，從消費品的角度來看，它對于重新提振消費信心起到重大的作用，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場及估值體系，對于未來消費者釋放更大的消費力非常重要。

房地產(chǎn)政策和形勢的變化同樣在影響房地產(chǎn)企業(yè)。過去十幾年，房地產(chǎn)高歌猛進的階段里，面對的是高需求、高信心度、高周轉(zhuǎn)的方向，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于近幾年相對的谷底，面臨的問題則是穩(wěn)需求。

除了關注金融的優(yōu)惠政策及政府的未來發(fā)展方向，房企最重要的還是要修煉好內(nèi)功，爭做房地產(chǎn)一些子產(chǎn)業(yè)鏈里面的鏈主。鄧耀華認為，下半場的游戲在運營端，要協(xié)助更多地協(xié)同產(chǎn)業(yè)，協(xié)同城市的發(fā)展，來共同分析房地產(chǎn)的發(fā)展未來在何處。

隨著政策落地、直接利好出現(xiàn)，部分觀望的購房者開始考慮入手，還有業(yè)內(nèi)人士認為現(xiàn)階段可能是一個比較好的入市時機。南都·灣財社記者注意到，深圳部分新房樓盤和二手房在春節(jié)后迎來了一波帶看和成交的熱潮。

就是否要選擇當前入市的問題，鄧耀華告訴記者，“購房首先還是要根據(jù)自身的情況來制定投資策略�，F(xiàn)在國家重點鼓勵的，包括深圳重點鼓勵的還是兩個大的方面，第一個是剛性，第二個是改善性。投資性的部分在‘房住不炒’的前提之下，其實是受到抑制的。但是剛性和改善的購房者存在機會。”

而從政策后的市場走向來看，李宇嘉也認為，“政策扶持的措施再多，能穩(wěn)定住，就不錯了，談及反彈，那是奢望。對于熱點區(qū)域、中心區(qū)或?qū)W位房，不排除觸底探底后出現(xiàn)反彈。但這只是微觀的局部，不代表整體趨勢。”

來源：南方都市報