日前，國(guó)家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)商品房預(yù)（銷）售行為、二手房中介經(jīng)紀(jì)行為等予以規(guī)范，其中特別要求二手房過(guò)戶時(shí)必須提供中介合同。此舉意味著，今后從事二手房交易，在辦理過(guò)戶時(shí)，除了要向房產(chǎn)部門提交買賣雙方簽訂的買賣合同之外，還要提交買賣雙方與二手房中介三方簽訂的中介合同。

這是對(duì)今年4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，其中明確指出，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的房地產(chǎn)交易，辦理交易過(guò)戶時(shí)要提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，意在杜絕“陰陽(yáng)合同”這一市場(chǎng)頑疾。

新規(guī)將著力打擊“陰陽(yáng)合同”

在二手房市場(chǎng)上，因中介不規(guī)范引發(fā)的種種糾紛十分常見(jiàn)。而《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》新規(guī)實(shí)施已經(jīng)三個(gè)多月，記者從市區(qū)各中介公司及個(gè)體中介處了解到，由于國(guó)家沒(méi)有對(duì)二手房中介服務(wù)的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出相關(guān)規(guī)定，雖然不少中介店內(nèi)墻上都貼有各個(gè)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且普遍都按照實(shí)際交易額的百分之一收取中介費(fèi)用，但這一“標(biāo)準(zhǔn)”卻往往根據(jù)市場(chǎng)的冷熱而改變。

一私人中介負(fù)責(zé)人告訴記者：“百分之一只是一個(gè)行業(yè)普遍的標(biāo)準(zhǔn)，前兩年樓市熱鬧的時(shí)候，一些生意好的中介會(huì)收得更高，而現(xiàn)在是觀望期，交易量極少，中介費(fèi)可以適當(dāng)少收。”當(dāng)記者暗示能否簽訂“陰陽(yáng)合同”，有個(gè)體中介直接表示出默許。市區(qū)一連鎖中介機(jī)構(gòu)的分店經(jīng)紀(jì)人介紹，稅務(wù)部門對(duì)于每個(gè)區(qū)域的房子都會(huì)有一個(gè)稅務(wù)評(píng)估，交易完成之后只要按照評(píng)估價(jià)格繳稅即可。

記者了解到，在二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽(yáng)合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高的房?jī)r(jià)合同交給銀行，以申請(qǐng)更多按揭貸款；另一種是填低房?jī)r(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶，以便少交稅。目前，二手房交易只需提交買賣合同，中介合同并不需要向房產(chǎn)部門出示。而新規(guī)不但劍指“陰陽(yáng)合同”，還明確中介公司的義務(wù)，讓違規(guī)行為無(wú)處遁形。

在新規(guī)中，要求各地要以貫徹落實(shí)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》為契機(jī)，依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”的事件。由于在過(guò)戶時(shí)需要提供中介合同，所以相關(guān)部門可查看每單代理合同，是否違規(guī)便一目了然。中介公司亂收費(fèi)、提供假證明材料等行為將會(huì)得到監(jiān)控。

影響

進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)中介行業(yè)

“感覺(jué)通過(guò)中介公司看的房子會(huì)貴很多。”近日，準(zhǔn)備在建設(shè)路附近購(gòu)置一套二手房的市民陳先生抱怨道。他認(rèn)為，中介市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)混亂推高了二手房房?jī)r(jià)，也在不同程度上侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益。低買高賣、炒房、違規(guī)操作、卷款潛逃等等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

對(duì)此，該《通知》明確要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽名。未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的，不得在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽字。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照商品房預(yù)（銷）售方案和申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。各地對(duì)無(wú)證售房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假信息和廣告、規(guī)避限購(gòu)政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、價(jià)格欺詐等違法違規(guī)行為，要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理；對(duì)不按要求公示價(jià)格信息、隱瞞真實(shí)情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)處理，情況查實(shí)的責(zé)令其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。

成都富房不動(dòng)產(chǎn)房屋經(jīng)紀(jì)公司的副總經(jīng)理劉應(yīng)忠認(rèn)為，成都已實(shí)施了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法，已從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員兩個(gè)方面對(duì)成都市中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)范。他表示，其實(shí)早在該管理辦法出臺(tái)前，成都房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)有類似的自律性管理制度，富房的所有從業(yè)人員都是持證上崗，同時(shí)所有的代理收費(fèi)也是透明公開(kāi)的。因此通知的正式實(shí)施，將進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)行業(yè)。

成都

中小房屋中介將受沖擊

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)是為了應(yīng)對(duì)炒房和交易市場(chǎng)上的哄抬房?jī)r(jià)行為。在成都二手房交易市場(chǎng)上，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的從業(yè)人員少，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，如果新規(guī)真的實(shí)施，對(duì)小中介機(jī)構(gòu)的沖擊會(huì)很大。據(jù)透露，一些沒(méi)有資質(zhì)的中介公司，由于缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管手段，常通過(guò)“吃價(jià)差”、“兩頭吃”等手段，擾亂市場(chǎng)秩序�，F(xiàn)在有了“立等可取”，有中介資質(zhì)且具備網(wǎng)上簽約資格的中介公司，可以更專注市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；沒(méi)有資質(zhì)的中介公司則無(wú)法通過(guò)網(wǎng)上預(yù)審，業(yè)務(wù)量面臨萎縮。迫使這些公司向規(guī)范化、品牌化公司看齊，提升自身服務(wù)素質(zhì)，從而提升全行業(yè)服務(wù)水平，一些小的中介勢(shì)必受到?jīng)_擊。

據(jù)了解，成都早已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行中介機(jī)構(gòu)備案管理。目前，在主管部門的備案中介機(jī)構(gòu)從2008年底的295家上升到2010年底的1224家。同時(shí)，從去年開(kāi)始，成都就在全國(guó)范圍內(nèi)率先啟動(dòng)了對(duì)全市從事房地產(chǎn)銷售人員進(jìn)行統(tǒng)一注冊(cè)，持證掛牌管理，截至目前，累計(jì)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員達(dá)到了21507人。

除了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，成都市在后期還將出臺(tái)《成都市房地產(chǎn)居間行業(yè)服務(wù)規(guī)范》、《成都市房地產(chǎn)代理行業(yè)服務(wù)規(guī)范》等措施和具體的管理辦法，將重點(diǎn)針對(duì)中介門店設(shè)置一系列“標(biāo)準(zhǔn)化”，要求逐一達(dá)標(biāo)，否則將被淘汰�，斞欧课莩啥伎偛靠偨�(jīng)理雷建認(rèn)為，新規(guī)設(shè)置的門檻對(duì)中小中介機(jī)構(gòu)影響較大，同時(shí)其監(jiān)管機(jī)制和處罰機(jī)制提高了從業(yè)機(jī)構(gòu)或人員的違規(guī)成本，一旦違規(guī)輕則經(jīng)濟(jì)處罰重則被行業(yè)踢出局，這樣的后果讓很多從業(yè)人員都有所顧忌。管理辦法的實(shí)施在一定程度上會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行一次洗牌，一些不具備資質(zhì)和實(shí)力的代理機(jī)構(gòu)勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)頭到品牌中介旗下，通過(guò)加盟形式繼續(xù)下去。