樓市調控為何還要加強(市場觀察)

調結構促升級仍是重點 強調要保障和改善民生

許多地產商期待十八大后政府調控樓市的力度能有所放松，然而最近來自高層的信息顯示，他們的期望要落空了。日前召開的中央政治局會議明確提出，加強房地產市場調控和住房保障工作。業(yè)內人士認為，今后房地產政策將依然從緊，限購政策短時間內難以取消。未來房地產市場將大勢趨穩(wěn)。

調控政策抑制市場過熱

從2010年初開始，針對樓市價格持續(xù)飛漲的過熱情況，國家連續(xù)出臺調控措施。先是國務院辦公廳下發(fā)文件穩(wěn)定樓市，之后在貸款首付比例、貸款利率以及限購城市上越來越嚴格的“新國十條”、“新國五條”以及“史上最嚴”的“新國八條”緊鑼密鼓地出臺。進入2012年，多家部委又一再表態(tài)房地產調控堅持不放松，并表示房產稅試點將進一步擴大而且會在全國實施。

國家嚴厲的調控政策有效抑制了樓市過熱，表現(xiàn)在投資和投機性需求基本被擠出市場，房價上漲趨勢得到控制。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一指出，今年房地產市場的運行總體是平穩(wěn)的，是朝著國家調控的方向發(fā)展的，主要表現(xiàn)在4個方面：一是不合理需求得到遏制，市場趨于理性，房價趨于穩(wěn)定；二是今年1-10月，全國完成房地產開發(fā)投資57629億元，同比增長15.4%，增幅雖明顯低于前些年，但與國內生產總值(GDP)增速放緩基本是一致的；三是前三季度商品房銷售面積逐季上升，第三季度的銷售面積逐月上升，前10月累計銷售商品房面積為78743萬平方米，同比下降1.1%，估計全年的銷售量與去年基本持平；四是保障性住房推進順利，全年計劃新開工700多萬套，基本建成500萬套，已經完成。

財經評論員余豐慧認為，房價上漲勢頭總體得到了遏制，一線城市的一些區(qū)域、一些樓盤房價有了不小的降幅，降價趨勢正在向二、三線城市蔓延。最難能可貴的是，基本改變了市場“只漲不跌”的預期，樓市的買方市場正在形成。

調控目前還不能放松

最近幾個月，經過調控溫度比較適中的樓市又有些升溫跡象。日前發(fā)布的報告稱，11月中國100個城市(新建)住宅平均價格較10月漲0.26%，環(huán)比漲幅再次擴大0.09%，同比跌幅進一步收窄。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個數(shù)增至60個，環(huán)比下跌的城市數(shù)量降至38個。

專家指出，如果現(xiàn)在放松樓市調控，必然會有大量投資性購房者入市，房價地價必然會反彈，因此，現(xiàn)在對樓市的調控還不能放松。

有些人寄希望于政府對房地產松綁來刺激經濟，專家指出，中國經濟要持續(xù)健康發(fā)展必須進行結構調整和產業(yè)升級，不能再依靠房地產。同時，“加強房地產市場調控和住房保障工作”是被中央放在“要大力保障和改善民生”大項下來強調的，從“民生”角度出發(fā)，中央也不會輕易放松對房地產的調控。

高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經理張良軍認為，十八大透露出積極的政策信號，中國經濟要逐漸擺脫對地產的依賴，回歸到實體經濟層面，這是健康發(fā)展的前提。

“限購”取消可能性不大

“限購限貸”是房地產調控政策中很重要的手段，市場上一直在猜測“限購限貸”這把刀何時不再高懸頭上？很多專家認為，該政策取消的可能性不大。中國房地產研究會副會長顧云昌表示，短期內限購政策取消的可能性不大，但是未來限購政策遲早會退出。但即使限購退出，限貸也不會退出。這涉及到金融支持率的問題。

房產稅被很多人認為是未來房地產調控的替代措施。財政部財政科學研究所所長賈康稱，未來房地產調控大方向是以房產稅等經濟手段來逐步替換“限購令”等行政手段。

顧云昌認為，未來還是要以稅收和法律手段取代現(xiàn)有的行政手段。

中國社科院發(fā)布的《經濟藍皮書：2013年中國經濟形勢分析與預測》指出，未來一個時期，要加大普通商品住房的投資和建設力度，特別是中小套型住房建設，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求；加大普通商品住房和各類保障性住房用地供應力度，優(yōu)化供地結構，促進房地產投資恢復平穩(wěn)較快增長的態(tài)勢；促進建立商品房和保障性住房協(xié)調發(fā)展的住房體系，加快建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系。