■樓市價(jià)格博弈系列之需求篇

最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國(guó)主要城市的商品房簽約量創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約套數(shù)達(dá)到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，預(yù)計(jì)再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

經(jīng)過兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要?jiǎng)右蚓褪且驯粔阂謨赡甑膭傂孕枨蟮募�中釋放。地方政�?ldquo;頻繁微調(diào)”、貨幣政策相對(duì)放松，擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲的心理恐慌促使消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生微妙變化，專家表示，未來政策持續(xù)高壓、開發(fā)商資金緊張狀況短期難解以及保障房大量供給等因素對(duì)平抑樓市價(jià)格會(huì)起到關(guān)鍵性的作用，未來一段時(shí)間，在地方剛需政策刺激下，買賣雙方的博弈將加深。專家建議，在局勢(shì)還未明朗之前，購(gòu)房人應(yīng)慎重判斷，避免因恐慌追漲入市。

助推

恐慌性買盤拉高交易量

李想還在為究竟要不要買房發(fā)愁，這位30歲的年輕人，在北京工作已有8個(gè)年頭。之前由于國(guó)家開始房地產(chǎn)調(diào)控，所以一直想等房?jī)r(jià)降下來再去購(gòu)買。而最近看著房?jī)r(jià)呼呼的上漲，他開始急了。

“我4月在西紅門看了一個(gè)新盤，那時(shí)不到19000元的價(jià)格，就考慮再等等，可最近去看，已經(jīng)漲到22000元，看來我真得入手了。”李想說。

像李想一樣想法的購(gòu)房者不在少數(shù)，雖然調(diào)控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價(jià)格的提升改變了購(gòu)房者的預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國(guó)購(gòu)房者信心總體指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)季度的下滑后首度止跌回升，達(dá)106.6點(diǎn)，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。

“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預(yù)期對(duì)市場(chǎng)帶來的變化非常明顯。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)反彈的原因一方面是地方政府政策有松動(dòng)跡象，另一方面，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購(gòu)房者的預(yù)期，以致提前入市。

也正是預(yù)期的改變，需求者的買漲不買跌，促使了成交量的大幅上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國(guó)主要城市的商品房簽約再創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約套數(shù)達(dá)到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，預(yù)計(jì)再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，調(diào)控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時(shí)期。調(diào)控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退風(fēng)險(xiǎn)。而房?jī)r(jià)的止跌上漲使得購(gòu)房者再現(xiàn)局部恐慌。

的確，政策環(huán)境的差異，使各類城市出現(xiàn)分化，且差距在上半年愈加明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比今年6月與年初(1至2月月均)的成交量，各類城市均有不同程度的增長(zhǎng)，一線城市增幅最大，增長(zhǎng)2.4倍，二、三線城市分別增長(zhǎng)1.4倍和1.5倍；與2009年相比，一線城市的增幅明顯高于2009年，而二、三線城市則相差不大。

對(duì)此，中指院認(rèn)為，從政策環(huán)境來看，一線城市較二、三線城市更為嚴(yán)厲，受影響較大。從受影響程度來看，2010年至2011年，一線城市成交量累計(jì)降幅為56.6%，二、三線城市分別累計(jì)下降29.8%和21.6%，明顯低于一線城市。因此，隨著首套房貸優(yōu)惠、降息等結(jié)構(gòu)性放松政策的推出，一線城市置業(yè)者的觀望情緒漸趨緩解，在剛性需求持續(xù)釋放的基礎(chǔ)上，積壓已久的改善性需求也積極入市，推動(dòng)一線城市成交量明顯回升。

招數(shù)

地方頻打“剛需”牌

除了因?yàn)轭A(yù)期發(fā)生變化，致使部分剛需提前入市，地方頻打“剛需”牌，也進(jìn)一步加快購(gòu)房者的入市力度。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來，先后有近40個(gè)城市進(jìn)行了樓市政策微調(diào)，內(nèi)容涉及限購(gòu)政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整土地出讓、房源解禁、買房獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)優(yōu)惠、提高公積金貸款額度以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。

其中，蕪湖、佛山、成都等在內(nèi)的少數(shù)城市的“微調(diào)”政策因觸及調(diào)控紅線最終被“叫停”。而多數(shù)政策集中在提振剛需入市，則被通過。拿近日的“南京新政”來說，不僅加大公積金政策對(duì)首次購(gòu)房和保障房的支持力度，也對(duì)“321”人才首次購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼。而鄭州則推出對(duì)低收入群體進(jìn)行公積金貸款限額貼息。

在此之前，重慶市將首套房公積金貸款首付由30%降低到20%，貸款額度由20萬元提高到40萬元。濟(jì)南、廈門、重慶、鄭州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽、蕪湖等城市也提高了公積金貸款額度。青島、重慶、揚(yáng)州等實(shí)行首次置業(yè)補(bǔ)貼均被通過。

“影響本輪市場(chǎng)回暖的主要原因是超過40個(gè)城市的樓市微調(diào)和信貸的事實(shí)性松動(dòng)，特別是信貸的松動(dòng)在一、二線城市表現(xiàn)得最明顯，在這些城市中，6月大部分首套房可以執(zhí)行八五折的貸款優(yōu)惠，這相當(dāng)于購(gòu)房者少支付近10%的房?jī)r(jià)。”張大偉表示。

北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長(zhǎng)李國(guó)平對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者指出，與國(guó)外住房不同的是，住房在我國(guó)屬性較強(qiáng)。因此，在人民幣貶值、飄綠的背景下，購(gòu)房者多帶著投資心理加速入市。

“我國(guó)住房需求量大是實(shí)際存在的客觀現(xiàn)實(shí)。”李國(guó)平表示，一方面是城鎮(zhèn)化帶來的新人口的剛性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不斷增長(zhǎng)。

《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告(2011)》顯示，2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51.27%，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，達(dá)到6.9億人。但總的看，與發(fā)達(dá)國(guó)家通常城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%的水平相比依然很低。與此同時(shí)，從人均住房面積來看，2011年，我國(guó)人均住房建筑面積約為22.5平方米，而我國(guó)小康水平城鎮(zhèn)居民居住目標(biāo)為人均達(dá)35平方米，因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來潛力巨大。

走勢(shì)

短期內(nèi)“供大于求”格局難改

巨大居住需求是我國(guó)存在的現(xiàn)實(shí)，但房屋的高空置率又從另一面說明過去一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求的高企。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債、高庫(kù)存的局面難以改觀，短期內(nèi)樓市供求關(guān)系仍將供大于求。

一線城市住房市場(chǎng)稍有回暖，開發(fā)商就迫不及待地嘗試調(diào)高新房?jī)r(jià)格，隨之二手住宅價(jià)格跟隨上漲，甚至主城區(qū)部分二手住宅價(jià)格創(chuàng)出新高。但是，在樓市回暖相對(duì)滯后的城市，由于滯銷時(shí)間較長(zhǎng)，較多樓盤都處于爛尾邊緣。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組鄒琳華表示，在內(nèi)蒙古、浙江的部分前期住房市場(chǎng)過熱的城市，因住房供大于求，已經(jīng)出現(xiàn)較為顯著的住房爛尾現(xiàn)象。即使在北京，處于樓市回暖的大環(huán)境下，仍有一些樓盤因前期銷售不暢、資金困難等原因出現(xiàn)零銷量，其中不乏知名大開發(fā)商開發(fā)的樓盤。

“現(xiàn)在各大城市推盤力度依然很大，再加上宏觀政策沒發(fā)生改變，所以開發(fā)商不敢貿(mào)然提價(jià)。”李國(guó)平說。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，現(xiàn)階段對(duì)于企業(yè)來說，高庫(kù)存的格局沒有改變，高負(fù)債的狀況雖然有所緩解但也沒有發(fā)生根本性改觀。因此，在政策繼續(xù)不放松的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ)。

董藩也認(rèn)為“全國(guó)來看，房?jī)r(jià)未來不會(huì)大漲。”雖然市場(chǎng)可能會(huì)延續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但限購(gòu)、限貸政策仍未取消，“因此，符合條件的購(gòu)房者經(jīng)過此輪集中購(gòu)買釋放后，將逐漸穩(wěn)定下來”。

事實(shí)上，隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，局部地區(qū)買賣雙方博弈也在加深。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(7月16-22日)北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為1982套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量下跌31.3%。成交量創(chuàng)近11周以來新低。

業(yè)內(nèi)人士指出，一方面市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，部分開發(fā)商選擇“捂盤”等待好時(shí)機(jī)；另一方面，宏觀政策再次趨緊，部分購(gòu)房人又開始觀望。

“未來政策、開發(fā)商資金鏈、保障房供給多方博弈的結(jié)果將決定下一階段房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興表示，雖然現(xiàn)階段不具備大幅上漲的條件，但是怎樣防止調(diào)控放松、穩(wěn)定預(yù)期是未來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。地方政府必須堅(jiān)決執(zhí)行限購(gòu)、差別化信貸等調(diào)控政策，完善稅收制度，這是穩(wěn)住價(jià)格的關(guān)鍵。

陳國(guó)強(qiáng)對(duì)此補(bǔ)充道，由于房地產(chǎn)價(jià)格仍由供求關(guān)系決定，所以從長(zhǎng)期來看，擴(kuò)大商品房供給量、政府利用保障性住房及時(shí)解決低端需求，將對(duì)平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格起到關(guān)鍵性的作用。因此，在局勢(shì)還未明朗之前，消費(fèi)者應(yīng)更加慎重判斷，避免恐慌性入市心理。