來源：第一財經(jīng)日報

3月1日起，住建部發(fā)布的強制性文件《民用建筑通用規(guī)范》正式實施，其中關于外墻面層計入建筑面積的規(guī)定引起輿論熱議。

一石激起千層浪，“公攤面積3月1日起增加”、“外墻也算建筑面積”等觀點近日時常見諸網(wǎng)端，戳中了廣大購房者的“公攤痛點”，但真相究竟如何？

新舊建筑面積計算規(guī)范確有區(qū)別

早在去年8月，國家住建部就曾發(fā)布國家標準《民用建筑通用規(guī)范》的公告(以下簡稱“新規(guī)范”)，編號為GB55031-2022。住建部稱，該規(guī)范自2023年3月1日起實施，為強制性工程建設規(guī)范，全部條文必須嚴格執(zhí)行，現(xiàn)行工程建設標準中有關規(guī)定與新規(guī)范不一致的，以新規(guī)范的規(guī)定為準。與此同時，《民用建筑設計統(tǒng)一標準》等舊規(guī)中與新規(guī)范不符的強制性條文相應廢止。

那么新規(guī)范與舊規(guī)最大的區(qū)別究竟是什么？首先來看引起巨大關注3.1.1條，其中稱：“建筑面積應按建筑每個自然層樓(地)面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。”

部分人士分析此條款時稱，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會大大增加公攤面積。

記者查閱住建部網(wǎng)站，找到2013年12月住建部發(fā)布的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的公告，在新規(guī)范出臺之前，這就是國家標準的房屋建筑面積測算規(guī)范，其中稱：建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算；建筑物的外墻外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積；以幕墻作為維護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。

此外，2013版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》還明確指出，一些項目不應計算建筑面積，包括勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。

通過對比可以看出，舊規(guī)范并非完全不計算外墻水平投影面積，但計算的僅是結構外墻結構外圍水平面積之和，包括保溫層，且不把墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻算入。

而新規(guī)范則將外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積全部算入。根據(jù)住建部網(wǎng)站的名詞解釋，圍護結構指圍合形成物理封閉建筑空間的墻體(柱)、門、窗、幕墻等。這意味著外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積都需要算入建筑面積。

除了近日開始正式實施的《民用建筑通用規(guī)范》，去年11月，住建部還就新的《建筑工程建筑面積計算標準(征求意見稿)》公開征求意見，這份標準對2013年版本的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》進行了修訂，其中對于建筑面積計算的表述與最新的《民用建筑通用規(guī)范》保持了一致，即“建筑工程建筑面積應按各自然層樓面或地面處圍護結構外表面的水平面積之和計算”。

由此可見，住建部已在兩份新規(guī)中統(tǒng)一表述，統(tǒng)一啟用新的建筑面積計算規(guī)范。

“新規(guī)范主要增加的是外墻最外面那一層的水平投影面積，現(xiàn)在購房者都比較清楚，外墻的材料有真石漆、干掛石材、干掛鋁板等等，一般來說剛需樓盤多用涂料，比如真石漆，它的厚度較薄，那么新規(guī)范產(chǎn)生的影響很小。而豪宅產(chǎn)品一般使用幕墻，比如干掛石材，那么外墻水平投影面積會多不少。”華東某房企一名工程人員對記者表示。

有建筑設計從業(yè)者測算，一般來說，真石漆墻面厚度在18-20毫米，一個總建筑面積為10萬平方米的剛需小區(qū)，建筑面積大約增加500平方米，假設有1000戶，則每戶多出0.5平方米。而如果是幕墻外立面，厚度在200毫米左右，同樣是10萬平方米小區(qū)，建筑面積大約增加3000平方米，假設該樓盤為豪宅小區(qū)，戶均面積較大，總計有500戶，則每戶多測算出6平方米。

購房最終房款多少暫不受影響

對于廣大購房者來說，面對復雜的術語變化，他們更關心自己買房時公攤面積會否增多、是否需要多花錢，以及房產(chǎn)證上的產(chǎn)權面積是否會改變。

實際上，住建部公布的《民用建筑通用規(guī)范》主要是針對建筑設計和工程的標準化規(guī)定，而購房人房產(chǎn)證上的面積以及實際買房要花多少錢，其主要依據(jù)則是房產(chǎn)測繪部門出具的測繪報告。

目前，各地相關部門會依據(jù)自然資源部發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17996.1—2000)等文件來制定測繪依據(jù)，正因為測算標準不統(tǒng)一等因素，購房者在買房時常常遇到這樣的情況：樓盤預售時開發(fā)商給出的建筑面積，與收樓時測繪部門實際測算的建筑面積有一定偏差，當偏差在正負3%以內(nèi)時，以測繪實際面積結算，多退少補，偏差超過3%，買房人有權退房。

所以如果當?shù)氐姆慨a(chǎn)測繪標準沒有變，則不影響購房人最終付出的房款。第一財經(jīng)查閱多地房屋建筑面積測算規(guī)范發(fā)現(xiàn)，各地在測算時標準也有細微的不同。

比如，根據(jù)上海市房屋管理局2022年印發(fā)的《上海市房產(chǎn)面積測算規(guī)范》：房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積；建筑面積按圍護結構外圍計算，包括圍護結構面上的粉刷層、黏貼的墻磚層及黏貼的保溫層；玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其水平外圍計算建筑面積。這與近期開始執(zhí)行的《民用建筑通用規(guī)范》中的規(guī)定基本相符。

而根據(jù)湖南省人民政府網(wǎng)站上公布的2020年版《湖南省房產(chǎn)面積測算規(guī)則》，房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和；但是，突出房屋墻面的構件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳則不計入建筑面積的范圍。

總體來說，住建部實施的新規(guī)范與各地正在執(zhí)行的房產(chǎn)面積測繪規(guī)范相差并不多，由于該標準是建筑規(guī)范，而不是測繪規(guī)范，在測繪規(guī)范未變的情況下，不會實際增加公攤面積。因此，近日住建部對媒體回應，《民用建筑通用規(guī)范》會增加公攤面積的說法是誤讀。

不過，未來各地修改房屋測繪規(guī)范時，有可能會參考住建部的《民用建筑通用規(guī)范》，進一步影響如何，目前還不確定。

“公攤之痛”觸動購房者敏感神經(jīng)

《民用建筑通用規(guī)范》激起巨大的討論熱度，還從側面反應出中國樓市的“公攤之痛”。公攤面積“看不見、摸不著”，沒有哪一戶業(yè)主能夠清楚測量出自家房子的公攤面積，各地測量標準也各不相同。隨著房價的上升，公攤面積消耗著購房者大量的資金。

近十幾年來，有關“取消公攤”的呼聲越來越高，早在2011年兩會期間，就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。2019年，住建部官網(wǎng)發(fā)布了一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。”這是住建部首次提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。2021年5月，山東省住建廳要求開發(fā)商在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應將房屋的建筑面積、套內(nèi)建面積、公攤面積及部位都在合同中明確標注。

2021年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案，2022年，全國政協(xié)委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。

中國香港被認為是“公攤”的發(fā)源地，中國內(nèi)地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁，針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。從國際經(jīng)驗來看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢所趨。