2024全國(guó)“兩會(huì)”召開(kāi)在即，第十四屆全國(guó)人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫擬向大會(huì)提交“關(guān)于取消商品房預(yù)售制度”的建議。朱征夫認(rèn)為，商品房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)高速增長(zhǎng)期，進(jìn)入存量時(shí)代。在這種背景下，應(yīng)當(dāng)考慮取消商品房預(yù)售制度。

代表：商品房建設(shè)進(jìn)入存量時(shí)代 建議考慮取消商品房預(yù)售

朱征夫告訴紅星新聞，商品房預(yù)售制是指就已符合預(yù)售條件但尚未竣工的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者約定，購(gòu)房者交付預(yù)售款項(xiàng)，在預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工后擁有所購(gòu)房屋的一種商品房交易制度。

據(jù)介紹，商品房預(yù)售制度較早出現(xiàn)于我國(guó)香港。我國(guó)內(nèi)地住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺，商品房供應(yīng)量不足，于是借鑒香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，在1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了商品房預(yù)售制的實(shí)施方案，這份方案的提出標(biāo)志著我國(guó)商品房預(yù)售制度正式形成。

在朱征夫看來(lái)，商品房預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進(jìn)程中起到了一定的積極作用。但預(yù)售制度施行近30年來(lái)，其負(fù)面效應(yīng)日益凸顯。尤其自2021年以來(lái)，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，有的地方出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目停工的現(xiàn)象，多部門、地方政府出臺(tái)措施“保交樓”。朱征夫認(rèn)為，商品房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)高速增長(zhǎng)期，進(jìn)入存量時(shí)代。在這種背景下，應(yīng)當(dāng)考慮取消商品房預(yù)售制度。

為何應(yīng)取消？若項(xiàng)目存在問(wèn)題，購(gòu)房者面臨不可預(yù)知重大風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于該建議的理由，朱征夫進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

他認(rèn)為，商品房預(yù)售制度弊端在于讓購(gòu)房者承受了巨大的單方面風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售買賣雙方風(fēng)險(xiǎn)存在嚴(yán)重的不對(duì)等。房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預(yù)售款，意味著將建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。一旦項(xiàng)目存在問(wèn)題，購(gòu)房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質(zhì)量有問(wèn)題、配套設(shè)施虛假宣傳等不可預(yù)知的重大風(fēng)險(xiǎn)，還有可能面臨著自身貸款的違約，給個(gè)人生活造成影響。

同時(shí)，朱征夫指出，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，商品房預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在指定的監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)專用賬戶，購(gòu)房者支付的預(yù)售房款應(yīng)當(dāng)存入該賬戶。該賬戶由政府管理機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行與房地產(chǎn)企業(yè)三方共同監(jiān)管。但在實(shí)踐中，預(yù)售資金有時(shí)未能按照規(guī)定進(jìn)入銀行的監(jiān)管賬戶，或者雖進(jìn)入監(jiān)管賬戶，但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報(bào)工程進(jìn)度等各種辦法套取預(yù)售資金。

朱征夫還關(guān)注到，商品房預(yù)售制度助長(zhǎng)房企高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)模式。很多企業(yè)或個(gè)人只要籌集小部分資金，后續(xù)通過(guò)銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預(yù)購(gòu)房款等方式，虛構(gòu)資金寬裕假象，借此可不斷去滾動(dòng)資金。一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)事件和預(yù)期不良等情況，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂、工程爛尾項(xiàng)目擱置，不僅給地方政府帶來(lái)很大壓力，也給普通購(gòu)房者造成了極高的風(fēng)險(xiǎn)和嚴(yán)重的后果。

此外，朱征夫認(rèn)為，商品房預(yù)售制度的平穩(wěn)運(yùn)行需要各政府部門對(duì)預(yù)售的整個(gè)過(guò)程建立完善的預(yù)售監(jiān)管機(jī)制，并且要求相關(guān)部門在各個(gè)實(shí)施階段都嚴(yán)格履行相應(yīng)規(guī)定。相較于現(xiàn)房銷售，商品房預(yù)售對(duì)政府的行政能力和跨部門協(xié)調(diào)能力提出了更高的要求，額外增加政府管理成本。同時(shí)，商品房預(yù)售中，由于涉及的購(gòu)房者人數(shù)眾多且預(yù)售金額較大，房地產(chǎn)企業(yè)的違約行為不僅會(huì)嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的合法利益，也會(huì)削弱提供貸款銀行的經(jīng)營(yíng)能力，造成銀行不良資產(chǎn)率升高，市場(chǎng)流動(dòng)性降低，嚴(yán)重的話可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

取消后有何有利之處？讓購(gòu)房者買得放心、用得舒心

朱征夫表示，取消商品房預(yù)售制度，可帶來(lái)諸多有利之處，如有力保護(hù)購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，減輕政府監(jiān)管壓力等。

朱征夫解釋，取消預(yù)售制度之后，購(gòu)房者不僅不用承擔(dān)項(xiàng)目爛尾和貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)，而且由于購(gòu)房者購(gòu)買的商品樓盤看得見(jiàn)、摸得著，切實(shí)滿足普通購(gòu)房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。

對(duì)于催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，朱征夫闡述說(shuō)，取消預(yù)售制度將迫使小開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重組整合，充裕自身資金，市場(chǎng)主體將更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問(wèn)題有望大大降低。資金雄厚、技術(shù)過(guò)硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力。

“在商品房現(xiàn)售制度下，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正、公平交易，商品房預(yù)售制度下的爛尾等情形幾乎不會(huì)發(fā)生，能夠有效減輕地方政府的壓力，也有利于地方政府相關(guān)部門集中精力做好其他服務(wù)與監(jiān)管等工作。”朱征夫說(shuō)。

此外，朱征夫認(rèn)為，對(duì)銀行而言，擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔(dān)保物更集中可靠，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)降低。對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

紅星新聞首席記者 張炎良 北京報(bào)道