國(guó)五條細(xì)則民間版本紛傳。據(jù)稱，上海最快出臺(tái)新政細(xì)則的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能在本月下旬至月底。業(yè)界人士認(rèn)為，上海的細(xì)則嚴(yán)厲程度有可能超出市場(chǎng)預(yù)期。

離新“國(guó)五條”出臺(tái)已有三周，上海二手房市場(chǎng)的火爆開始回落，但依然維持一定的活躍度，仍有不少客戶打算抓緊時(shí)間簽約過戶。而一些“免稅房”的賣家則紛紛提價(jià)，買賣雙方巨大的心理落差恐使細(xì)則執(zhí)行后的二手房市場(chǎng)迅速降溫。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，一旦新政實(shí)施，二手樓市首當(dāng)其沖。

什么是“免稅房”？

之前，晨報(bào)《樓經(jīng)》曾介紹過市場(chǎng)上一些由中介包裝的“免稅房”，新政當(dāng)下，有不少客戶為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，降低購房成本，紛紛把目光轉(zhuǎn)向目前政策中的“免稅房”。其實(shí)從嚴(yán)格意義上說，真正的“免稅房”應(yīng)該不單指免征個(gè)稅。

按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。同時(shí)滿5年的普通住宅，也可以免征營(yíng)業(yè)稅；屬家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契稅減半的優(yōu)惠。真正的“免稅房”，即指符合上述條件的二手房源。

“免稅房”并非單指免征個(gè)稅

[案例]

以一套100平方米的普通住宅為例，購入價(jià)為100萬元（含其他成本），出售價(jià)為200萬元。如果是免稅房，基本上可以免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，契稅稅率也只有1.5%；若不符合所有免稅條件，不滿5年，營(yíng)業(yè)稅要按全額5.55%納稅；不是唯一，要按差額的20%繳納個(gè)人所得稅；不是普通住宅，買家要按全額的3%繳納契稅。按現(xiàn)行政策計(jì)算稅費(fèi)如下：

（單位：元）

營(yíng)業(yè)稅個(gè)稅契稅合計(jì)

免稅房0 0 30000 30000

非免稅房111000 160000 60000 331000

[分析]

從上述計(jì)算可以看出，同樣一套房源，非“免稅房”比“免稅房”需多繳納30余萬元的稅費(fèi)，免稅房的稅費(fèi)總額只有一個(gè)零頭。而這部分稅費(fèi)往往會(huì)被房東轉(zhuǎn)稼至買家身上，如果稅費(fèi)較低，在相同的價(jià)格條件下，可以降低不少購房成本。

購“免稅房”注意啥？

當(dāng)下各種渠道的“免稅房”宣傳非常多，在這里建議購房者理性甄別，針對(duì)以往在“免稅房”上出現(xiàn)的一些的問題，建議購房者注意以下幾點(diǎn)：

-可要求賣家提供購房合同，確認(rèn)房源的確是5年前購入的；

-事先進(jìn)行核實(shí)。尤其是對(duì)于多人名下的房產(chǎn)，需要逐一核實(shí)是否唯一，只要有一人不符合都不能免個(gè)稅。

-不能盲目違規(guī)避稅費(fèi)，通過做低房?jī)r(jià)避稅的辦法或許能夠規(guī)避一部分稅費(fèi)，但也會(huì)為將來埋下一定隱患。

-在決定購房簽約時(shí)，對(duì)于補(bǔ)充條款要盡量詳細(xì)約定，約定防止房東“跳價(jià)”的違約條款，并預(yù)防由于政策變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。