早在商業(yè)地產(chǎn)全線飄紅的去年4月，因“大干快上”所帶來的庫存壓力和樓市整體疲軟的樓市陰影，成都地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就有人開始擔憂：寫字樓，這面紅旗究竟還可以扛多久？如今這個曾讓業(yè)界糾結不已的“隱患”似乎已經(jīng)變成了現(xiàn)實：城南寫字樓跌破萬元大關、投資客開始“跳水”離場。

樓價倒掛投資客“跳水”離場

“新世紀環(huán)球中心才賣9998元/平方米，您的寫字樓掛1.2萬元/平方米，確實高了。”經(jīng)過中介經(jīng)紀長達15分鐘的說服工作，投資客黃鳴終于做了一個艱難的決定：把自家項目的掛牌價下調(diào)2000元/平方米，這個價格雖較當初的購入價有賺，但利潤已經(jīng)大幅縮水。3月開始，一手寫字樓放量入市，以較低的價格贏得了較高的成交率，部分區(qū)域出現(xiàn)一二手寫字樓價格倒掛現(xiàn)象。在經(jīng)過短暫的“矜持”后，部分業(yè)主在各種原因下主動讓價。

“一般而言，成都一手寫字樓價格會高于二手，但由于近期部分一手寫字樓以稍低于同區(qū)域的二手寫字樓價格入市，帶動了二手物業(yè)的降價。”二手中介機構分析人士解釋說，以新世紀環(huán)球中心為例，均價僅9998元/平方米，而區(qū)域內(nèi)其他同類樓盤，掛牌價雖無明顯變化，但“暗扣”同樣驚人，實際成交價格也在10000元左右。這直接造成了區(qū)域內(nèi)

一二手寫字樓價格倒掛，迫使部分業(yè)主出于資金周轉(zhuǎn)和套現(xiàn)要求，主動讓價。

2012年成都寫字樓的供應量將出現(xiàn)井噴，預計有270萬平方米新增供應集中交付，特別是天府大道區(qū)域在年內(nèi)的寫字樓新增量預計將達到168萬平方米。

避開同質(zhì)化中小企業(yè)需求將成支撐

雖然城南寫字樓價已跌破萬元，但地產(chǎn)業(yè)仍認為成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尚處于良性階段。“寫字樓這樣的商業(yè)地產(chǎn)，即使存在泡沫的，也只是區(qū)域性泡沫。比如上海、廣州等城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達國家人均1.2平米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，而對于成都來說，人均面積不足0.5平米，這當然是不存在泡沫的。”分析人士指出，商業(yè)地產(chǎn)真正致命的軟肋是過于集中，易產(chǎn)生共振風險。也就是說，當區(qū)域?qū)懽謽沁^于密集，過于同質(zhì)化，最后出現(xiàn)區(qū)域?qū)懽謽浅�負荷發(fā)展時，沒有專業(yè)的運營能力與端正的商業(yè)價值觀，導致一個片區(qū)內(nèi)的寫字樓相互搶奪客戶資源與招商資源。

“寫字樓領域同樣存在剛性需求，未來中小企業(yè)的寫字樓消費需求將是成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個強大支撐。”某寫字樓銷售負責人表示，公司后續(xù)開發(fā)項目將主要瞄準一些新興行業(yè)，如律師、會計師事務所。“我們在深圳做過一個項目，整棟樓里辦公的基本上都是律師或會計師事務所，我們免費提供的公用會議室，就非常受歡迎。”

該負責人說，“目前成都的律師事務所發(fā)展得非常不規(guī)范，一個三五平米的小房間、或者在法院門口設一些小門臉，其實挺損律師形象的。”其醞釀中的“律師樓”將配置沙發(fā)、茶幾、飲水機、書報欄齊全的公用客戶等候區(qū)，并設置有“總前臺”，當有客戶來訪，前臺秘書會為其通報。此外，每層寫字樓均將配備洽談室、休息室和吸煙室等配套設施。“有了共享的會議洽談室，在事務所內(nèi)部就可以不用預留該空間的功能，而節(jié)省的空間就是金錢。”