2012年，對(duì)不少中國(guó)的商品房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。本世紀(jì)初到2003年前后，中國(guó)的商品房市場(chǎng)迎來(lái)了第一波住房按揭貸款熱潮，大批工薪階層通過(guò)貸款實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)。時(shí)至今日，第一批貸款購(gòu)房者將為房貸畫(huà)上句號(hào)。從最初幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)，到今天幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)元房貸，十幾年來(lái)“房奴”的變化折射出中國(guó)商品房市場(chǎng)的變遷與進(jìn)化。

房?jī)r(jià)10年：讓“負(fù)翁”變“富翁”

2003年，北京西北四環(huán)的世紀(jì)城被評(píng)為當(dāng)年京城的10大熱銷(xiāo)樓盤(pán)，每平方米5000多元的房?jī)r(jià)對(duì)于當(dāng)時(shí)的北京市民而言依舊奢侈。就在那一年，25歲的孟為貸款30萬(wàn)元在世紀(jì)城買(mǎi)下了自己的第一套房子。

“當(dāng)時(shí)每個(gè)月的收入也就四五千元，我?guī)缀趺刻於荚谒�，要用多少年才能還清所有的貸款。”孟為說(shuō)。

孟為的擔(dān)心在那一代貸款買(mǎi)房者當(dāng)中十分普遍。不過(guò)，隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)業(yè)的大繁榮，第一代購(gòu)房人很快就從第一批“負(fù)翁”變成了“先富起來(lái)”的人。

2012年，世紀(jì)城一期二手房的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米47000元，比10年前漲了10倍。從負(fù)債累累到坐擁百萬(wàn)，第一代貸款購(gòu)房者早就不再為月供的問(wèn)題擔(dān)驚受怕。

房?jī)r(jià)10年變遷，讓第一批貸款買(mǎi)房者變成了真正的幸運(yùn)兒。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部抽樣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在北京等城市，目前上市的二手房，房本年齡5年以上的普通住宅，超過(guò)8成已經(jīng)全款付清；而房本在2005年之前，也就是購(gòu)買(mǎi)超過(guò)8年的，基本上已經(jīng)沒(méi)有貸款。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究院張絮告訴記者，10年前買(mǎi)房的有很多早就利用巨大的房?jī)r(jià)差換房，變相提前結(jié)束了“房奴”生活�？梢哉f(shuō)，2003年左右是我國(guó)最近10年買(mǎi)房的最佳時(shí)期。房?jī)r(jià)低，政策好，走勢(shì)佳“他們是最不像‘房奴’的一批貸款購(gòu)房者。”

房貸10年：從“不敢貸”到“怕沒(méi)貸”

住房按揭貸款的歷史其實(shí)遠(yuǎn)比10年長(zhǎng)得多———早在20年前，中國(guó)建設(shè)銀行上海分行就貸出了全國(guó)第一筆個(gè)人房屋貸款。

不過(guò)，雖然房貸業(yè)務(wù)已有20年，但房貸真正的發(fā)展期卻是從1997年開(kāi)始的。這一年，央行頒布《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，規(guī)定貸款比例最高限額是房?jī)r(jià)的70%，貸款年限最長(zhǎng)為20年。也正是從這一年開(kāi)始，商品房和個(gè)人住房貸款開(kāi)始走近普通百姓。

“開(kāi)始我們是不敢貸款的。”今年已經(jīng)56歲的陳衛(wèi)國(guó)告訴記者，10年前他每月的工資只有3000多元，積蓄不過(guò)幾萬(wàn)元，想買(mǎi)個(gè)大點(diǎn)的房子除了貸款別無(wú)他法。對(duì)于不少第一批貸款購(gòu)房者而言，向銀行借錢(qián)與其說(shuō)是實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)的捷徑，不如說(shuō)是萬(wàn)般無(wú)奈下的選擇。

然而，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，商品住房所具備的再也不僅僅是簡(jiǎn)單的居住價(jià)值，更多的則是保值增值功能。對(duì)房屋升值的追逐和對(duì)房?jī)r(jià)高漲的恐懼，讓越來(lái)越多的人義無(wú)反顧地投入到貸款買(mǎi)房的大軍中。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2003年在北京購(gòu)置一套90平方米的住房平均只需約40.5萬(wàn)元，貸款20萬(wàn)到30萬(wàn)元，月供僅需1400元左右。而今天，貸款買(mǎi)房者月供過(guò)萬(wàn)元已經(jīng)十分普遍。月供比10年前漲了10倍，人們對(duì)住房貸款的渴望卻更加強(qiáng)烈。隨著去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力，差別化信貸政策逐漸深入，個(gè)人住房按揭貸款不斷收緊。人們擔(dān)心的不再是是否還得起月供，而是能否從銀行貸到足夠的資金。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1997年全國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億元。2001年底，全國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人貸款達(dá)6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)上半年的個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了6.9萬(wàn)億元，是1997年底的363倍。

未來(lái)10年：今天的“房奴”何時(shí)解套？

10年前的所謂“房奴”其實(shí)早已不存在解套的問(wèn)題，2012年這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)于第一批貸款購(gòu)房人而言，更多的是一種象征。而對(duì)于近3年來(lái)的購(gòu)房者而言，房貸依舊是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)壓在頭頂?shù)囊蛔�大山�?/p>

在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)“我國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度最大的是在2009年到2010年之間，這幾年來(lái)的購(gòu)房者承受了高房?jī)r(jià)的壓力，是真正意義上的‘房奴’。”

“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該有更大的視野，要盡快提高居民收入的上漲速度，使其與房?jī)r(jià)的上漲幅度相匹配。對(duì)貸款買(mǎi)房的普通購(gòu)房者要定向減稅，擴(kuò)大保障房的保障面，減低剛性需求購(gòu)房者的購(gòu)房壓力。”張大偉說(shuō)。

不少專(zhuān)家認(rèn)為，與10年前的購(gòu)房者相比，現(xiàn)在那些窮盡了幾代人積蓄、背負(fù)著幾百萬(wàn)元債務(wù)的購(gòu)房者無(wú)疑更需要關(guān)注；那些被高房?jī)r(jià)擋在大都市外的年輕人更需要關(guān)心。而這些，恰恰是目前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控所要著力解決的問(wèn)題，也是未來(lái)10年甚至更久的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。