自中央定調(diào)“房住不炒”，不把房地產(chǎn)當(dāng)作短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段以來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)處于改變臨界點(diǎn)的聲音不絕于耳，市場(chǎng)相信在以科技為主導(dǎo)的“新經(jīng)濟(jì)”逐步騰飛的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，居民資產(chǎn)配置也會(huì)更加傾向于股市，地產(chǎn)行業(yè)前景被普遍看衰。2019年前十一個(gè)月，A股房地產(chǎn)行業(yè)整體漲幅僅為14%左右，表現(xiàn)跑輸滬深300指數(shù)。那么，在這么房地產(chǎn)調(diào)控政策微妙的當(dāng)下，地產(chǎn)股還有投資的價(jià)值嗎？

但事實(shí)上，房地產(chǎn)的韌勁遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定，近年來(lái)一直保持10%左右的增幅，緩解了制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增速放緩給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊。房地產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售面積年末發(fā)力，于10月份開(kāi)始逆轉(zhuǎn)向上，已連續(xù)兩月錄得正增長(zhǎng)。而聚焦全民關(guān)注的住宅價(jià)格一直平穩(wěn)甚至局部升溫，一線城市價(jià)格環(huán)比重拾漲勢(shì)。上市房地產(chǎn)公司前三季度凈利潤(rùn)繼續(xù)以兩位數(shù)的水平增長(zhǎng)，表現(xiàn)遠(yuǎn)好于絕大多數(shù)行業(yè)。這些跡象，似乎使得任何看空地產(chǎn)的預(yù)測(cè)都顯得蒼白無(wú)力。

因此，房地產(chǎn)到底處于哪個(gè)階段，成為一個(gè)永遠(yuǎn)充滿爭(zhēng)議而又高度不確定性的話題。一方面，自秦漢時(shí)期就成為“富貴之本”的房地產(chǎn)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和居民財(cái)富積累影響深遠(yuǎn)。

另一方面，人們也越來(lái)越相信過(guò)去造成房地產(chǎn)只漲不跌神話的因素正發(fā)生轉(zhuǎn)變。貨幣增量已從超發(fā)轉(zhuǎn)為適度，從2007年到2018年，廣義貨幣年均增速為15%，遠(yuǎn)超名義GDP義增速。目前這一增速已下滑至8%左右，與名義GDP增速基本持平。人口與城鎮(zhèn)化紅利正在消退，特別是隨著勞動(dòng)適齡人口自2012年開(kāi)始萎縮，對(duì)剛需房的需求可能會(huì)存在長(zhǎng)期下滑趨勢(shì)。同時(shí)，過(guò)去二十年里，商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積已達(dá)到約170億平方米，相當(dāng)于每個(gè)城鎮(zhèn)家庭戶擁有60平方米的房子。巨大的商品房存量，疊加由此引發(fā)的沉重債務(wù)和價(jià)格泡沫，都使得房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)難言樂(lè)觀。

資產(chǎn)需要持續(xù)增值，房地產(chǎn)未來(lái)看上去不那么美妙，為尋求多元化，居民需要減持房產(chǎn)。不過(guò)，一旦需求減弱，再加上持續(xù)的拋售行為，可能意味著房?jī)r(jià)需要大幅下跌才能平衡供需，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和財(cái)富保值來(lái)說(shuō)，又是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

這種看似矛盾的情況，也對(duì)政策層面帶來(lái)了較大的干擾。盡管“房住不炒”仍然是政策主基調(diào)，但至少?gòu)?019年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上來(lái)看，政府還在權(quán)衡打擊房地產(chǎn)與穩(wěn)定增長(zhǎng)之間的關(guān)系，傳遞出來(lái)的政策導(dǎo)向也并不明確，在語(yǔ)調(diào)上似乎對(duì)房地產(chǎn)略有邊際寬松的傾向。例如，“不把房地產(chǎn)當(dāng)作短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”這句話，已從本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公告中消失。

回到資本市場(chǎng)，市場(chǎng)正在逐步相信，經(jīng)濟(jì)需要穩(wěn)定，半導(dǎo)體、5G等新興產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)還無(wú)法形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)；股市波動(dòng)太大且牛市暫時(shí)無(wú)望，居民資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)移將會(huì)是個(gè)非常緩慢而漸進(jìn)的過(guò)程。故而對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，任何試圖通過(guò)大幅放松地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)、使得房?jī)r(jià)重現(xiàn)過(guò)往漲幅的努力都無(wú)濟(jì)于事；但任何收緊房地產(chǎn)政策、指望房?jī)r(jià)大幅下跌的預(yù)期也同樣無(wú)望。

既然針對(duì)房地產(chǎn)無(wú)法制定長(zhǎng)期穩(wěn)定的策略，那把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向流動(dòng)性較好的短期交易也未嘗不可。因前景飽受質(zhì)疑，房地產(chǎn)股票估值被壓抑很久，以市盈率衡量，整個(gè)地產(chǎn)板塊的估值已回落至十年最低水平。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司盡管財(cái)務(wù)表現(xiàn)非常穩(wěn)健，但估值始終偏低。例如，萬(wàn)科每股收益常年保持20%以上的增速，而市盈率卻已跌至十年最低20%范圍內(nèi)。隨著市場(chǎng)重新審視房地產(chǎn)的定位及韌性，橫盤(pán)已久的地產(chǎn)股重新獲得青睞，截至12月17日，房地產(chǎn)指數(shù)5日漲跌幅接近4.5%，相對(duì)于大盤(pán)獲得近1個(gè)百分點(diǎn)的收益。

筆者認(rèn)為，只要價(jià)格足夠便宜，估值相對(duì)合理，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股從來(lái)不缺少追逐者。當(dāng)市場(chǎng)情緒穩(wěn)定甚至逐步升溫、從賣(mài)家變?yōu)橘I(mǎi)家之際，這些地產(chǎn)股的轉(zhuǎn)機(jī)還能得以持續(xù)。