北京，魯能7號院項目505套房源開盤6小時清盤；青島，青島風景項目240套房源推盤當日售罄；深圳，萬科翡麗郡1期230套房開盤賣光；無錫，紅星國際廣場百余套房源1小時被搶購一空……
 
5月以來，有關各地樓盤銷售火爆的消息越來越多。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月全國商品住宅成交環(huán)比增長16.37%；成交額環(huán)比增長19.12%。“購房潮”重現(xiàn)樓市，在釋放出明確的回暖信號的同時也引發(fā)了人們的擔憂：隨著銷售量的走高，房價會否再次回到上升通道？樓市是否又要走回從“以價換量”轉入“量價齊漲”的老路上？

剛需釋放激發(fā)新一輪“購房潮”

素有樓市風向標之稱的深圳最近樓市成交量回升迅速，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳共成交4067套新建商品住房，環(huán)比增長41%，創(chuàng)下近一年內的新高。而進入6月，成交勢頭依然不減。6月1日至14日，深圳共成交2274套新建商品住房，超過5月份總成交量的一半，同比大幅上漲173%。

6月10日開盤推出千余套房源的萊蒙水榭春天項目第5期項目，當日有1300多批次客戶登記，最終售出820余套。而從全國來看，這并非個案。

新一輪“購房潮”已經(jīng)襲來，雖然“以價換量”仍是市場主流的銷售策略，但少數(shù)開發(fā)商開始嘗試小幅上調價格，房價上漲已露端倪。

根據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，2012年以來，北京期房市場新增項目76個項目，截至6月上旬，網(wǎng)簽量為5674套，其中21個項目年內成交均價出現(xiàn)一定程度上漲，占比約為28%，與此同時，全市商品住宅成交均價也從1.9萬元上漲到近2萬元。

隨著成交量的大幅回暖，房價的悄然變化引發(fā)了人們的擔憂。

中國房地產學會副會長陳國強分析認為，此輪“購房熱”的出現(xiàn)有三個原因：一是開發(fā)商采取降價出貨策略，注重突出樓盤的性價比，以價換量；二是宏觀經(jīng)濟下行國家重提“穩(wěn)增長”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時地方政府受制于財政壓力又在對樓市調控進行“微調”，兩者合力使購房者預期改變；三是行政性調控政策已經(jīng)見底，長期累積的剛性需求得到釋放。

“目前市場的情況還是比較復雜，此輪"購房熱"帶有結構性復蘇的特點，適合剛需。熱銷漲價仍屬個案，后市還面臨很多變數(shù)，需要進一步觀察。”陳國強說。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，成交回暖態(tài)勢基本已經(jīng)確定，但目前樓市仍處于供過于求的狀態(tài)，開發(fā)商資金壓力仍然比較大，因此近期成交量的提升雖讓樓市站穩(wěn)，但還不足以扭轉市場。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，全國商品住宅待售面積高達1.97億平方米，同比增長43.7%。萬科總裁郁亮表示，高庫存使得后市并不樂觀。

“畢竟中央并沒有放松房地產調控，并且宏觀經(jīng)濟政策以及地方政府的"微調"政策，都會有一定的滯后性，因此年內并不會出現(xiàn)房價暴漲，總體上仍會比較平穩(wěn)。”深圳市住房研究會常務副會長陳靄貧說。

雖然多數(shù)業(yè)內人士認為，目前市場上出現(xiàn)的成交回暖，價格小幅走高的情況屬于“結構性”的變化，但仍有一些專家表達了自己對后市的擔心。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，在“穩(wěn)增長”的宏觀調控指向之下，貨幣政策和信貸政策的松動促使流動性得到釋放，這不可避免地會波及房地產市場。隨著成交量的放大，樓市企穩(wěn)回升的預期會越來越高，如果調控政策不能堅定有效地保持，不排除未來樓市又走回“量價齊漲”的老路。

在多重因素的共同作用下，冰封多日的房地產市場再次顯露出“發(fā)力”的跡象。房地產調控的成果能否鞏固，在保持房地產市場穩(wěn)健成長的同時，如何避免重回價格暴漲的老路考驗著調控的智慧。

趙卓文認為，在當前強調“穩(wěn)增長”的情況下，如果頻頻對樓市調控進行微調很可能反轉購房者的心理預期。

鏈家地產副總裁林倩認為，出于有利于整個房地產市場健康發(fā)展的角度，調控依然需要從嚴執(zhí)行，刺激剛性需求是合理的，但過度放松很容易使得在剛性需求層面產生透支消費。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在目前情況下，微調樓市政策，繼續(xù)發(fā)揮樓市對經(jīng)濟的拉動作用非常必要，但是需要注意力度和方向。

“要繼續(xù)抑制投資需求，限購城市的力度不僅不應該放松，甚至應該繼續(xù)加強，限購并非禁購，在之前限購的基礎上，應該加大全國聯(lián)網(wǎng)城市的多城市限購多套房。”張大偉建議，對真實自住需求的信貸政策應該維持一定松動，但是松動的幅度不宜過大，以免被市場理解為全面放開的信號。同時，開拓更多投資渠道，避免群眾的投資只能選擇樓市。繼續(xù)盡可能地加大保障房的建設，保證保障房供應的真實性。