經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 10月26日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“14號(hào)文”），近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。

該文件由國(guó)務(wù)院于9月1日正式印發(fā)，要求住建部會(huì)同發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局等多部門(mén)配合協(xié)調(diào)。

“14號(hào)文”提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地城市政府制定。

值得注意的是，“14號(hào)文”明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

由于該文件明確提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房”、“推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，與市場(chǎng)的定位關(guān)系明確，被多地官員稱(chēng)為“新房改方案”。

保障對(duì)象和配售方案

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，此輪規(guī)劃建設(shè)保障房的保障對(duì)象，重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。

各地須按照“�；�本”原則，合理確定城鎮(zhèn)戶(hù)籍家庭、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進(jìn)人才等不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。

以家庭為單位，保障對(duì)象只能購(gòu)買(mǎi)一套保障房。如果是已享受過(guò)房改房等政策性住房的家庭申請(qǐng)保障房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

“14號(hào)文”明確，保障房將采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作，按保本微利原則，公平公正配售。“配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定”。

同時(shí)，保障房必須實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場(chǎng)。工薪收入群體購(gòu)買(mǎi)的保障房不得長(zhǎng)期閑置。如長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開(kāi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由各地政府按規(guī)定予以回購(gòu)。

據(jù)悉，“14號(hào)文”還明確要求各地做好政策銜接，協(xié)調(diào)好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關(guān)系。

300萬(wàn)以上城區(qū)人口城市率先探索

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，“14號(hào)文”提出，規(guī)劃建設(shè)保障房應(yīng)按照“工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)”的原則，由各地政府按劃撥方式供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施，在此基礎(chǔ)上采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作，按保本微利原則配售。

同時(shí)要求各地做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，“凡是因之新增地方政府隱性債務(wù)的，一律不得實(shí)施”。

為了防止出現(xiàn)“大干快上”、盲目建設(shè)等現(xiàn)象，“14號(hào)文”強(qiáng)調(diào)穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。“支持城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。”

按照國(guó)務(wù)院第七次全國(guó)人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020中國(guó)人口普查分縣資料》，城區(qū)人口超過(guò)300萬(wàn)的城市共35個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門(mén)、太原、蘇州、貴陽(yáng)、合肥、烏魯木齊、寧波、無(wú)錫、福州、長(zhǎng)春、南昌、常州。

為了保障用地供給，“14號(hào)文”明確，保障房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。同時(shí)，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障房。并提出有條件支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的士地繼續(xù)保留劃撥方式。

此外，“14號(hào)文”提出對(duì)商品住房庫(kù)存大的城市，可按市場(chǎng)化、法治化原則，適當(dāng)改建或收購(gòu)存量商品房用作保障房，積極盤(pán)活利用閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。文件要求與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結(jié)合，穩(wěn)妥推進(jìn)。

此外，“14號(hào)文”明確要加強(qiáng)在建設(shè)資金、住房公積金、開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房貸款、稅費(fèi)等方面對(duì)保障房的政策支持。