縣城房?jī)r(jià)“3萬(wàn)化”，樓市調(diào)控蔓延到三四線城市與百?gòu)?qiáng)縣

第一財(cái)經(jīng)

作者：繆琦    責(zé)編：楊小剛

房?jī)r(jià)高有很多原因，而供應(yīng)偏少、需求激增，往往是房?jī)r(jià)明顯上升的重要原因。

一套133平方米的頂樓精裝房，以3.7萬(wàn)元/平方米、總價(jià)500萬(wàn)元成交。8月初發(fā)生的這場(chǎng)交易，既不在上海也不在杭州，而是位于浙閩贛皖四省交界處的衢州——浙江省西部的四線城市。

幾天后的8月7日，衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這座房?jī)r(jià)逼近一二線城市的四線小城再次升級(jí)了調(diào)控政策。

到了8月10日，“調(diào)控大軍”再添一員——在全國(guó)縣城房?jī)r(jià)排名第二、浙江排名第一的百?gòu)?qiáng)縣義烏。

義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組8月10日發(fā)出通知稱(chēng)，將進(jìn)一步加強(qiáng)義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，從優(yōu)化土地供應(yīng)，加強(qiáng)品質(zhì)管控，制定房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)審備案制度，推行“公證搖號(hào)”，支持自住需求，調(diào)整住宅限售政策，嚴(yán)格更名管理等9個(gè)方面著手，保障當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為金華市轄的縣級(jí)市，義烏市的房?jī)r(jià)不少已邁進(jìn)了“3萬(wàn)時(shí)代”。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的全國(guó)房?jī)r(jià)行情，義烏市以29523元/平方米的均價(jià)，繼續(xù)穩(wěn)居浙江縣城房?jī)r(jià)的首位，也強(qiáng)勢(shì)拉高了金華市的整體房?jī)r(jià)。不只是義烏，江山、永康等不少江浙地區(qū)的縣城，正在貢獻(xiàn)越來(lái)越多的“3萬(wàn)＋”房源。

縣城房?jī)r(jià)“3萬(wàn)化”

作為浙江少數(shù)的四線城市，衢州的房?jī)r(jià)卻趕上了一二線城市，這也與衢州在浙江省排名靠后的經(jīng)濟(jì)水平形成反差。

在全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)上，衢州市2021年7月的掛牌價(jià)為18117元/平方米，與成都和西安同期的掛牌價(jià)幾乎持平，平均總價(jià)為209萬(wàn)元。這也意味著，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套房的剛需人群而言，需要準(zhǔn)備至少60萬(wàn)元以上的首付。

到了現(xiàn)在，除了上述發(fā)生在衢州柯城區(qū)接近4萬(wàn)元/平方米的成交案例，在當(dāng)?shù)匾迅�名�?ldquo;智慧新城”的西區(qū)范圍內(nèi)，也有不少均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平方米的二手房。

衢州的房?jī)r(jià)有多貴，從其下轄的縣城江山的房?jī)r(jià)中亦可見(jiàn)一斑。今年4月，江山黃陳小區(qū)北側(cè)地塊經(jīng)過(guò)7小時(shí)296輪的報(bào)價(jià)，由浙江萬(wàn)榮湖北房地產(chǎn)以46366萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)13987元/平方米，溢價(jià)率76.52%。約1.4萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，刷新了江山地價(jià)紀(jì)錄。如果用2倍來(lái)估算，該新盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)將不低于2.8萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)，江山的房?jī)r(jià)在全國(guó)縣城房?jī)r(jià)排行榜上位居前十。而該榜單的前20座縣城中，75%位于江浙地區(qū)，65%由浙江貢獻(xiàn)。

“江山的房產(chǎn)中介特別多，生意都還不錯(cuò)。”在當(dāng)?shù)刈龇慨a(chǎn)中介11年的張林對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，小小的縣城擁有數(shù)百家房產(chǎn)中介，新盤(pán)往往都是一開(kāi)盤(pán)就被搶光，新房和二手房的房?jī)r(jià)多在2萬(wàn)元以上。

江山市制造銷(xiāo)售家具的企業(yè)主李龍告訴第一財(cái)經(jīng)，自己在10年前買(mǎi)的一套排屋總價(jià)580萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了2200萬(wàn)元，單價(jià)即將突破3萬(wàn)元。雖然房?jī)r(jià)一直在漲，但近兩年漲勢(shì)尤為明顯。

江山本地居民周香寶對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，去年上半年買(mǎi)的一套房子均價(jià)約1.3萬(wàn)元/平方米，今年上半年就已經(jīng)漲到2萬(wàn)多了，一年翻了近一倍。在江山一家公司擔(dān)任經(jīng)理的本地居民柴華強(qiáng)說(shuō)，他在2013年買(mǎi)的一套6000多均價(jià)的房子，如今已經(jīng)漲到了2萬(wàn)多，“小區(qū)的二手房很火，不少掛牌價(jià)在2.7萬(wàn)元以上”。

高房?jī)r(jià)背后

市場(chǎng)的價(jià)格，必然和供需關(guān)系緊密相關(guān)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)，房?jī)r(jià)高有很多原因，而供應(yīng)偏少、需求激增，往往是房?jī)r(jià)明顯上升的重要原因。再加上衢州這類(lèi)城市本身的經(jīng)濟(jì)基本面還是不錯(cuò)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也容易反彈。

“從實(shí)際感受看，衢州過(guò)去房地產(chǎn)方面的供地太少，房企也不會(huì)去拿地，導(dǎo)致這兩年購(gòu)房需求增加時(shí)，房源卻相對(duì)較少。除了新房，次新房項(xiàng)目也較少。”嚴(yán)躍進(jìn)這樣說(shuō)。

地處浙江西部的衢州，可以說(shuō)是建在山上的城市，城區(qū)面積狹小，沿著當(dāng)?shù)睾恿麽榻�以及浙贛鐵路的狹長(zhǎng)地帶分布，和浙江北部與中東部城市的一馬平川大相徑庭。

從常住人口/建成區(qū)面積來(lái)看，衢州的人口密度約為2.41萬(wàn)人/平方千米，在浙江排在末尾。這意味著，衢州整體可用于住宅開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)受限，也導(dǎo)致了住宅供應(yīng)量較為稀缺，江山更是如此。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，江山市商品房銷(xiāo)售面積銳減48%，使得人均商品房銷(xiāo)售面積只有0.34平方米/人。2019年，江山市人均商品房銷(xiāo)售面積也只有0.64平方米/人。

供應(yīng)緊張的同時(shí)，需求端卻相對(duì)旺盛，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。浙江省正在打造共同富裕示范區(qū)，而衢州的GDP總量即使在省內(nèi)倒數(shù)，放到全國(guó)來(lái)看卻是毫不遜色。同時(shí)，作為衡量一個(gè)地方民富程度的重要指標(biāo)，衢州居民人均可支配收入也并不低。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，浙江居民人均可支配收入超過(guò)5萬(wàn)元，在全國(guó)范圍內(nèi)僅次于上海。而衢州去年的居民人均可支配收入37935元，其中，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別為49300元和26290元。在江山市，去年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入比衢州市還高，達(dá)到51987元。

再加上浙江濃厚的經(jīng)商氛圍和長(zhǎng)期藏富于民的傳統(tǒng)，衢州市的有錢(qián)人，還是要比全國(guó)其他三四線城市多出不少。

購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的同時(shí)，棚改和信貸寬松進(jìn)一步助推了房?jī)r(jià)水漲船高。

2016年~2020年，衢州棚戶區(qū)開(kāi)工分別為4681套、6335套、15505套、7392套、404套，共計(jì)34317套，平均每年6863套。而每年衢州商品房銷(xiāo)售面積則穩(wěn)定在200多萬(wàn)平方米。如果按一套100平方米計(jì)算，每年商品房銷(xiāo)售套數(shù)在2萬(wàn)多套。這意味著，過(guò)去5年里，平均每年的棚戶區(qū)開(kāi)工套數(shù)，相當(dāng)于全年商品房銷(xiāo)售套數(shù)的三分之一左右。

至于義烏，藏富于民就更不用說(shuō)了。作為人均可支配收入多年排名全國(guó)第一的“世界小商品之都”，義烏的人均可支配收入已在2020年率先突破7萬(wàn)元，超過(guò)上海和北京這些一線城市。

今年上半年，義烏市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入繼續(xù)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)13.5%，實(shí)現(xiàn)40341元，兩年年均增長(zhǎng)7.4%。其中城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為44624元，增長(zhǎng)13.2%，兩年年均增長(zhǎng)6.8%；農(nóng)村常住居民人均可支配收入26003元，增長(zhǎng)14.5%，兩年年均增長(zhǎng)8.9%。

房?jī)r(jià)調(diào)控再升級(jí)

嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)，衢州市進(jìn)一步收緊調(diào)控政策，可以說(shuō)是下半年一些重點(diǎn)三四線城市政策升級(jí)的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)相關(guān)調(diào)控城市數(shù)量將繼續(xù)增加；而義烏則代表今年房?jī)r(jià)和地價(jià)明顯攀升的百?gòu)?qiáng)縣，說(shuō)明此類(lèi)區(qū)域后續(xù)政策將以從緊為導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)百?gòu)?qiáng)縣的房地產(chǎn)調(diào)控也將明顯升級(jí)。

為了遏制炒房投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，衢州并非第一次升級(jí)調(diào)控政策。

根據(jù)8月7日的樓市新政，衢州市從實(shí)行限購(gòu)管理、擴(kuò)大限售范圍、加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)、建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、規(guī)范二手住房房源五方面入手。

新政明確，暫停向在市區(qū)范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的非該市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房；對(duì)非該市戶籍無(wú)房家庭，需在該市范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社�；騻�(gè)人所得稅滿12個(gè)月，可在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房或二手住房。在衢州市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

除此之外，新政提出，在市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域試點(diǎn)建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，以住宅小區(qū)為最小單元，形成二手住房成交參考價(jià)格，定期在相關(guān)管理平臺(tái)上發(fā)布。商業(yè)銀行嚴(yán)格按照發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。

在規(guī)范二手住房房源上，新政明確，二手住房房源掛牌信息中不得出現(xiàn)“學(xué)q”等相關(guān)概念。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息，對(duì)存在惡意哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作學(xué)q房、捏造和散布房?jī)r(jià)上漲不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，依法依規(guī)采取約談、公開(kāi)通報(bào)、暫停網(wǎng)簽、失信懲戒等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。

早在今年4月，衢州開(kāi)化縣和江山市也紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政。其中，江山出臺(tái)的樓市調(diào)控“12條”首次提出了“限價(jià)”的出讓政策。

“12條”明確，對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊住宅用地出讓?zhuān)�視情�?ldquo;限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”“限地價(jià)、競(jìng)自持”等方式中擇優(yōu)選��；在實(shí)行住房限售上，對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊，土地出讓前應(yīng)明確該樓盤(pán)銷(xiāo)售的商品住宅自《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

為了抑制不合理住房需求，江山將對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)題研究，綜合分析房地產(chǎn)形勢(shì)，適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)政策，抑制不合理住房需求。同時(shí)，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房預(yù)售許可政策。

除了衢州、江山和義烏，浙江杭州也在8月5日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，從加強(qiáng)住房限購(gòu)、完善新建商品住房銷(xiāo)售管理和規(guī)范市場(chǎng)秩序三方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，這是杭州市今年第三次加碼樓市精準(zhǔn)調(diào)控。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年持續(xù)的政策管控，已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨穩(wěn)向好，炒作的現(xiàn)象少了很多。所以近期的調(diào)控加碼，其實(shí)更多體現(xiàn)為地方政府主動(dòng)調(diào)控的自覺(jué)性增強(qiáng)了，而不能簡(jiǎn)單歸咎于房?jī)r(jià)炒作等市場(chǎng)亂象。

他預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控升級(jí)從一二線城市逐漸進(jìn)入三四線城市，百?gòu)?qiáng)縣和縣級(jí)市后續(xù)的調(diào)控升級(jí)概率還將繼續(xù)加大。尤其是三道紅線后，部分房企為了規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)，紛紛到此類(lèi)城市，導(dǎo)致地塊競(jìng)拍非常激烈，這都是后續(xù)調(diào)控所需積極關(guān)注的內(nèi)容。同時(shí)，這些城市也需在土地供應(yīng)等方面發(fā)力，以更好改善此類(lèi)城市的供求關(guān)系，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。