在全國第三大奢侈品消費城市的盛名之下，成都的高端房地產(chǎn)市場卻盡顯尷尬，根據(jù)機構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)，2010年成都新增高端物業(yè)新增供應(yīng)47萬平方米，而成交卻只有23萬平方米，不足一半。此外，據(jù)一份最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大量的成都高端人士認(rèn)為，成都其實還沒有真正意義上的高端住宅。

機構(gòu)人士對此表示，如此現(xiàn)狀其實折射了成都市場偽高端橫行的真相，要徹底改變此現(xiàn)象，產(chǎn)品升級是當(dāng)務(wù)之急。

成都高端住宅市場遭遇瓶頸

“盛名之下，其實難副。”這句話在用在成都的高端物業(yè)消費市場還是很貼切的。

據(jù)正合地產(chǎn)介紹，“如果以與周邊房源價格差超過50%作為界定標(biāo)準(zhǔn)，2010年成都主城區(qū)在售的高層住宅中，有10個項目可被界定為高端高層住宅物業(yè)。”

“按理說，成都并不缺購買力，成都作為西部消費之都，高端消費人群數(shù)量是非常驚人的。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說，的確，據(jù)胡潤研究院4月份發(fā)布的最新財富報告顯示，四川目前有2.4萬名千萬富翁，比去年增加了1900個；其中成都的千萬富翁達到1.45萬人，比去年增加了1000人。而億萬富翁，四川有1700人，比去年增加了180個。如此巨大的消費人群，也最終造就了去年成都“中國第三大奢侈品消費城市”的稱號。

但奇怪的是，盡管城市高端購買力驚人，而城市高端物業(yè)的數(shù)量也僅為10個，但這些高端物業(yè)的銷售卻并不盡人意，甚至還可以用差來形容。

據(jù)正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)，去年成都市區(qū)高端高層物業(yè)新增供應(yīng)總量為47萬平方米，但成交卻只有23萬平方米，銷售還未過半。而在價格上，不少所謂的高端物業(yè)也出現(xiàn)了“價格無法站穩(wěn)，今年以來更是一路走低”的現(xiàn)象。

消費習(xí)慣導(dǎo)致“真高端荒”

對此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，成都高端物業(yè)消費出現(xiàn)瓶頸的一大原因與成都偽高端充斥市場有關(guān)。“其實高端消費受調(diào)控的影響應(yīng)該最小，而這部分消費群體之所以不愿意消費，是因為產(chǎn)品品質(zhì)并沒達到他們的要求。”

的確，根據(jù)神鳥數(shù)據(jù)咨詢有限公司發(fā)布的“2011成都市高端住宅消費需求”專項調(diào)查數(shù)據(jù)，在接受調(diào)查的7萬多高端人群中，就有23.5%的受訪者就表示，成都其實還沒有真正意義上的高端住宅。在業(yè)內(nèi)人士和眾多消費群體看來，成都的高端物業(yè)產(chǎn)品其實非常需要升級。

成都力道廣告有限公司總經(jīng)理朱亞也對本網(wǎng)表示，理論上來講，成都對高端住宅的需求應(yīng)該很旺盛，但實際上成都的高端人群卻對目前成都的高端項目并不“感冒”，“這與成都人的消費習(xí)慣有關(guān)。”

據(jù)了解，相對于一線城市，成都對于樓市產(chǎn)品形態(tài)和發(fā)展觀念的接受要滯后一些，如大平層城市豪宅也是近兩年才在成都逐漸流行起來的，而精裝修、環(huán)保節(jié)能、與自然和諧相處等居住理念，成都始終也比沿海慢幾拍。

朱亞表示，受這種消費習(xí)慣的影響，所以長久以來，成都的很多房產(chǎn)項目，都花了很大的精力在園林的打造上，以至于目前成都一些銷售得好的產(chǎn)品，都是以園林見長的。

另一位業(yè)內(nèi)人士更是直言不諱的指出，受多年消費習(xí)慣的影響，成都其實正在面臨一場“高端荒”。

難望一二線城市高端之項背

“高端荒”之下，成都高端物業(yè)品質(zhì)也處于尷尬境地。

香港某房企管理人表示，成都的高端與沿海一線城市相其服務(wù)和附加的資源則相當(dāng)對較匱乏，因此不能完美達到高端人群的需求。

某位從沿海一線城市考察回來的業(yè)內(nèi)人士分析，沿海一線城市的高端住宅的優(yōu)越性，最直觀的反映在地段上。“比如上海的‘華潤外灘九里’、‘華潤佘山九里’，都分別位于上海不可復(fù)制的地段，前者所在地外灘是上海的名片和城市窗口，而后者則位于上海最知名的高端項目聚集區(qū)佘山。這種類似的絕佳地段，在目前成都的市場上是找不到的。”

更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不只與一線城市高端市場時存在巨大落差，甚至與杭州、大連等二線城市相比，成都也存在一定差距。

“大連有‘華潤星海灣一號’、杭州有‘綠城新綠園’‘華潤悅府’，這些均是知名全國的城市高端住宅項目，而成都到目前為止，竟沒有一個真正純粹的高端住宅項目與之相媲美。這可能是因為在成都還沒有哪個開發(fā)商意識到這一點，或意識到卻沒有站出來‘登高一呼’，成都需要這樣的高端住宅。”上述人士分析道。

不僅如此，文化的挖掘也成為成都高端物業(yè)的“短板”。中輿地產(chǎn)策劃總監(jiān)朱洲對本網(wǎng)表示，與沿海一線城市相比，成都高端物業(yè)的最大差距表現(xiàn)在文化上，“成都的高端豪宅對于文化的理解和解讀，其實都很膚淺，甚至作秀成分居多，始終跳不出‘時尚盛宴’、‘尊貴奢華’一類的窠臼，動不動就是邀約豪車、名酒、雪茄、西餐、模特和VIP客戶若干，有模有樣地?zé)艏t酒綠一番�？雌饋砗�‘文化’，實際上與居住基本無關(guān)，房子賣出去之后購房者發(fā)現(xiàn)其實這里是文化沙漠，‘配套的豪宅生活方式’更多的成為一種象征符號。”

上述業(yè)內(nèi)人士表示，正是因為上述問題，以至于現(xiàn)在成都的很多樓盤都不能稱為真正的高端，而消費者不買賬也就在情理之中了。“不過凡事都有一個過程，當(dāng)開發(fā)商開始真正意識到并開始著手解決這些問題時，就是成都高端真正發(fā)力的時候了。”

消費即將爆棚 誰來解“高端渴”

值得關(guān)注的是，與成都“高端荒”相對應(yīng)的卻是成都“高端需求”的急速增長。

“成都本身并不缺高端購買力。而且自去年以來，這部分需求的增加是越來越快。”一位開發(fā)人士表示，成都高端產(chǎn)品其實已經(jīng)面臨急需升級的現(xiàn)狀了，“因為市場需求越來越旺盛，而產(chǎn)品卻一直無法跟上。”

據(jù)介紹，隨著國家對西部大開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃，成都經(jīng)濟區(qū)的快速發(fā)展以及外來人口的大量涌入，已經(jīng)開始令成都的高端需求有了明顯上升的趨勢。

在數(shù)據(jù)上，這一現(xiàn)象已經(jīng)有所顯現(xiàn)。以2010年為例，根據(jù)成都市政府透露的數(shù)據(jù)，這一年成都新增了日本鋼鐵、法國電力、澳新銀行等世界500強企業(yè)12家；而截至2010年底，落戶成都的世界500強企業(yè)已經(jīng)多達189家。除此之外，東部向西部的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為成都帶來了大量的外來人口。據(jù)悉，在過去的10年內(nèi)，成都市常住人口增長了300萬，而“十二五”期間，成都人口更是因為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加速，獲得大幅度增加，甚至有希望超過北京、上海等一線城市的人口增長速度，十年內(nèi)有望增長千萬人口。

一位開發(fā)人士表示：“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來巨大的外來人口，也就必然會產(chǎn)生相應(yīng)比例的高端消費需求，比如去年高新西區(qū)，富士康和華為等企業(yè)的到來，就為該區(qū)域帶來了幾十萬的外來人口，而這也就直接導(dǎo)致該區(qū)域的高端需求急速上升。”

該人士表示，對成都房企而言，當(dāng)務(wù)之急其實并不是渠道問題，而是產(chǎn)品問題，“因為只要做好了產(chǎn)品，肯定就會有需求。”

央企打響偽高端終結(jié)戰(zhàn)

一位業(yè)內(nèi)人士對本網(wǎng)透露：“值得慶幸的是，房企對此問題其實也早就意識到了，據(jù)我所知，在目前市場疲軟的倒逼之下，以央企為首的成都開發(fā)商們也終于開始積極進行產(chǎn)品升級以求‘突圍’。”

據(jù)了解，目前成都包括華潤在內(nèi)的央企，都在積極探索產(chǎn)品升級之道。以央企大佬華潤置地為例，其早就瞄準(zhǔn)了城西高端需求旺盛這一事實，已經(jīng)在成都的“西貴”之地外金沙，打造一個城市頂級豪宅項目——金悅灣。

“其實我們之前專門針對成都高端產(chǎn)品進行過很多研究，而華潤也派了大量員工出國學(xué)習(xí)西方優(yōu)秀的建筑產(chǎn)品。”據(jù)華潤負(fù)責(zé)人透露，針對目前成都樓市產(chǎn)品“園林強于產(chǎn)品”的缺陷，這一次他們將把金悅灣的產(chǎn)品打造得盡善盡美，“園林要做得非常好，產(chǎn)品更是要超越目前成都市面上的所有產(chǎn)品。”

據(jù)悉，為了展現(xiàn)高端物業(yè)優(yōu)秀的園林景觀，金悅灣從建筑規(guī)劃到園林景觀設(shè)計，都是由全球一線大師打造，“168畝的園林，我們就用了超過2個億的資金打造，在設(shè)計上更注重軸線感和構(gòu)圖感，增強人行走在其中的愉悅感，在參與性和互動性也做了很多考量。”

而在成都高端物業(yè)的文化短板上，金悅灣也對此進行了自已的文化標(biāo)注。“金沙這塊土地有很渾厚的文化底蘊在里面，所以我們在做這個項目的時候，也在很多地方做了這樣的設(shè)計，比如我們每個單元入戶門口都抬高做了一個獨立的小庭院，以增強鄰里之間的交流。在室內(nèi)精裝修方面，我們聘請了中國色彩學(xué)界的泰斗級專家做美學(xué)顧問。”該項目負(fù)責(zé)人表示，除了超高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品配置以外，華潤要用金悅灣更看重是：高端業(yè)主居住價值與生活價值的提升，讓產(chǎn)品在開發(fā)和設(shè)計理念上也能夠真正達到和超越一線城市高端豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。

一位業(yè)內(nèi)人士也表示，央企高端產(chǎn)品的入市，可以說是打響了成都高端產(chǎn)品升級的“第一戰(zhàn)”，因為“央企是不缺打造真正好產(chǎn)品的實力”，并且央企作為樓市的引領(lǐng)者，將會影響整個樓市的產(chǎn)品方向，所在，隨著這類產(chǎn)品的入市，成都的高端市場分化必將加速，偽高端到時恐怕就無處遁形了。