不久前，一則“北京將取消商品房預(yù)售制”的傳言，嚇得房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)罕見(jiàn)暴跌。盡管最后證明傳言只是捕風(fēng)捉影，但筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售制應(yīng)該加快改革的步伐。

目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中，依靠預(yù)售獲得的銷售回款，普遍占25%以上。一旦預(yù)售制取消，就會(huì)突然切斷企業(yè)一條重要的資金來(lái)源，并且有可能導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目資金鏈斷裂，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)大震動(dòng)，這也正是傳言導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌的原因。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，預(yù)售制降低了企業(yè)的資金門檻，短期內(nèi)增加了商品房供應(yīng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。隨著市場(chǎng)的快速發(fā)展，預(yù)售制的先天不足也不斷暴露。房屋沒(méi)有建成就銷售，為一些開(kāi)發(fā)商虛假宣傳提供了條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人和銀行。市場(chǎng)向好時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商借預(yù)售之便，捂盤惜售，哄抬房?jī)r(jià)。即便市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也缺乏降價(jià)促銷的動(dòng)力，一定程度上造成了近年來(lái)房?jī)r(jià)“緩跌急漲”的局面。

因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，取消預(yù)售，實(shí)施全現(xiàn)房銷售，應(yīng)該是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大勢(shì)所趨。一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會(huì)促使開(kāi)發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會(huì)讓開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應(yīng)。當(dāng)然，現(xiàn)房銷售最重要的是購(gòu)房者的利益得到更大的保護(hù)，人們可以買看得見(jiàn)、摸得著的現(xiàn)房，免去了期房交付時(shí)可能發(fā)生的糾紛，降低了質(zhì)量和購(gòu)房資金的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管是大勢(shì)所趨，但在具體操作方式上，取消預(yù)售制最好不要搞突然襲擊。預(yù)售制是住房供應(yīng)短缺時(shí)期的產(chǎn)物，目前，期房供應(yīng)仍然是大多數(shù)城市最主要的住房供應(yīng)來(lái)源。在我國(guó)住房的總體供求矛盾還沒(méi)有完全解決、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式尚未轉(zhuǎn)型的情況下，突然取消預(yù)售制將導(dǎo)致市場(chǎng)相當(dāng)一部分的供應(yīng)出現(xiàn)斷檔，有可能在一定時(shí)期內(nèi)導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，同時(shí)有可能導(dǎo)致未來(lái)幾年的供應(yīng)出現(xiàn)問(wèn)題。一些取消預(yù)售制的國(guó)家，也是在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，尤其是新增需求較少的情況下，才順利實(shí)現(xiàn)了從預(yù)售到全現(xiàn)房銷售的平穩(wěn)過(guò)渡。

住建部等主管部門早在數(shù)年前就提出要積極推行商品房現(xiàn)房銷售，并提出在一些城市開(kāi)展試點(diǎn)。現(xiàn)在看，從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，不妨先在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟、二手房成交逐漸占據(jù)主流的城市或部分區(qū)域，開(kāi)展全現(xiàn)房銷售的探索。通過(guò)試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，也可以觀察這種轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。待條件和時(shí)機(jī)成熟，則可以把經(jīng)驗(yàn)推而廣之。

全現(xiàn)房銷售將是一個(gè)長(zhǎng)期的改革過(guò)程，暫時(shí)還不具備取消預(yù)售制的地區(qū)，應(yīng)該建立制度堵住預(yù)售制的漏洞。如嚴(yán)格實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻，完善房地產(chǎn)信用檔案和個(gè)人信用體系、提高行業(yè)公信力等。總之，取消預(yù)售制度絕不能僅僅作為當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種考量，而要作為住房制度改革的重要部分，盡早規(guī)劃，盡早試點(diǎn)。