金九夢(mèng)碎，銀十泡湯。當(dāng)金九銀十變?yōu)槠沏~爛鐵，地產(chǎn)圈內(nèi)有淡定亦有哀嚎。

大型房企穩(wěn)坐鉤魚臺(tái)，想以低價(jià)大量儲(chǔ)備土地，并伺機(jī)收購與兼并;中型房企將主動(dòng)升級(jí)產(chǎn)品與降低房價(jià)，以獲取資金過冬;小型以及資金鏈緊繃的房企可能將直接被市場淘汰出局，市場近期就傳出房企跑路的風(fēng)聲。

來自于世家機(jī)構(gòu)最新的數(shù)據(jù)顯示，金九最后一周，成都主城區(qū)商品房新增供應(yīng)681611.42平米，成交144873.61平米，顯示調(diào)控政策導(dǎo)致市場供應(yīng)持續(xù)加大，而成交量進(jìn)一步減少情況下，商品房的價(jià)值被心理低估，民眾的觀望情緒更趨于濃烈，房企耍出“十八般武藝”只為補(bǔ)充資金，但效果卻差強(qiáng)人意。業(yè)內(nèi)預(yù)測，年末將成為成都樓市重要節(jié)點(diǎn)，中小房企面臨洗牌，部分樓盤房價(jià)屆時(shí)將出現(xiàn)明顯下跌。

成都商品房庫存難消化房企背負(fù)三座大山備受煎熬

世聯(lián)地產(chǎn)最新發(fā)布的《2011年成都秋交會(huì)專題報(bào)告》顯示，在剛剛落幕秋交會(huì)5天會(huì)期里，成都市主城區(qū)認(rèn)購新房1130套，認(rèn)購面積11.2萬平方米。同比去年，認(rèn)購面積大幅下降。

在供應(yīng)量方面，9月26日至10月2日期間，成都主城區(qū)共有23個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增總預(yù)售面積約66.4萬平米，環(huán)比大漲57%，商品房供應(yīng)創(chuàng)新高，在銷售乏力的大背景下，樓市庫存消化面臨極大困難，房企資金回籠遙遙無期。

而低成交、高存量、資金鏈斷裂壓力正是如今壓在大部分房企背上的三座大山。

眼看“金九銀十”已過去一半多，樓市絲毫不見回暖之勢，供應(yīng)量還在持續(xù)走高，成交量卻一直低位徘徊。面對(duì)銷售膠著的形勢，不少房企面?zhèn)涫芗灏尽?/p>

銳理數(shù)據(jù)市場總監(jiān)葉強(qiáng)說，融資困難將使得一些中小企業(yè)被市場淘汰，這同時(shí)給龍頭公司提供了擴(kuò)大市場和行業(yè)集中度的機(jī)會(huì)，尤其是融資渠道暢通、現(xiàn)金流充裕的公司將顯現(xiàn)較大的優(yōu)勢，同時(shí)具有強(qiáng)大的外延式發(fā)展動(dòng)力的企業(yè)也有望抓住行業(yè)洗牌的契機(jī)脫穎而出。房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)類似于2004~2005年那樣的整合潮。

成都某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，部分房企的資金承受將達(dá)到極限，年末成都可能出現(xiàn)部分小型房企倒閉的現(xiàn)象。

陽光100集團(tuán)董事長易小迪日前向本網(wǎng)表示，房企應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品的打造和創(chuàng)新，以獨(dú)創(chuàng)的高品質(zhì)產(chǎn)品獲得目標(biāo)購房者的認(rèn)同，只有這樣才能在淡市中立足并獲得發(fā)展。

8月中旬舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上，多為國內(nèi)知名業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，在未來的10年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將優(yōu)勝劣汰，并購將成為今后房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

潘石屹近日在接受網(wǎng)絡(luò)采訪時(shí)說，當(dāng)前形勢下，開發(fā)商的資金、資金鏈成為政府、銀行、開發(fā)商自己最關(guān)注的問題。過去兩年貨幣寬松，開發(fā)商取得了很高的銷售額，手里持有大量現(xiàn)金。但隨著成交額下跌，資金狀況將會(huì)一天比一天差。

9月22日，媒體就傳出涉及綠城的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品遭遇調(diào)查，A股市場有21只地產(chǎn)股跌幅超過10%，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開股份、華僑城均在其列，萬科跌幅也達(dá)8.89%，暗示資金正在撤離地產(chǎn)股。

9月26日，出于對(duì)后市的擔(dān)憂，富力地產(chǎn)下調(diào)全年銷售目標(biāo)至320億元人民幣，該公司年初確定的銷售目標(biāo)為400億。業(yè)內(nèi)人士稱，這顯示部分房企銷售信心下降，資金回籠預(yù)期變長。

10月9日，中航地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中航地產(chǎn)為子公司融資17.5億元。

房企命運(yùn)各不同多個(gè)城市傳出小房企老板跑路消息

7月初以來，水泥股平均大跌30%左右，不僅對(duì)整個(gè)板塊打擊巨大，而且對(duì)整個(gè)市場信心都有較大的影響，預(yù)示房地產(chǎn)投資已減速。

Wind資訊統(tǒng)計(jì)，今年上半年末上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)71.28%。136家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率，在2011年上半年達(dá)到近10年新高。

最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，10月1日至10月7日監(jiān)測的20個(gè)城市，其中16城市樓市成交量比下跌，8城市成交量跌幅在50%以上，深圳同比跌幅最大，達(dá)90.26%，上海跌幅達(dá)72.79%，重慶跌幅為63.35%。

在負(fù)債如此之高而銷售如此低迷的情況下，部分房企的未來將會(huì)黯淡無光。在這種情況下，不同的房企，將有不同的策略來應(yīng)對(duì)淡市，也將得到不同的結(jié)果。

調(diào)控下金九平淡收?qǐng)觯�但是大型房企在土地市場的表現(xiàn)卻依然活躍。

中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近期，龍湖、保利、碧桂園及富力等開發(fā)商均在積極拿地，保利、富力分別以6761萬元和2.08億元在沈陽、海南文昌市競得地塊。保利地產(chǎn)逆市拓展的13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中12個(gè)以底價(jià)獲取，平均樓面地價(jià)2269元/平方米，較2010年下降27%。而今年1月至7月，在中原監(jiān)測的十家標(biāo)桿房企中，有4家在逆市中購地金額超過100億元，5家購地金額同比出現(xiàn)大幅增長。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，受到限購等調(diào)控措施的影響，開發(fā)商總體拿地?zé)崆橛兴�下降。不過，大型房企下半年可能會(huì)加速拿地的節(jié)奏。特別是在二三城市促銷效果較好的房企，資金回籠后拿地更有底氣。

仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，此舉顯示大型房企的擴(kuò)張步伐已經(jīng)啟動(dòng)，低價(jià)拿地將決定未來房地產(chǎn)市場的格局，大型房企將占據(jù)未來主要的市場份額和定價(jià)話語權(quán)。而中小型房企因?yàn)橘Y金相對(duì)緊缺，未來將在產(chǎn)品和房價(jià)方面下功夫。

今年成都秋交會(huì)期間，各大樓盤普遍遇冷的情況下，中德•英倫聯(lián)邦卻在10月6日開盤熱賣了320套商品房，銷售額達(dá)到2.5億，這在當(dāng)前市場是一個(gè)非常驚人的成績。

中德世紀(jì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這是中德連續(xù)累積的品牌和口碑效應(yīng)的結(jié)果。據(jù)了解，中德•英倫聯(lián)邦一直堅(jiān)持以高品質(zhì)和低房價(jià)立足于市場，在成都已經(jīng)成為了青年置業(yè)的首選樓盤，不但獲得了市場的高度認(rèn)可，也獲得了民聲方面的良好回

業(yè)內(nèi)人士稱，此類中小房企在淡市中獲得如此好的成績，為以后的發(fā)展奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)，有望成為未來樓市的中堅(jiān)力量。反之，中小房企若不能以產(chǎn)品和房價(jià)取勝，則將面臨淘汰和洗牌。

據(jù)悉，雖然大型房企也在一定程度上受到樓市調(diào)控的影響，但是大型房企資金來源較為穩(wěn)定，而中小型則面臨更多資金方面的壓力。目前，小型房企資金鏈緊繃的現(xiàn)象已經(jīng)較為明顯，多個(gè)城市還傳出小房企老板跑路的消息。

在成都，就有來自上海的舜元集團(tuán)將終止在當(dāng)?shù)氐膬蓚�(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并以轉(zhuǎn)讓的形式出售給其他房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)運(yùn)作，公司在成都的發(fā)展重心將轉(zhuǎn)向工程建設(shè)。7月19日，冠福家用也發(fā)布公告稱，公司決定終止成都和沈陽兩地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并收回公司在成都項(xiàng)目上的前期投入。

業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)，對(duì)成都房企的嚴(yán)峻考驗(yàn)還未真正到來。春節(jié)前后，各種款項(xiàng)的集中支付與銀行的不放貸，將導(dǎo)致部分房企的資金鏈達(dá)到臨界點(diǎn)，屆時(shí)將有不少中小房企資金鏈斷裂，購房者應(yīng)提前注意規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。