住房是關系億萬民眾切身利益的重大民生問題，而房地產的發(fā)展方向則不僅決定了住房的建設與供應，更決定了民眾住房需求能否得到滿足。
中國住房市場化以來，房地產的發(fā)展方向經歷了三個階段：一是房改之初的以經濟適用房為主導的多層次城鎮(zhèn)住房供應階段，這一階段以解決民眾基本住房需求為主；二是房地產市場的完全市場化供應階段，這一階段滿足了高收入民眾的投資需求、自主需求及改善需求；三是以商品房為主導保障房為補充的非完全市場化供應階段，這一階段不僅滿足了高收入民眾的需求，也滿足了部分中低收入群體的基本住房需求。

縱觀上述發(fā)展階段，商品房發(fā)展迅速，住房保障建設也初顯成效�？蓮姆康禺a市場所供應的產品來看，絕大多數(shù)產品定位高端，其目標客戶鎖定的是投資客、高收入群體。即便是開發(fā)商所推出的面向廣大消費者的商品房，其實質也是奢侈品，房產市場充斥著動輒成百、上千萬，甚至過億的住宅即為明證。而由于保障房起步較晚及運作管理的不完善，低收入群體還不能得到有效且足夠的保障。截止目前，房地產市場所供應的產品仍然存在斷層，還不能滿足民眾的普遍住房需求。

而在這些得到滿足的住房需求中，有很多也是迫于無奈，苦不堪言。近年來，很多人用自己、家人一生的積蓄，甚至還要通過借貸來消費一套房子。當這些在犧牲自己多項消費行為并通過借貸實現(xiàn)購房的人們得意于自己終于成為有房一族時，卻沒有想到自己是花了“寶馬”的錢而買來的卻是“寶來”。

民眾的住房需求，一直受到黨和政府的高度重視。胡錦濤在黨的十八大報告中強調，“在學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活”，并提出了“住房保障體系基本形成”的新要求。

這充分表明，中央對于房地產發(fā)展方向，已經有了非常清晰的認知。并且，十八大還做出了明確的部署：建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。

由此，我們可以看出，十八大所定調的中國房地產發(fā)展方向是通過采用住房雙軌制來滿足民眾普遍住房需求。接下來，我國將迎來全新的發(fā)展階段，即以保障房為主，普通商品房為次，高端商品房為輔的供應階段。從產品結構來看，完全市場化的高端商品房滿足高端需求，普通商品房與經濟適用房滿足中低端需求，公租房、廉租房滿足困難家庭基本需求。（作者系財經評論員）