政策調(diào)控持續(xù)、房企資金吃緊、房價整體松動，成交量低位盤整，首次改善型購房者迎來買入時機

首改突擊

這是開發(fā)商最壞的時期，卻是“首改”者的突擊購房好時期：

限購、限貸、上調(diào)利率……宏觀政策連綿不斷的調(diào)控使樓市陷入冬天般的低迷；

降價、優(yōu)惠、各種促銷…….開發(fā)商花樣百出地吆喝賣樓，唯一的愿望就是吸引購房者入市買房；

這是樓市的“寒冬期”，必是“首改”者的“收藏季”：

樓市低迷正在讓購房者獲得話語權(quán)，買方市場正在形成。對于首次改善型購房者來說，冷市之下，買房的時間窗口正在開啟。

樓市“立冬” 買房窗口漸啟

即將迎來立冬節(jié)氣，政策調(diào)控下的樓市已成量價齊跌的態(tài)勢。秋收冬藏，改善型購房者下手的好時機已然來臨。

再過10天就是立冬了，晚秋的蓉城芙蓉花開，秋意正濃。家住倪家橋的雷強準(zhǔn)備周末再去趟南延線看房子。“早就有換房子的想法，但由于各種原因一拖再拖，越拖變數(shù)越大，結(jié)果就弄成現(xiàn)在這樣了。”他深深地吸了口煙，似乎想把買房背后的所有艱辛都化為青煙飄走。

冷市機會

作為土生土長的成都人，雷強家里現(xiàn)在有兩套房子。“有兩套房子了還缺房住？！”面對記者的質(zhì)疑，他一本正經(jīng)地說：“不瞞你，真缺！”

雷強家的兩套房子，一套是十多年前父母單位分的兩居室，位于倪家橋一個老小區(qū)。雷強結(jié)婚時，父母在位于科華南路的美麗蘭庭給小兩口購置了一套70多平方米的套二作為新房。

幸福的雷強開始了全新的生活。不過女兒的到來，不得不讓雷強重新開始審視現(xiàn)實，而這一切又來得太快了。

自己忙于工作，雷強考慮讓父母照顧妻子和女兒。不過兩邊都是套二的房子，加上老人不愿意離開長期居住的地方，雷強只得和老婆搬回了父母居住的倪家橋。一家?guī)卓谌藬D在倪家橋的老屋里打擁堂。“現(xiàn)在需要父母幫忙照顧孩子，以后父母也需要我們照顧，思來想去，必須賣掉一套，加上股市行情不好，退點錢出來換房。”

由于已經(jīng)買過一次房子，雷強對換房的要求很明確：住慣了城南，選擇目標(biāo)基本上也定在這邊，要交通、環(huán)境、配套等都成熟些的小區(qū)，面積最好是120平方米左右的三居室或四居室房子。不過他把居住地周邊的玉林、桐梓林、紫荊等幾大片區(qū)跑了個遍，也沒有遇到合適的新樓盤。

無奈之下，只好把選擇的點外擴。在三環(huán)邊上找了一圈，許多樓盤的售樓部里都留下過雷強的足跡，均因為這樣那樣的問題而沒能如愿。

秋交會為雷強和廣大的購房者們提供了最好的選擇平臺。“不用到處跑，先看有位置、戶型、價位合適的房子再去，省下好多時間。”不過即便是秋交會閉幕了，雷強還是沒有定下來：“房價還是有優(yōu)惠，不過沒有預(yù)期的那么大。另外就是好像逛的人多，下手的少，價格到底還有多少余地還是有些吃不準(zhǔn)。還是有幾個意向性的目標(biāo)，準(zhǔn)備再考察考察，正糾結(jié)呢。”有糾結(jié)說明有選擇，有選擇才有機會。

漁翁得利

2011年8月12日，成都報道以《降價潮》為題，報道了萬科、藍(lán)光、綠地、龍湖、恒大、佳兆業(yè)等眾多品牌開發(fā)商加入降價陣營，一股不可抵擋的降價潮洶涌而至，多個品牌開發(fā)商旗下的樓盤紛紛下調(diào)房價。

“好房子大家都喜歡，但每套好房子只能有一個人買到；只有在市場不好的時候，好房才有你任意挑選的機會。”在雷強看來，限購所帶來的多種效應(yīng)正在顯現(xiàn)。當(dāng)初他買房的時候，逛了好多樓盤，但由于行情好，很多樓盤的優(yōu)質(zhì)單位都是作為“壓軸”出場的，或者根本就買不到，內(nèi)部人士就消化了。“同事劉熙想買愛丁郡院，別說選房，排號都難。輾轉(zhuǎn)托了個關(guān)系，能給個號就相當(dāng)不錯了。”
時過境遷。“現(xiàn)在買房很從容，”雷強說，作為二次購房者，對很多因素都很看重，“小孩上學(xué)、自己和老婆上班的距離、老人養(yǎng)老的環(huán)境、居家生活的配套等現(xiàn)實問題都是必須考慮的�，F(xiàn)在有時間和機會考慮，置業(yè)顧問還常常電話回訪，或者通過短信告訴你樓盤優(yōu)惠、促銷信息。因此對于購房選擇來說，如果現(xiàn)在下手買房應(yīng)該比原來買房要滿意很多，至少你的考慮會比較周全，準(zhǔn)備比較充分，最終的購買決定也最合適。”

盡管還沒淘到合適的房子，但雷強仍在淘房路上前行。“現(xiàn)在買房環(huán)境比前兩年好多了，起碼你能讓置業(yè)顧問記著你，隨時提供樓盤的信息，百答不厭。競爭越激烈，購房者選擇的余地越大，買得越從容。”雷強笑著說。

時間窗口

對于買房的時間節(jié)點，雷強有著清醒的認(rèn)識：“第一是我現(xiàn)在需要，而且支付能力基本具備。第二是對于我們這種改善型購房來說，晚買不如早買。”

“我一直在想，今年的樓市會不會重現(xiàn)2008年底、2009年初的情況。雖然背景不太一樣，不過歲末年初一般都是買房的時候。在經(jīng)歷了2008年的樓市低點后，不到一年，成都樓市就在2009年上半年開始回暖，房價節(jié)節(jié)上漲。

“同事劉熙的買房也給了我啟示。”雷強說，當(dāng)初劉熙是以按揭方式買房，月供近兩千元。大家都說壓力大哦，但劉熙說，‘日子總會好起來的噻。’幾年過后再看，還真是，收入增加之后，月供兩千的按揭算是買房里面額度比較少的了，現(xiàn)在供起來也比較輕松。我認(rèn)為從長遠(yuǎn)來看，房價仍然會成增長態(tài)勢。現(xiàn)在的宏觀政策對購房自住者已經(jīng)有了限購、限貸這些限制，“如果調(diào)控成了常態(tài)，限制可能更多，早買的風(fēng)險也更小一些。目前的支付能力基本具備，自然有合適的就要下手。”

買方市場

面對樓市的降價誘惑，雷強卻保持著淡定與理性。除了真切的購房需求、已有的購房經(jīng)驗和基本的支付能力之外，宏觀調(diào)控之下，成都樓市開始進入買方市場。在買方市場下，給了購房者更多選擇的空間，同時也給出了更多議價的話語權(quán)。

“現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟并不樂觀，在一定時期之后會不會對調(diào)控松綁？房價會不會像前兩年那樣快速上漲？這些都不得而知。抓住目前的機會才是最現(xiàn)實的。”再次見到雷強時，他仍然走在淘房之路上， 時間也在淘房中飛逝。“現(xiàn)在城南三環(huán)邊上的價格基本上都降到了一萬以內(nèi)，像南城都匯給出的報價才9300元/平方米，一次性付款優(yōu)惠5個點，相比幾個月前一萬一二的單價，雖然與心理價位還是有點距離，不過下調(diào)幅度也不算小了。萬科·金潤華府二期戶型，加上贈送面積，可使用面積達(dá)到96平方米，總價才70萬左右，而且萬科這個戶型做成了套三，很緊湊。產(chǎn)品還包含了每平米一千元的裝修，相當(dāng)于清水房每平米才7000左右。最動心的是河畔新世界，5000多的單價，基本上能做到以房換房了。相比行情好的時候，現(xiàn)在的價格都可以談，開發(fā)商對來訪的顧客也很重視。都說秋收冬藏，現(xiàn)在樓市行情不好，正是買房的機會。”

專家“解樓”

孔祥虎

成都思源經(jīng)紀(jì)研究中心總監(jiān)

樓市發(fā)展方向

有利購房者

9月份市場的開盤認(rèn)購率為37%，環(huán)比8月份、7月份是下降的。9月份新房供應(yīng)總量為150多萬平方米，相較8月份環(huán)比上漲了90%左右。而市場成交面積為48萬平方米，環(huán)比上漲的幅度不到1%。雖然供應(yīng)大幅增加，但其實購房者是沒有下單的，大多數(shù)人都在觀望。

第一波市場變化在一線城市，當(dāng)一線城市出現(xiàn)量價齊跌的情況，隨后成都也可能出現(xiàn)同樣情況。