近日關(guān)于“深圳農(nóng)村集體土地開放入市”的消息引發(fā)熱議。日前，深圳市政府召開新聞發(fā)布會(huì)表示，深圳將實(shí)施差別化地價(jià)政策，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可進(jìn)入市場(chǎng)流通，這意味著多年前被統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國有的深圳農(nóng)村建設(shè)用地可進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行合法交易。

深圳市規(guī)劃國土委主任王幼鵬表示，深圳市于2004年前后實(shí)現(xiàn)城市化，土地實(shí)現(xiàn)國有化。此次政策創(chuàng)新，主要是針對(duì)農(nóng)村城市化過程中存在“部分土地權(quán)益有爭(zhēng)議，政府拿不回，集體用不了”的歷史遺留問題，以及部分深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將土地用于低端廠房建設(shè)、廉價(jià)出租的現(xiàn)狀，以盤活土地資源，為深圳轉(zhuǎn)型升級(jí)騰出更大空間。

據(jù)了解，按照現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)、需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地。這使得集體土地不能直接入市，只有被國家征用后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。

但是，自2004年起，深圳全面啟動(dòng)了原特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)的農(nóng)村城市化工作，把區(qū)內(nèi)27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，并將956平方公里土地轉(zhuǎn)為國有。

“雖然寶安區(qū)等地方的農(nóng)村土地很早被劃到了深圳特區(qū)里，但這只是一句‘空話’，因?yàn)椴豢赡艹鞘幸?guī)劃圈里的土地就變成了國有土地。”中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，原來集體建設(shè)用地只能集體自己使用，深圳的主要?jiǎng)?chuàng)新是明確這些土地可以掛牌對(duì)外招商，這種改革的方向是正確的，下一步則需要修改相關(guān)法律，突破法律障礙。

中國土地學(xué)會(huì)副理事長黃小虎在接受記者采訪時(shí)也表示，深圳的情況有其特殊性，雖然不是真正的“集體土地入市”，但其與放開集體土地入市的基本精神是一致的，具有趨向性。

據(jù)介紹，此次新出臺(tái)的文件確定了原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實(shí)際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，在理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可申請(qǐng)以掛牌方式公開出(轉(zhuǎn))讓土地使用權(quán)。

對(duì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而言，有兩種收益分配方式可供選擇，一種是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；另一種是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

“深圳的創(chuàng)新做法，能有力推動(dòng)‘集體土地’入市，其的實(shí)際推動(dòng)對(duì)全國也有示范效應(yīng)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者指出，“新土改”過程中的最大難點(diǎn)就是集體土地產(chǎn)權(quán)所有人與政府之間的利益分配問題。例如在這次對(duì)《土地管理法》的修改中爭(zhēng)議最大的就是對(duì)于農(nóng)民的補(bǔ)償方面。

“因此，深圳的分配方案將具有樣本意義，是未來地方進(jìn)行土改的方向，甚至成為未來地方土改進(jìn)行分配的參照系。”陳國強(qiáng)說。

事實(shí)上，早在改革開放之初，深圳市就最先開始探索土地管理制度改革，并作為試點(diǎn)城市首次公開拍賣土地使用權(quán)。2012年5月，國土資源部和廣東省政府批準(zhǔn)了《深圳市土地管理制度改革總體方案》，以進(jìn)一步探索土地配置市場(chǎng)化、土地利用高效化和土地管理法制化。