公積金新政等或加重房價上漲預(yù)期 需警惕影響調(diào)控
作者:項崢 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 更新時間:2012年11月06日 【字體:大 中 小】
雖然剛剛過去的樓市“金九銀十”未能如期帶來住宅成交量的擴(kuò)大,但根據(jù)發(fā)布的10月百城房價報告,全國100個城市新建住宅的平均價格已環(huán)比連漲5個月。在這種情況下,需要警惕市場再次形成房價上漲預(yù)期,影響到房地產(chǎn)調(diào)控實際效果。
目前,宏觀經(jīng)濟(jì)有所回穩(wěn),房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況明顯改善,住房公積金貸款額度政策集中調(diào)整,均可能會加重房價上漲預(yù)期。
一是宏觀經(jīng)濟(jì)有所回穩(wěn),將增大房價上漲壓力。9月份,我國宏觀經(jīng)濟(jì)多項指標(biāo)回暖。10月份,中國制造業(yè)PM I指數(shù)升至50.2,顯示制造業(yè)生產(chǎn)活動略有擴(kuò)張。通常,房價與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行同向運(yùn)動。2009年下半年,在經(jīng)濟(jì)刺激政策作用下,宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升,房價也出現(xiàn)快速上漲。雖然當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)回升趨勢尚未完全確立,但多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回穩(wěn),特別是近期人民幣匯率連續(xù)升值,熱錢流入可能性增加,也會明顯改變樓市運(yùn)行預(yù)期,加大短期房價上漲壓力。
二是房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況已明顯改善,降價銷售動力減弱。經(jīng)過4月至8月期間的剛性住房需求集中釋放,房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流已明顯好轉(zhuǎn)。今年前三季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長10.1%,較上半年提高4.4個百分點。過去四個月房地產(chǎn)市場銷售回暖,也帶動房地產(chǎn)貸款增速回升。9月末,全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長12.1%,個人購房貸款同比增長12.69%,較上季度末分別提高了0.8個和1.6個百分點。隨著資金狀況的改善,開發(fā)商“以價換量”動力將會下降。需要注意的是,第三季度,開發(fā)商拿地積極性明顯提高。1月至9月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.5%,降幅較上半年縮小了3.4個百分點,表明開發(fā)商對未來樓市的預(yù)期或正趨向樂觀。
三是住房公積金貸款額度集中調(diào)整,或?qū)⒂绊憳鞘姓{(diào)控預(yù)期。據(jù)媒體報道,近期有30多個城市提高了住房公積金貸款額度。雖然相對于較高的房價,多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要,但住房公積金貸款額度調(diào)整的時機(jī)與幅度,往往帶有較為明顯的政策傾向,反映出地方政府的政策意圖,有可能會對樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。盡管從歷史經(jīng)驗看,住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限,市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措,進(jìn)而影響到樓市調(diào)控預(yù)期。
房價上漲預(yù)期的形成,在短期內(nèi)存在慣性,將會明顯影響樓市運(yùn)行軌跡,支撐房價上漲,加大樓市供求矛盾。雖然從各方面因素分析看,今年第四季度樓市將運(yùn)行平穩(wěn),不太可能出現(xiàn)房價大漲或大跌的情況。但房價上漲預(yù)期形成的可能性明顯增大。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住房價格情況,9月份全國新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有31個,接近一半的城市新房價格出現(xiàn)上漲。特別是一線城市房價的環(huán)比上漲,將會進(jìn)一步釋放房價上漲預(yù)期的自我實現(xiàn)機(jī)制,對此不能不引起有關(guān)部門高度警惕。
為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行,避免高房價損害國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量,防范和化解金融風(fēng)險,仍需要堅持加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控,加大保障住房的建設(shè),動態(tài)調(diào)節(jié)市場供求,合理引導(dǎo)樓市預(yù)期,增加差異化住房稅收政策運(yùn)用,推動房價平穩(wěn)運(yùn)行。