3月5日9時(shí)，第十四屆全國(guó)人大第一次會(huì)議開(kāi)幕。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。其中，在今年政府工作安排中，涉及房地產(chǎn)的提法有防范化解風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況、支持剛性和改善性住房需求、實(shí)施城市更新行動(dòng)等。

相較往年政府工作報(bào)告“涉房”提法，今年“涉房”提法在篇幅上少了些。值得關(guān)注的是，在今年工作安排上，并未強(qiáng)調(diào)此前的高頻詞“房住不炒”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不提并不意味著退出。同時(shí)，在防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，激活住房消費(fèi)需求方面，今年將有更多支持政策出臺(tái)。

今年工作未提“房住不炒”，并不意味著退出

對(duì)于過(guò)去五年的房地產(chǎn)工作，今年政府工作報(bào)告總結(jié)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

“房住不炒”是過(guò)去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。2018年，全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告首次提出“房住不炒”，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。2019年的政府工作報(bào)告未提及“房住不炒”，不過(guò)彼時(shí)的住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，仍堅(jiān)持“房住不炒”。此后的2020年、2021年、2022年的政府工作報(bào)告中，也都曾提及這個(gè)關(guān)鍵詞。

不過(guò)，在今年政府工作安排上，并未提及“房住不炒”。對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，并不是退出了。當(dāng)前，市場(chǎng)預(yù)期和信心不足，投資性、投機(jī)性需求基本退出，且“房住不炒”寫入“十九大”“二十大”，是長(zhǎng)期堅(jiān)持的長(zhǎng)效機(jī)制，不用天天掛在嘴邊。

此外，今年政府工作報(bào)告提出穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力，保持廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。李宇嘉稱：“資金不會(huì)‘放水’，貸款集中度、三線四檔還要堅(jiān)持，控制住資金端，樓市就炒不起來(lái)。”

防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍是重點(diǎn)

在有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)方面，房地產(chǎn)是重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)。

今年的政府工作報(bào)告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。這延續(xù)了去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。

據(jù)了解，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提到，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，春節(jié)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)修復(fù)回暖態(tài)勢(shì)，交易量增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)筑底，這是住房需求有支撐的表現(xiàn)。而新房市場(chǎng)修復(fù)弱于、晚于二手房市場(chǎng)修復(fù)，主要是消費(fèi)者對(duì)于房企風(fēng)險(xiǎn)能否有效化解、新房項(xiàng)目能否按質(zhì)按期交付仍持觀望態(tài)度。因此，風(fēng)險(xiǎn)的化解是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)的關(guān)鍵，是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底線。

“展望2023年，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解仍將是中央及地方政府的重點(diǎn)關(guān)注，各項(xiàng)已出臺(tái)政策將進(jìn)一步深化落地，房企金融風(fēng)險(xiǎn)有望加快出清。”許小樂(lè)說(shuō)，而保交樓仍是化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，新房項(xiàng)目順利交付，消費(fèi)者敢于買新房，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能從根本上恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

李宇嘉認(rèn)為，這意味著，在紓困企業(yè)端，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)房企，防止風(fēng)險(xiǎn)外溢，政策重點(diǎn)（“三支箭”等）都是為了確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來(lái)，這是行業(yè)和市場(chǎng)的基本盤。對(duì)于其他出險(xiǎn)企業(yè)，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。至于出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目保交樓，這是各地的政治任務(wù)。這樣，就守住了不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的底線。

提振住房消費(fèi)需求，預(yù)計(jì)支持政策將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性

在保障民生方面，今年的政府工作報(bào)告提出，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。

自去年以來(lái)，支持剛性和改善性住房需求在各大官方會(huì)議、政策文件中被頻繁提及。各地也通過(guò)松綁限購(gòu)、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、住房公積金支持、購(gòu)房補(bǔ)貼等手段，支持我國(guó)居民的剛性和改善性住房需求，推動(dòng)住房消費(fèi)復(fù)蘇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告單獨(dú)提及“支持剛性和改善性住房需求”，這也充分說(shuō)明今年的工作重中之重是提振住房消費(fèi)需求。換句話說(shuō)，相比“房住不炒”落實(shí)、保交樓、解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、預(yù)售資金問(wèn)題、新發(fā)展模式推進(jìn)等，住房消費(fèi)需求的提振是“No.1工程”。“唯有把住房消費(fèi)需求提振了，其他房地產(chǎn)的問(wèn)題包括頭部房企金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題等，才能真正得到解決。”

許小樂(lè)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)尚未穩(wěn)固，政策仍然要進(jìn)一步提升市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)，一方面要保持前期政策的穩(wěn)定性，確保市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)修復(fù)，另一方面加大對(duì)改善性住房消費(fèi)的支持力度。

此外，根據(jù)政府工作報(bào)告，今年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)目標(biāo)是5%左右。李宇嘉表示，2022年，從供地、開(kāi)工、投資、住房消費(fèi)等，房地產(chǎn)全鏈條對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成了拖累。2023年，各地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)在5%-6%，全國(guó)在5%左右。這意味著，房地產(chǎn)至少不能形成拖累。從2023年1-2月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，同比去年仍舊下行。因此，今年房地產(chǎn)不拖累經(jīng)濟(jì)的任務(wù)，還是比較艱巨的。由此，未來(lái)促進(jìn)住房消費(fèi)、促進(jìn)開(kāi)工和銷售、推進(jìn)保交樓，還是政策端的重要選擇。

而解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題曾在此前的政府工作報(bào)告中出現(xiàn)過(guò)。目前，我國(guó)有超過(guò)3億的新市民，數(shù)量龐大，這部分人的住房需求亟須解決。

李宇嘉認(rèn)為，這部分人群已經(jīng)進(jìn)入了城市，但沒(méi)有體面的住所，無(wú)法在城市“扎根”，也就無(wú)法享受到城市的公共服務(wù)。因此，政策重點(diǎn)就是將這部分人群納入住房保障、住房消費(fèi)，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動(dòng)力，也是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵。

再提“城市更新”，過(guò)去五年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬(wàn)個(gè)

今年的政府工作報(bào)告再次提及實(shí)施城市更新行動(dòng)，且放在了“擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”章節(jié)中，“促進(jìn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、各展其長(zhǎng)，鼓勵(lì)和吸引更多民間資本參與國(guó)家重大工程和補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，激發(fā)民間投資活力。”

城市更新并非新鮮話題，已經(jīng)是這幾年各地重點(diǎn)推動(dòng)的重要工程。以北京為例，《北京市城市更新條例》已于3月1日起正式實(shí)施，為北京城市更新在現(xiàn)行法律框架內(nèi)破解現(xiàn)實(shí)難題提供了頂層設(shè)計(jì)。在此之前，包括深圳、上海、廣州在內(nèi)的一線城市已先行一步，開(kāi)啟城市更新地方立法實(shí)踐。

而在過(guò)去五年，根據(jù)今年的政府工作報(bào)告，我國(guó)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬(wàn)個(gè)，惠及2900多萬(wàn)家庭。

李宇嘉認(rèn)為，城市更新主要任務(wù)就是對(duì)于功能缺失、衰敗的區(qū)域進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施、市鎮(zhèn)設(shè)施補(bǔ)短板，包括老舊小區(qū)改造、片區(qū)綜合改造、更新水電管氣路、保護(hù)和修復(fù)歷史文脈等。其中，投資的“先行軍”是政府，借助專項(xiàng)債、政策性金融低息貸款、保障性安居工程、財(cái)政貼息等，將公益性設(shè)施的短板補(bǔ)上，這樣整個(gè)片區(qū)的住房供應(yīng)效率就提升了，片區(qū)的人居環(huán)境、房屋質(zhì)量等徹底完善起來(lái)，居民改善住房、房屋流通就會(huì)活躍起來(lái)，圍繞居住和住房的消費(fèi)就會(huì)旺盛起來(lái)。在市場(chǎng)下行期，這樣的改造模式能部分替代市場(chǎng)下行，提振居民住房消費(fèi)。

新京報(bào) 記者段文平