第一太平戴維斯日前發(fā)布《2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2012年展望報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）指出，成都寫字樓回報(bào)率連續(xù)三年超過(guò)8%，高于北京、上海、廣州、深圳，位居監(jiān)測(cè)的全國(guó)五大城市榜首。

值得一提的是，在此次報(bào)告中，第一太平戴維斯把成都寫字樓市場(chǎng)與一線城市對(duì)比監(jiān)測(cè)。DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍就曾提出：“和一線城市相比，成都的發(fā)展?jié)摿�和活躍度并不差，我們已把成都納入一線城市來(lái)監(jiān)測(cè)。”高力國(guó)際成都公司的蔡孟頤也表示，成都作為中國(guó)西部的中心城市，吸引了越來(lái)越多世界級(jí)企業(yè)的入駐，其商務(wù)辦公環(huán)境在軟件和硬件上都在積極朝一線城市靠攏。由此可見，成都寫字樓市場(chǎng)正在朝著一線城市的發(fā)展水平邁進(jìn)在業(yè)內(nèi)早有共識(shí)。

成都寫字樓2011年回報(bào)率

位列第一

報(bào)告分析，自2011年年初至今，北京、上海、成都等城市的寫字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛。北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)在未來(lái)幾年將面臨較大短缺，而空置率目前處于歷史低位，租金上漲是必然趨勢(shì)；上海在去年就已經(jīng)歷了需求跑贏供應(yīng)的情況，預(yù)計(jì)來(lái)年租金仍會(huì)維持升勢(shì)；成都寫字樓回報(bào)率高達(dá)8%以上，連續(xù)三年位居榜首。預(yù)計(jì)2012年全年北京寫字樓租金將上漲20%，上海寫字樓租金上漲12.5%，成都寫字樓租金上漲0.5%。“第一太平戴維斯對(duì)成都寫字樓回報(bào)率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基本一致，成都這幾年一直保持在8%以上。”蔡孟頤表示，目前成都寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)健康，未來(lái)回報(bào)率仍將保持在一個(gè)相對(duì)高位。

新港地產(chǎn)在《2011成都寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告》中也指出：2011年成都寫字樓市場(chǎng)在供應(yīng)井噴的同時(shí)，銷售整體表現(xiàn)平穩(wěn)，價(jià)格繼續(xù)保持了平穩(wěn)上漲之勢(shì)，但增速有所放緩，銷售均價(jià)為每平方米10496元，環(huán)比上升8.18%；在租賃方面，繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金持續(xù)上漲，每平方米平均租金為107.46元，環(huán)比增長(zhǎng)7.74%；空置率為21.72%，環(huán)比下降1.32%。

但同時(shí)，新港地產(chǎn)預(yù)計(jì)2012年銷售市場(chǎng)將面臨挑戰(zhàn)，多個(gè)寫字樓項(xiàng)目集中交付也將對(duì)租賃市場(chǎng)形成一定的壓力。租金雖然還將上漲，但預(yù)計(jì)空間會(huì)減小，空置率將會(huì)出現(xiàn)攀升。

寫字樓交付面積有限

租賃需求持續(xù)旺盛

第一太平戴維斯在報(bào)告中分析租金上漲的原因認(rèn)為，2009~2010年，國(guó)有企業(yè)是市場(chǎng)上的主力租客；2011年，國(guó)有企業(yè)依然活躍，而跨國(guó)公司和本土中小企業(yè)的租賃需求亦有明顯增加。“成都許多中小型企業(yè)以前都在住宅小區(qū)或一些老寫字樓中辦公，隨著企業(yè)的發(fā)展，這樣的辦公環(huán)境已經(jīng)不適合了，因而換更好的辦公環(huán)境成為必然選擇。”蔡孟頤認(rèn)為，除了已經(jīng)扎根成都的企業(yè)有升級(jí)辦公環(huán)境的需要，一些大型企業(yè)選擇在成都成立辦事處和分公司也帶來(lái)了新的市場(chǎng)需求，帶動(dòng)成都寫字樓租金的不斷上漲。“比如，高力國(guó)際初到成都時(shí)也是一個(gè)小辦公室，現(xiàn)在我們的辦公面積已經(jīng)達(dá)到了近800平方米，這就是最好的例子。”

高緯環(huán)球研究報(bào)告也顯示，2011年主要需求來(lái)自金融業(yè)、高科技業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥業(yè)及能源制造業(yè)，大的租賃項(xiàng)目越來(lái)越多，動(dòng)輒就是1000平方米以上的租賃項(xiàng)目。租賃面積普遍上漲，原因包括：或因企業(yè)發(fā)展良好而擴(kuò)租，或因租戶對(duì)辦公環(huán)境的要求提高而搬遷，以及新進(jìn)成都企業(yè)的辦公需求。如東風(fēng)日產(chǎn)、卡夫食品從之前的乙級(jí)寫字樓搬遷至甲級(jí)寫字樓；泰國(guó)旅游局、贏創(chuàng)德固賽、凡客、琳得科等為新進(jìn)成都企業(yè)，均在甲級(jí)寫字樓成立辦公室。

此外，成都寫字樓交付面積較少，成為寫字樓租金上漲的另一重要原因。據(jù)新港地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2011年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓交付面積僅為39萬(wàn)平方米（不含商務(wù)公寓等類寫字樓項(xiàng)目），與銷售市場(chǎng)的巨大供應(yīng)相差懸殊。目前，有大量寫字樓項(xiàng)目在建設(shè)階段，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)竣工并交付使用，租賃市場(chǎng)的壓力將逐步增大。

“事實(shí)上，成都寫字樓回報(bào)率連續(xù)高于北京、上海等一線城市的最主要原因，是成都寫字樓的銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這些城市。”蔡孟頤最后分析，成都寫字樓目前的均價(jià)僅僅是一線城市的一半甚至三分之一，因而雖然成都的租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市，整體的回報(bào)率卻相對(duì)較高。