●二手房交易將嚴(yán)格按房屋評(píng)估價(jià)核定計(jì)稅

●盛行的“陰陽(yáng)合同”將不再具有生存空間

7月1日起，買(mǎi)賣(mài)二手房稅收成本或?qū)⒃鲩L(zhǎng)。近日，記者從成都稅務(wù)部門(mén)獲悉，最遲7月1日起，成都將全面啟動(dòng)參考評(píng)估價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行二手房計(jì)價(jià)征稅工作，“成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價(jià)格”將不再是成都二手房交易中核價(jià)納稅的最低標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)悉，屆時(shí)稅務(wù)部門(mén)將根據(jù)二手房買(mǎi)賣(mài)中的實(shí)際成交價(jià)格據(jù)實(shí)核稅，但核定計(jì)稅的最低標(biāo)準(zhǔn)不得明顯低于即將出臺(tái)的成都二手房評(píng)估價(jià)（不同區(qū)域?qū)⒂胁煌�的二手房基�?zhǔn)評(píng)估價(jià)）。業(yè)界人士認(rèn)為，二手房稅收新政實(shí)施后，二手房交易中長(zhǎng)期盛行的“避稅”模式——“陰陽(yáng)合同”將不再具有生存空間。

現(xiàn)狀

做低“合同價(jià)”成“避稅”常態(tài)

目前，成都二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅包括契稅、營(yíng)業(yè)稅及附加稅、個(gè)人所得稅和印花稅。而根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，成都二手房交易價(jià)格主要依據(jù)有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的交易指導(dǎo)價(jià)，也就是說(shuō)，指導(dǎo)價(jià)是交易的最低核稅標(biāo)準(zhǔn)，二手房交易中，如果成交價(jià)低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，則按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)核稅。

而尷尬的是，相比二手房的實(shí)際成交價(jià)，現(xiàn)行的房屋指導(dǎo)價(jià)明顯偏低。據(jù)了解，成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價(jià)格最早在2000年確定，而最近的一次調(diào)整在2007年，其中，三環(huán)路外的指導(dǎo)價(jià)格為每平方米2300元，二、三環(huán)之間為每平方米2600元，一環(huán)路以?xún)?nèi)的框架結(jié)構(gòu)房為每平方米3600元，別墅價(jià)格也僅為每平方米6500元。這個(gè)指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)偏離了真實(shí)的價(jià)格，這給二手房交易中通過(guò)“陰陽(yáng)合同”，人為做低交易價(jià)格提供了可乘之機(jī)。

新規(guī)

核稅價(jià)不得低于“評(píng)估價(jià)”

為了真實(shí)地反映二手房市場(chǎng)的價(jià)格，成都主城區(qū)住宅用房地產(chǎn)分為19個(gè)片區(qū)進(jìn)行評(píng)估，測(cè)定出二手房的評(píng)估價(jià)范圍。評(píng)估價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整，原則上每半年調(diào)整一次，如果市場(chǎng)價(jià)格變化比較明顯，也可能縮短調(diào)整周期，確保評(píng)估價(jià)接近市場(chǎng)交易價(jià)。

新政執(zhí)行后，除非正當(dāng)理由，二手房買(mǎi)賣(mài)納稅核價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則上不得低于評(píng)估價(jià)，但如果交易人覺(jué)得價(jià)格評(píng)得太高，可向房地產(chǎn)交易所在地區(qū)主管稅務(wù)部門(mén)提出復(fù)核申請(qǐng)，納稅人也可以委托具有二級(jí)以上資質(zhì)的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行個(gè)案認(rèn)定，地稅部門(mén)將參考價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果，確定房屋的交易計(jì)稅價(jià)格。

相關(guān)部門(mén)人士透露，為提高“評(píng)估價(jià)”在二手房交易征稅中的普適性和接受度，二手房的“評(píng)估價(jià)”可能會(huì)接近市場(chǎng)價(jià)，但一般都會(huì)略低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格。

影響

交易稅收成本或?qū)⑻岣?/p>

二手房交易“稅收新政”執(zhí)行后，二手房買(mǎi)賣(mài)稅收成本會(huì)發(fā)生怎樣的變化？業(yè)界人士指出，新政相當(dāng)于給二手房交易征稅標(biāo)準(zhǔn)打上了“補(bǔ)丁”，交易雙方或中介機(jī)構(gòu)編造“陰陽(yáng)合同”偷稅的情況將得到遏制。當(dāng)然，對(duì)于二手房交易雙方而言，相比原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際交易金額相同的情況下，實(shí)際納稅額將會(huì)有不同幅度的增加，但由于不同類(lèi)型的房產(chǎn)征稅項(xiàng)目存在差別，因此不同的物業(yè)受到稅費(fèi)調(diào)整的影響不盡相同，但不排除一些購(gòu)入不足5年的房屋交易稅收成本會(huì)上調(diào)2-3倍。

●名詞解釋

存量房評(píng)估價(jià)

“應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管”是指由稅務(wù)部門(mén)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，得出當(dāng)?shù)卮媪糠炕鶞?zhǔn)評(píng)估均值，然后用評(píng)估值比對(duì)存量房交易時(shí)納稅人申報(bào)的交易價(jià)格，判斷所申報(bào)的交易價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，依據(jù)評(píng)估價(jià)值來(lái)核定計(jì)稅價(jià)格。

二手房中介未來(lái)幾月可能會(huì)出現(xiàn)交易高峰

記者采訪了多家二手房中介機(jī)構(gòu)，他們認(rèn)為，最近兩三個(gè)月二手房成交量已經(jīng)在回升，而受二手房評(píng)估計(jì)稅消息影響，接下來(lái)幾個(gè)月可能會(huì)出現(xiàn)二手房交易高峰。不過(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看，實(shí)現(xiàn)“一房一價(jià)”更有利于二手房交易健康發(fā)展。雖然在短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一些影響，但影響不大。雖然目前“評(píng)估價(jià)過(guò)戶(hù)”政策的細(xì)節(jié)尚不可知，但規(guī)避政策的“末班車(chē)”效應(yīng)可能會(huì)重現(xiàn)。此前樓市曾有多次“評(píng)估價(jià)過(guò)戶(hù)”傳言，一次在2007年7月，一次在2010年10月，每一次傳言都會(huì)帶動(dòng)二手房成交量異常上升，如2007年7月份，全市二手房成交量就曾創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的成交高峰。去年10月29日，全市二手住宅成交套數(shù)也創(chuàng)下了1658套的峰值。因此，如果從7月1日開(kāi)始推行“評(píng)估價(jià)過(guò)戶(hù)”政策，則可以預(yù)見(jiàn)，6月份二手房市場(chǎng)成交量或許會(huì)大幅增長(zhǎng)。