當(dāng)前，樓市調(diào)控效果正在逐漸顯現(xiàn)，剛需群體在欣喜房?jī)r(jià)下降的同時(shí)，其購(gòu)房意愿也在一定程度上被抑制。對(duì)此，近來(lái)多地推出一系列減輕剛需買(mǎi)房困難的政策。在樓市調(diào)控未見(jiàn)松動(dòng)的情況下，大量剛需入市會(huì)不會(huì)直接促成樓市價(jià)格反彈？

撐起樓市成交量 剛需也成“高富帥”

自3月份以來(lái)，各地樓市成交量明顯上升。進(jìn)入4月份，樓市回暖態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

中國(guó)指數(shù)研究院(微博)23日發(fā)布研究數(shù)據(jù)顯示，上周全國(guó)樓市成交量仍在回升，同比下降城市持續(xù)減少。重點(diǎn)城市中，僅上海成交同比下跌，其余城市均上漲。其中南京漲幅最大，達(dá)166.28%。北京、深圳、成都和杭州漲幅均超過(guò)50%。

在二線城市武漢，3月份1.1萬(wàn)套的成交量創(chuàng)下自限購(gòu)以來(lái)的新高。進(jìn)入4月，每周銷(xiāo)量均比上一周有數(shù)百套的增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月前三周共成交商品房9133套。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，4月成交再次過(guò)萬(wàn)套已毫無(wú)懸念。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，樓市銷(xiāo)量的“回暖”得益于剛性需求的持續(xù)釋放。武漢郊區(qū)某大型樓盤(pán)客戶(hù)經(jīng)理鄧陽(yáng)告訴記者，他所在的樓盤(pán)最近推出9.1折優(yōu)惠活動(dòng)，比周邊均價(jià)低幾百元的價(jià)格吸引了不少剛需前來(lái)咨詢(xún)。“平均一個(gè)星期可以賣(mài)出60套。”鄧陽(yáng)說(shuō)。

剛需，雖然群體數(shù)量大、購(gòu)房欲望強(qiáng)，但是因其購(gòu)買(mǎi)力有限、選擇區(qū)域局限，一直不被市場(chǎng)人士所看好。然而，樓市最近的巨大變化，讓許多開(kāi)發(fā)商不得不對(duì)剛需另眼相看，將其視為眾星捧月的“高富帥”。

總的來(lái)看，“金三銀四”雖已成形，但“紅五月”依然燙手。武漢某知名房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售總監(jiān)姚偉說(shuō)，“目前，許多開(kāi)發(fā)商都在準(zhǔn)備五一期間密集推盤(pán)，推出大量?jī)?yōu)惠措施，盡力籠絡(luò)剛需。”

政策微調(diào)保剛需

與剛需高漲的購(gòu)房欲望相呼應(yīng)的是，有利于剛需的購(gòu)房政策正從各個(gè)方面形成。

首先是貸款利率微調(diào)。自3月中旬開(kāi)始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，首套房貸利率的回歸給剛性需求者帶來(lái)較大優(yōu)惠，將會(huì)推動(dòng)很多處于觀望中的購(gòu)房者及時(shí)出手。他說(shuō)，以商業(yè)貸款100萬(wàn)元、20年還款期為例，相比基準(zhǔn)利率，9折的月供為7365元，比基準(zhǔn)利率總利息減少了10萬(wàn)元；8.5折利率對(duì)應(yīng)的月供為7160元，總利息少了15萬(wàn)元左右。

另一項(xiàng)與剛需緊密聯(lián)系的政策——公積金貸款額度也在悄然調(diào)整。武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購(gòu)房政策重新回歸市場(chǎng)。

根據(jù)武漢的新規(guī)定，單方繳存的職工購(gòu)買(mǎi)首套住房，且住房面積不超過(guò)90平方米，額度上限上升至80%，最高不超過(guò)60萬(wàn)元。河南鄭州、遼寧沈陽(yáng)、山東濱州等諸多二、三線城市，也將公積金貸款額度上調(diào)了15%至25%。

同時(shí)，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購(gòu)房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年以來(lái)，北京、上海、杭州、武漢、南京等10多個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市政策“微調(diào)”，內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等。

剛需入市對(duì)樓市影響有限

自去年以來(lái)持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，一定程度上提高了購(gòu)房門(mén)檻；加大利息等購(gòu)房成本，在打擊投資性購(gòu)房的同時(shí)，也抑制了剛性需求和部分改善性需求。

為此，早在去年底，中央有關(guān)部門(mén)就在不同場(chǎng)合表示，要加大普通商品房供給，支持首套購(gòu)房需求。近期召開(kāi)的幾次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也都提出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，并增加普通商品住房供給。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東教授認(rèn)為，商品房的根本屬性在于解決居住需求，所以樓市的政策方向應(yīng)該是抑制投資投機(jī)，鼓勵(lì)自住消費(fèi)。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，通過(guò)利率優(yōu)惠等政策解決剛需購(gòu)房困難，是符合市場(chǎng)實(shí)際的，也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。

不過(guò)，樓市微調(diào)并非調(diào)控放松。從普通百姓，到研究專(zhuān)家，再到開(kāi)發(fā)商，大多對(duì)樓市調(diào)控政策的持續(xù)嚴(yán)厲堅(jiān)信不疑。

姚偉認(rèn)為，從目前的情形來(lái)看，放松調(diào)控的可能性基本沒(méi)有，投機(jī)性投資性購(gòu)房需求將逐漸被趕出市場(chǎng)。沒(méi)有了購(gòu)買(mǎi)能力雄厚的投資性需求做支撐，即使大量的剛需入市，短期內(nèi)可能會(huì)帶來(lái)一定的成交量，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)樓市的影響還是有限。

中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政更是直呼，依靠剛需釋放的力量，樓市不可能有大的反彈。開(kāi)發(fā)商對(duì)此不宜過(guò)度樂(lè)觀，購(gòu)房者也不必過(guò)度擔(dān)憂(yōu)價(jià)格會(huì)暴漲。