“承繼式調(diào)控”原則初成

盡管人民銀行近期首度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率被外界解讀為調(diào)控放松的信號，但是，這一切似乎和專門針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控口徑放松與否無關(guān)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)日前知會(huì)地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進(jìn)行延續(xù)。而根據(jù)多家市場研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，至少有11個(gè)城市的住房限購措施，將于2011年年底到期。

除此之外，住建部還向地方政府知會(huì)了包括一般情況下不對已經(jīng)出臺(tái)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行“方向性調(diào)整”、樓市調(diào)控政策承繼性連接等在內(nèi)的一系列主旨精神。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前夕，政府企業(yè)、中央地方之間博弈最為激烈的樓市調(diào)控，仍看不到放松的跡象。

限購到期延續(xù)

此輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的措施就是以限制性購買為特征的措施，所以限購在可以預(yù)見的未來，不存在放松的可能。

2011年11月30日，人民銀行宣布將存款準(zhǔn)備金下調(diào)0.5%，是三年多來首次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率。此舉立刻被解讀為宏觀政策向放松方向調(diào)整的信號。但是，對于歷史上最為嚴(yán)厲的一次樓市調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)“放松”的日子或許還十分遙遠(yuǎn)。

記者了解到，在人民銀行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之前，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊的情況，須出臺(tái)政策對限購令的有效期進(jìn)行延續(xù)。“很多地方政府當(dāng)時(shí)根據(jù)中央政府的要求，出臺(tái)了限購政策，其有效期都是一年，只有南寧的截止日期是明年的2月29日。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

于是，時(shí)近年底之時(shí)，限購政策是否能得以延續(xù)成為了問題焦 點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，福州、廈門、�？凇�濟(jì)南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州都涉及到限購令于今年年底或明年年初到期的問題。

對于知會(huì)地方政府要求限購令續(xù)期的問題，住建部一位官員并未正面予以證實(shí)。但他向記者表示，近期國務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)多次就房地產(chǎn)調(diào)控的問題做出指示和批示，其核心要求就是不能對現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策予以放松。

“而此輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的措施就是以限制性購買為特征的措施，所以限購在可以預(yù)見的未來，不存在放松的可能。”這位官員向記者表示。而在此之前，佛山、成都兩地均出現(xiàn)了以不同方式為限購令“松綁”的政策，但在中央政府的干預(yù)之下，最終“放松政策”均被廢止。

住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，如果目前就對已經(jīng)執(zhí)行一年的限購政策進(jìn)行松綁，在尚未有承接政策的情況下，可能引發(fā)樓市的報(bào)復(fù)性反彈，從而喪失樓市調(diào)控剛剛?cè)〉玫某尚А?/p>

兩次試探性松綁均“失利”

為了確保地方政府能夠積極落實(shí)限購政策，住建部和監(jiān)察部已經(jīng)聯(lián)手，對不能落實(shí)這項(xiàng)政策的城市主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，乃至行政處分，此舉收到了相當(dāng)?shù)某尚А?/p>

“沒有地方政府愿意公開承認(rèn)自己希望松綁限購，但從利益格局的角度看，地方松綁限購的利益沖動(dòng)和訴求始終是存在的。”11月30日，張大偉對記者說。前述住建部官員也承認(rèn)，在他們的日常工作中，始終面臨著地方政府落實(shí)中央政府調(diào)控政策的力度問題。

11月中旬，繼廣東佛山“限購松綁烏龍”事件后，四川成都市政府發(fā)布通知，將成都市落實(shí)限購政策的甄別購買資質(zhì)的起始點(diǎn)，由簽訂購房協(xié)議后推至辦理房產(chǎn)證，即在業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)，再對其已購房情況進(jìn)行審查。由于房地產(chǎn)市場多為期房銷售，向后推遲審查購房資格的日期，實(shí)際上是為房地產(chǎn)銷售留下了空間。

但是，此通知在出臺(tái)不到一周后即被叫停。記者了解到，與佛山限購令當(dāng)日被收回的情況類似。國務(wù)院辦公廳、住建部均向四川省政府詢問了此事，在中央政府保持的高壓態(tài)勢之下，最終這紙帶有松綁性質(zhì)的通知也被叫停。地方政府兩次“松綁試探”均告失利。

據(jù)新華社報(bào)道，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)曾專門表示，對于已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策要堅(jiān)決執(zhí)行、落實(shí)，要保證房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一貫性。而在此之前，針對佛山市出臺(tái)限購政策“松綁令”的問題，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府，對包括現(xiàn)行限購政策在內(nèi)的已出臺(tái)地方調(diào)控政策進(jìn)行松綁時(shí)，要提前聽取上級政府的意見。

日前，住建部部長姜偉新在一次會(huì)議上明確表示，雖然限購政策是“不得已使用”的調(diào)控手段，但是為了確保地方政府能夠積極落實(shí)這一政策，住建部和監(jiān)察部已經(jīng)聯(lián)手，對不能落實(shí)這項(xiàng)政策的城市主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，乃至行政處分，此舉收到了相當(dāng)?shù)某尚А?/p>

承繼式調(diào)控

在一個(gè)現(xiàn)有政策退出之前，先設(shè)定好一個(gè)承繼的后續(xù)政策，如果后續(xù)政策不具備出臺(tái)實(shí)施的條件，那么既有出臺(tái)的政策就不會(huì)退出。此舉在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”。

在知會(huì)地方政府對到期的限購令原則上進(jìn)行延續(xù)的同時(shí)，住建部還知會(huì)地方政府，不對現(xiàn)有已出臺(tái)的地方調(diào)控政策進(jìn)行方向性調(diào)整的總體精神。前述住建部官員向記者表示，即便現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，也將遵循著“承繼式”的原則。

所謂“承繼式”的原則，即在一個(gè)現(xiàn)有政策退出之前，先設(shè)定好一個(gè)承繼的后續(xù)政策，如果后續(xù)政策沒有研究好，不具備出臺(tái)實(shí)施的條件，那么既有出臺(tái)的政策就不會(huì)退出。而此舉的主旨精神，在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”。

2009年，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，中央政府出臺(tái)了一攬子刺激國內(nèi)消費(fèi)、確保經(jīng)濟(jì)增長的政策措施。在這樣的政策背景下，2008年出臺(tái)的一系列針對樓市的調(diào)控措施，被多項(xiàng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的政策所取代，地方政府亦全面放松了對房地產(chǎn)的調(diào)控力度。

同期國家統(tǒng)計(jì)局對70座城市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)指數(shù)顯示，2009、2010年兩年，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比、同比均呈現(xiàn)出上漲趨勢，部分城市的漲幅超過20%。

“所以，我認(rèn)為，限購政策的退出是以其他新的政策或房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制健全為前提的，如果沒有這一前提，中央政府恐怕很難容忍限購政策的退出，因?yàn)樵诂F(xiàn)有房地產(chǎn)市場保有環(huán)節(jié)成本較低的情況下，一旦放松限購政策，很容易帶來市場報(bào)復(fù)性的反彈。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長陳國強(qiáng)向記者表示。

記者了解到，住建部部長姜偉新亦在多次內(nèi)部會(huì)議上表達(dá)了“承繼式調(diào)控”的總體精神。而目前，財(cái)政部也正在會(huì)同住建部就重慶、上海兩地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的情況進(jìn)行總結(jié)。在這樣的背景下，“政策空檔”將很難在市場中出現(xiàn)。

至于限購政策“退出”的前提是否是住宅征收房地產(chǎn)稅的全面推廣，前述住建部官員未予表態(tài)。他只是強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控在可以預(yù)見的未來，沒有放松的可能，而限購是本輪調(diào)控的核心手段之一。