三年來的首個大規(guī)模返鄉(xiāng)，使三四線城市再次成為熱議的焦點(diǎn)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，三四線城市曾經(jīng)是部分房企實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快擴(kuò)張的重要陣地，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以及房企自身出現(xiàn)資金危機(jī)，三四線城市也成為房企最先撤離的地方。

如今的三四線城市，還有投資機(jī)會嗎？哪些城市仍是房企重倉的地方？哪些城市成為房企撤離的目標(biāo)？在三四線城市投資布局，房企應(yīng)該注意什么？

百強(qiáng)房企去年在三四線城市拿地面積下降37%

曾經(jīng)的三四線城市，在寬松政策、貨幣化安置下，經(jīng)歷了一輪高速發(fā)展周期，成為部分房企布局的重點(diǎn)，也成就了一批千億級房企，諸如碧桂園、中梁控股等。

從克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2017年至2021年，盡管市場熱度有所下滑，但三四線城市土地成交面積占全國的土地成交比例始終維持在75%以上。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，房企資金鏈緊張，土地投資開始收縮，三四線城市成為房企最先撤離的地方。

2021年是房企在三四線城市拿地的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，百強(qiáng)房企在三四線城市的土地成交金額、成交面積開始明顯下降，在成交金額方面，2020年是4.02萬億元，2021年、2022年分別下降至3.47萬億元、2.28萬億元；在成交面積方面，從2020年的22.23億平方米下降至2021年的17.49億平方米，2022年降幅更為明顯，跌至11.09億平方米。

在漲跌幅度方面，2017年、2018年是三四線城市出讓土地的高峰。到了2021年，百強(qiáng)房企在三四線城市的土地成交面積、成交金額增速首次為負(fù)，分別同比下降21%、14%，2022年跌幅更是達(dá)到37%、34%。

從三四線城市撤退，房企將土地投資轉(zhuǎn)向了風(fēng)險(xiǎn)更低的一二線城市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，百強(qiáng)房企在三四線城市拿地面積占比高達(dá)58%，2019年至2021年拿地面積占比下降至50%左右，2022年則是大幅下滑，占比為31%，而在二線城市拿地面積占比上升至51%，一線城市為18%。

以重倉三四線城市的碧桂園為例，2022年上半年，碧桂園僅在佛山等地獲取低溢價率的土地9宗，權(quán)益地價約61億元，其中二線城市權(quán)益金額占比71%，三四線城市權(quán)益金額占比29%。

而中梁控股在2022年上半年未新增土地，其2021年拿地85個，土地投資金額526億元，其中，三線城市投資金額占比51%，四線城市投資金額占比約10%。

對于房企從三四線城市撤離的原因，克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)謝楊春認(rèn)為，可以從房企資金、市場、需求等層面來分析�，F(xiàn)金流緊缺是房企在三四線投資收縮的導(dǎo)火索，也是最核心的原因。“高周轉(zhuǎn)不行了，現(xiàn)金流被卡住了，沒錢就會減少投資，不管是三四線城市還是一二線城市。”

謝楊春進(jìn)一步表示，從市場層面來看，三四線城市房地產(chǎn)市場的下行速度高于一二線城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不如一二線城市。

從需求層面來說，在上一輪周期中，由于貨幣棚改安置化，帶動了三四線城市的火熱，但隨著人口流出，導(dǎo)致三四線城市的購買力和支付能力大幅減弱。“需求減少了，供應(yīng)還在增加，房子就不好賣，資金成本太大，房企就會減少拿地。”

不過，謝楊春也說道：“原本從三四線城市發(fā)展起來的房企比較多。因此，從數(shù)據(jù)來看，從三四線城市逃離的企業(yè)也比較多。”

新京報(bào)制圖/許英劍

長三角、大灣區(qū)核心三四線城市仍是關(guān)注重點(diǎn)

值得關(guān)注的是，從大趨勢來看，房企雖然撤離三四線城市，但是細(xì)分下來，也存在分化，部分城市群中的核心三四線城市仍是房企持續(xù)投資的陣地。

克而瑞曾在2021年統(tǒng)計(jì)的一份數(shù)據(jù)顯示，在長三角的三四線城市，百強(qiáng)房企拿地金額占比從2018年的47%上升至2021年的62%；珠三角相對來說比較平穩(wěn)，下滑最明顯的是中西部和環(huán)渤海的三四線城市。2021年，百強(qiáng)房企在環(huán)渤海的三四線城市投資占全年拿地總額的比例僅為6%。

從具體城市來看，2018年至2021年，溫州、佛山、東莞、南通、徐州等三四線城市持續(xù)受到房企青睞。

這種大趨勢在2022年依舊延續(xù)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，長三角TOP10企業(yè)拿地金額2483億元，居四大城市群之首；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1530億元，位列第二；最后兩名是京津冀和中西部城市群。

“現(xiàn)在房企的投資方向是，在重點(diǎn)城市群中的核心三四線城市投資。這類城市有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐，能帶來人口和購買力。房企秉持優(yōu)中擇優(yōu)，不會開拓新的三四線城市，只會去核心三四線城市布局。”謝楊春如是說。

謹(jǐn)慎拿地下，房企在三四線城市如何布局？

雖然調(diào)控政策持續(xù)松綁，但是截至目前，房地產(chǎn)市場的整體形勢并未迎來好轉(zhuǎn)，尤其是三四線城市，未來一段時間可能會持續(xù)保持低迷態(tài)勢。

對于房企來說，2023年面臨的形勢依然嚴(yán)峻，“保交樓”仍是重點(diǎn)，在市場行情難以明顯好轉(zhuǎn)、行業(yè)又面臨新一輪償債高峰時，房企的現(xiàn)金流不容樂觀，仍會延續(xù)謹(jǐn)慎拿地的基調(diào)。

因此，在城市分化加劇的背景之下，經(jīng)濟(jì)面較好、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口有流入的一二線城市和核心三四線城市，將會是房企投資布局的重點(diǎn)。

謝楊春表示，未來房企不會像過去一樣倚重三四線城市了，不具備這個條件了。三四線城市的產(chǎn)業(yè)沒有太大變化，未來投資一定會繼續(xù)收縮，“不是說房企不在三四線城市拿地了，而是收縮、有選擇性地布局。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，長三角、粵港澳大灣區(qū)的核心三四線城市將是房企關(guān)注的重點(diǎn)，而對于沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)且人口流出的三四線城市，房企的投資布局將會愈來愈弱。當(dāng)然，在土地出讓方面，地方城投公司以及本土房企可能會去接盤。

對于房企在三四線城市的投資布局，謝楊春建議，首先，要更關(guān)注項(xiàng)目本身的利潤率，把賬算清楚，不要妄想未來市場可能會出現(xiàn)上漲的行情。其次，選擇中心城區(qū)或是成熟、優(yōu)質(zhì)的板塊去布局。第三，減少在三四線城市拿大盤，大盤過去好賣，如今要注意資金的使用效率，錢是有限的。最后，剛需和改善產(chǎn)品并重，做差異化競爭。

來源：新京報(bào)