價(jià)格之變

住宅市場(chǎng)是商品房市場(chǎng)中最核心的部分，住宅市場(chǎng)的好與壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。從2008、2009年的鼓勵(lì)購(gòu)房到2010年開(kāi)始的宏觀調(diào)控，其核心就是對(duì)住宅市場(chǎng)的整頓。而整頓的關(guān)鍵就是要讓房?jī)r(jià)回歸到理性的水平。而4年的房?jī)r(jià)變化如何，有哪些方面的變化中市場(chǎng)的密碼，我們將一一的解讀。

觀點(diǎn)論

易居中國(guó)-中房信集團(tuán)西南片區(qū)總經(jīng)理閆濤

成都市場(chǎng)整體不可能出現(xiàn)暴漲暴跌

從成交價(jià)增長(zhǎng)速度可以看出，成都市場(chǎng)成交價(jià)一直保持上揚(yáng)走勢(shì)，雖有政策調(diào)控，但目前市場(chǎng)價(jià)格較為正常，所以整體不可能出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象。目前成都市場(chǎng)在售項(xiàng)目多為2009或2010年取得地塊，地價(jià)水平偏高，迫于開(kāi)發(fā)商的資金壓力，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了成本價(jià)銷(xiāo)售甚至微虧銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)空間較小，我們認(rèn)為2012年上半年企業(yè)為出貨緩壓，價(jià)格將出現(xiàn)小幅松動(dòng)，隨著限購(gòu)等政策在地方執(zhí)行層面的調(diào)整，下半年部分在調(diào)控周期內(nèi)出現(xiàn)超跌現(xiàn)象的項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)小幅度的補(bǔ)償性上漲。

四年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)

從上圖我們不難看出從2008年成交均價(jià)為4952元/平方米到2011年的成交均價(jià)為6757元/平方米，4年間成都樓市的成交均價(jià)一直呈現(xiàn)出了上漲的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)在上漲，我們也要看到房?jī)r(jià)上漲的背后還有CPI的上漲，房地產(chǎn)相關(guān)的原材料比如鋼筋、水泥人工成本稅費(fèi)等多種成本的共同增長(zhǎng)。所以房?jī)r(jià)的上漲并不是單純的房?jī)r(jià)上揚(yáng)，而和整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行有著密切的關(guān)系。

2011年成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)6.72%

四年間房?jī)r(jià)的環(huán)比數(shù)據(jù)在一定程度上反應(yīng)了房?jī)r(jià)漲幅的激烈程度。2008年、2009年兩年的環(huán)比非常的小。在鼓勵(lì)住房消費(fèi)及寬松貨幣政策的刺激下，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)V型反轉(zhuǎn)。成都樓市在“5·12”地震后，政策也相應(yīng)放開(kāi)。于是出現(xiàn)了2009年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;擠泡沫”。所以在2010年的成交均價(jià)環(huán)比中，我們驚訝的發(fā)現(xiàn)，比例已經(jīng)達(dá)到了24.14%的兩位數(shù)增長(zhǎng)。

2011年，政府開(kāi)始出手遏制樓市“過(guò)熱”。“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”的三限政策讓市場(chǎng)明顯感受到了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的威力。于是在2011年的環(huán)比數(shù)制圖：姚海濤據(jù)中我們?cè)俣瓤吹交貧w了個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)。

2011年調(diào)控伴隨房?jī)r(jià)震蕩

從2011年1到11月成交均價(jià)的環(huán)比數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn)，成交均價(jià)的變化幅度出現(xiàn)正負(fù)值交替出現(xiàn)的局面。從正的4.12%到負(fù)的9.85%又到正的5.35%，這些變化的數(shù)據(jù)背后是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)震蕩變化的反應(yīng)。而環(huán)比幅度較大的變化的6月恰好是在2011年4月限購(gòu)政策之后反應(yīng)出來(lái)的，而隨后的變化表明了在一個(gè)較大的振幅后，房?jī)r(jià)緩慢的爬升。而這種正負(fù)值的出現(xiàn)也很好的反應(yīng)了房?jī)r(jià)在2011年的糾結(jié)變化。

從2011年的成交均價(jià)環(huán)比圖上，我們還可以看到一組較為欣喜的數(shù)據(jù)：從2011年下半年后，這個(gè)房?jī)r(jià)的漲幅變化非常緩慢，尤其是10月和11月分別為--2.81%和0.15%。這表明了房?jī)r(jià)確實(shí)在前期2009-2010年的高位上有所松動(dòng)。而這種松動(dòng)是決策層調(diào)控所樂(lè)見(jiàn)的。   華西都市報(bào)記者張楊

量之變

在《2011年度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)報(bào)告》中可以看到，2011年市區(qū)商品住宅新增供應(yīng)面積953萬(wàn)平米，與2010年基本持平，但成交量明顯萎縮，僅備案成交630萬(wàn)平米，較2010年回落超過(guò)2成，僅略高于地震疊加金融危機(jī)的2008年成交水平。

與此同時(shí)，熱銷(xiāo)項(xiàng)目具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品及區(qū)域聚集特征。從區(qū)域來(lái)看，在項(xiàng)目眾多的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，區(qū)域發(fā)展成熟度決定區(qū)域內(nèi)熱銷(xiāo)項(xiàng)目與同區(qū)域或鄰近區(qū)域均價(jià)的價(jià)格梯度關(guān)系，即是說(shuō)熱銷(xiāo)項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展越成熟，配套越完善，其與同片區(qū)或鄰近片區(qū)均價(jià)的價(jià)差越小；而在售項(xiàng)目較少的非充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，區(qū)域可選房源較少，較高的稀缺性支撐項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。

從2008年以來(lái)成都市郊區(qū)住宅項(xiàng)目的成交量一直在加大，且與市區(qū)成交量差距不斷擴(kuò)大。據(jù)正合地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，2011年成都近郊住宅成交約1137萬(wàn)平米，達(dá)市區(qū)成交量的1.8倍。

近郊與市區(qū)樓市成交量差距進(jìn)一步擴(kuò)大主要由于市區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格擠壓、近郊城市一體化進(jìn)程加快、配套成熟以及近郊整體供應(yīng)充足等利好因素推動(dòng)，近郊自身樓市發(fā)展提速。

此外，限購(gòu)政策未限制近郊，一定程度形成利好，2011年上半年近郊受樓市調(diào)控政策影響明顯較小，成都樓市細(xì)則出臺(tái)后，近郊與市區(qū)成交量均較政策大幅回落，但近郊降幅約4成，顯著低于市區(qū)約6成的降幅。但隨政策持續(xù)，下半年近郊市場(chǎng)與市區(qū)成交量降幅差距呈現(xiàn)縮小趨勢(shì)。一定程度也反映隨著市區(qū)調(diào)價(jià)持續(xù)，需求并未大幅轉(zhuǎn)移至近郊，近郊成交量增長(zhǎng)更多是由于自身樓市發(fā)展提速。

觀點(diǎn)論

城東在售項(xiàng)目可售量略顯不足

2011年城東供銷(xiāo)面積占比出現(xiàn)回落，在售項(xiàng)目可售量略顯不足，但土地存量巨大，且主要集中于東二環(huán)區(qū)域；城南仍延續(xù)供銷(xiāo)兩旺態(tài)勢(shì)，均價(jià)小幅調(diào)整，在售項(xiàng)目和土地端后期存量均較為充足；而城西銷(xiāo)售保持穩(wěn)定，整體均價(jià)受高新西區(qū)等三環(huán)外低價(jià)區(qū)域影響而處于低位水平，且項(xiàng)目端與土地存量略顯不足；城北在近期樓市發(fā)展提速下價(jià)格增幅最大，“北改”利好推動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升，但截止2011年底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示后期可售量不足，仍將制約其發(fā)展。

政策調(diào)控后，近郊約1成的熱銷(xiāo)項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)超過(guò)5成的成交量，與市區(qū)類(lèi)似，均具有較高的市場(chǎng)集中度。從區(qū)域看，近八成的熱銷(xiāo)項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)片區(qū)，包括熱點(diǎn)郊縣新都、雙流與郫縣的大豐-北部商貿(mào)城、華陽(yáng)與紅光，以及龍泉的世紀(jì)廣場(chǎng)等片區(qū)。