隨著房價調(diào)控深入和金融政策的全面收緊，全國一線城市房價率先進入下降通道，中海、龍湖、保利、萬科等眾多一線房企或降價或猛推特價房，試圖在銷售低迷、資金繃緊的當口搶得先機，以挽回銷售業(yè)績。2008年樓價大跌的局面已然重現(xiàn)。

而民生銀行一信貸部門負責人和一位與多家開發(fā)商關系密切的信托經(jīng)理均告訴記者，目前開發(fā)商的資金情況比2008年還要糟糕，如果不盡快降價回籠資金，很多開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂。

10月27日，一向看跌房價的中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海指出，一線城市樓價已經(jīng)出現(xiàn)拐點，未來最大跌幅可能將達到50%。不過一房企負責人向記者透露，政府對樓市調(diào)控的目標在降價20%左右，超過40%將會救市。

一線城市降價目標

進入2011年下半年，經(jīng)過持續(xù)的宏觀調(diào)控，中國房價開始出現(xiàn)漲停。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月中國70個大中城市中，有59個城市房價漲幅同比回落。與上個月相比，10月中國北京、上海、廣州、深圳等46個城市房價出現(xiàn)停漲或下降�！�

曹建海認為，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以看出趨勢：一些城市特別是一線城市已出現(xiàn)拐點；一些城市正在停漲，位于拐點之上；一些城市上漲幅度明顯減小，正在迎來拐點。“按照現(xiàn)在的勢頭，只要政府不放松調(diào)控，房價將在未來6個月，即2012年3月底將出現(xiàn)15%左右的回落，4-9月降20%，10-12月再降20%，一線城市房價將出現(xiàn)40%-50%的回落。”曹建海認為。

市場層面則顯示，上海、北京等一線城市房價正出現(xiàn)下降，成交更是低迷，而成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始走跌。眾多開發(fā)商開始選擇打折促銷或者猛推特價房，降價房企代表中不乏綠地、中海、華潤、龍湖等一線大型房企，降價幅度更擴大至20%至40%�！�

而記者從多家開發(fā)商人士處采訪到的觀點則認為，樓價下跌已是大勢所趨，不過未來一線城市降價幅度應該會在20%左右。

曾在2008年開啟了降價潮的龍頭房企萬科在10月25日也表達了對目前樓市的憂心。萬科認為，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向，并預期未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格將進一步下降。

另一知名開發(fā)企業(yè)負責人也告訴記者，降價20%應該是政府此輪樓市調(diào)控的一個大致目標，過高的跌幅將會損害中國經(jīng)濟的發(fā)展，降價超過40%政府預計就會出手救市。該人士同時認為，中海紫藤苑7折大降價等于拉開了一線城市樓價下跌的序幕，就像萬科降價售樓拉開了2008年樓市進入下降通道的大幕一樣，開發(fā)商降價回籠資金在下一個階段將會越來越常見。“不過，一旦樓價進入下降通道，跌幅將比較難控，未來一旦樓價跌幅過大，政府可能將放松調(diào)控政策救市。”

不過曹建海認為，未來對房地產(chǎn)救市靠地方政府肯定不靈，唯有放松貨幣投放給銀行救急。

拐點現(xiàn)2012年春節(jié)前后

從目前國內(nèi)的形勢來看，除了限購政策導致樓市銷售低迷之外，全面緊縮的金融政策則是導致開發(fā)商資金鏈緊繃而不得不降價銷售以回籠資金的根本原因。

今年以來，國內(nèi)金融政策可謂全面收緊。央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準備金率，執(zhí)行銀根縮緊的貨幣政策，使商業(yè)銀行因流動性的限制而被迫收緊房貸信貸額度；就在房地產(chǎn)企業(yè)大面積轉(zhuǎn)向信托業(yè)融資以緩解資金鏈危機之際，監(jiān)管層又在10月初對國內(nèi)各大信托公司進行窗口指導，“電話叫停”房地產(chǎn)信托。

“這對缺錢的地產(chǎn)商可謂釜底抽薪。”一信貸經(jīng)理告訴記者，因為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸的依賴過高，信貸收緊后缺錢的房企很多，房地產(chǎn)信托被叫停，加上目前民間借貸風險過高，無疑斷了開發(fā)商融資的財路。

而房貸政策的收緊也加重了樓市銷售低迷。近期，隨著北京建行首套房貸利率上浮1.1倍的消息傳出，上海等多個城市也已開始跟進，紛紛上調(diào)首套房貸利率，這一范圍又迅速擴大到不少二三線城市，部分銀行憂心風險更是暫停了房貸發(fā)放。

中國銀行10月11日發(fā)布的《2011年四季度經(jīng)濟金融展望報告》稱，無論從經(jīng)濟形勢，還是從房地產(chǎn)市場形勢來看，預計房地產(chǎn)調(diào)控政策都不會放松，也不應放松，房價回調(diào)的壓力還將進一步增大，近期部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)價格松動。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力的進一步加大，預計商品住宅價格調(diào)整的拐點可能會在2012年春節(jié)前后到來。

民生銀行一信貸負責人告訴記者，目前開發(fā)商的資金情況比2008年更加糟糕，現(xiàn)在很多銀行也沒錢，房地產(chǎn)信托又被叫停，溫州民間借貸危機的曝光也讓民間熱錢有所收斂，開發(fā)商在資金鏈繃緊的背景下，率先搶得先機降價銷售回籠資金將是首選。

一房地產(chǎn)行業(yè)信貸經(jīng)理也認為，目前開發(fā)商資金情況確實比2008年更惡劣，中海等企業(yè)的降價將掀開樓市新一輪的降價大潮，更多的開發(fā)商將會采取這種方式來回籠資金。“如果宏觀調(diào)控政策不變，2011年的降價將只是個開始。”該信托經(jīng)理認為。

中小房企賣身自保

廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在10月27日發(fā)布的《2011年前三季度廣東省房地產(chǎn)市場分析報告》稱，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度在今年前三季度為149%，已回到接近2010年低位水平，與2004年、2005年同期相當，因此，當前房地產(chǎn)業(yè)總體資金情況已相當緊張。

不過從上市公司的三季報可以看出，地產(chǎn)企業(yè)不僅是資金狀況還是業(yè)績都出現(xiàn)了兩極分化，資金緊張在部分中小房企中更加明顯。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，深滬兩市已有49家上市房企公布三季報，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流總共為-336.84億元，同比減少幅度高達54.41%，凈利潤為135.44億元，同比增長僅為9.14%；46家公司中，31家房企業(yè)績出現(xiàn)增加，15家房企業(yè)績下滑；凈利潤環(huán)比下降的公司共29家，占比達62%。

相比往年，業(yè)績下滑或虧損的房企數(shù)量正在大幅增加。其中，萬科、招商地產(chǎn)、金地集團等一線房企三季度業(yè)績增速均出現(xiàn)不同程度下滑。但宜華地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、天業(yè)股份等中小型開發(fā)商市場表現(xiàn)最為慘淡。

在資金鏈幾乎斷裂，銷售持續(xù)低迷的背景下，抗打擊能力較弱的中小房企不得不選擇與大企業(yè)合作或者賣身自保。

業(yè)界對北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進行不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年在產(chǎn)權交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)井噴之勢，總數(shù)超過600宗，而去年同期則不足該數(shù)據(jù)一半。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場化以來最為嚴厲的市場與政策環(huán)境，也面臨著接近2008年金融危機期間的去庫存與去杠桿雙重壓力。當前中國房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進入行業(yè)顯著洗牌的階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。