業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然“國(guó)五條”地方細(xì)則落地后，二手房市場(chǎng)的交易成本可能增加，并將部分需求轉(zhuǎn)移至一手房市場(chǎng)，短期內(nèi)樓市難再現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

作為樓市調(diào)控政策“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的首個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”，18日閉幕的“2013上海之春房展會(huì)”卻傳遞出樓市的不確定信息。

從現(xiàn)場(chǎng)氣氛來(lái)看，一方面，在嚴(yán)厲的限購(gòu)和限貸調(diào)控政策下，剛性需求依舊強(qiáng)勁，但投資性需求已經(jīng)得到明顯抑制；另一方面，買賣雙方仍在進(jìn)行觀望和試探，寄望于地方“國(guó)五條”細(xì)則落地來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然“國(guó)五條”地方細(xì)則落地后，二手房市場(chǎng)的交易成本可能增加，并將部分需求轉(zhuǎn)移至一手房市場(chǎng)，短期內(nèi)樓市難再現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

“末班車”過(guò)后樓市或遇冷

據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)查，“國(guó)五條”調(diào)控政策出臺(tái)后，部分開(kāi)發(fā)商表示將觀察后期政策變化以決定定價(jià)策略，但普遍表示短期已不再有提價(jià)計(jì)劃。個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至改變銷售策略，從追求利潤(rùn)率為主變?yōu)樽非箐N量為主。有開(kāi)發(fā)商表示，政策收緊不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)立即下跌，在此前提下，保證樓盤的銷路比提價(jià)追求利潤(rùn)率更為重要。盡管如此，北京、上海、武漢和杭州等地新房還是出現(xiàn)了價(jià)格上漲。

中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，目前全國(guó)新建商品住宅庫(kù)存下降趨勢(shì)已經(jīng)持續(xù)近兩個(gè)月，供給依然不足，上海、北京等庫(kù)存量已下降到近8個(gè)月以來(lái)的最低水平。在庫(kù)存得不到補(bǔ)充的情況下，房?jī)r(jià)存在上漲動(dòng)力。

上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，二季度房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)漲幅的回落，但依然會(huì)漲，三季度基本上會(huì)持平，2013年全年價(jià)格比2012年可能還會(huì)正增長(zhǎng)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔稱，因應(yīng)“國(guó)五條”細(xì)則將出臺(tái)，近期樓市成交出現(xiàn)了明顯的“末班車”行情，且在地方細(xì)則落實(shí)前的“真空”時(shí)期都將是樓市成交的放量階段。只是這一波成交高峰將會(huì)透支后期需求，未來(lái)樓市一二手房很有可能都比較冷清。

不少開(kāi)發(fā)商也擔(dān)心，由于房?jī)r(jià)上漲壓力持續(xù)存在，全國(guó)兩會(huì)之后中央和地方政府可能會(huì)加強(qiáng)調(diào)控政策的力度。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則的發(fā)布，會(huì)給樓市走向帶來(lái)不確定性。一般政策層面對(duì)于價(jià)格的影響預(yù)期在3-6個(gè)月，因此商品住宅價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)，近期不會(huì)出現(xiàn)反彈，總體將維持穩(wěn)定。

應(yīng)避免誤傷合理需求

一項(xiàng)調(diào)查顯示，在“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，28.81%的一線城市購(gòu)房者選擇加速購(gòu)房，但二、三線城市的購(gòu)房者中僅占10.25%。

專家認(rèn)為，調(diào)控政策主要是打擊投機(jī)需求，有效抑制投資行為，同時(shí)應(yīng)該很好地保護(hù)鼓勵(lì)群眾自住、改善的合理需求。但事實(shí)上，近年來(lái)調(diào)控力度最大的“限購(gòu)令”歸根結(jié)底是讓一部分人失去購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本，從而減少需求。限制需求只是將市場(chǎng)再次推入觀望，影響后市走勢(shì)的根本還是供求和預(yù)期。楊紅旭稱，居民在不同階段有不同的居住需求，調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)“梯度”購(gòu)房，允許置換，能夠合理考量不同人群的購(gòu)房需求變化，也才能平衡多種需求。對(duì)于改善性需求來(lái)說(shuō)，地方政府在落實(shí)細(xì)則時(shí)應(yīng)避免誤傷，比如，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的所得稅，應(yīng)繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。 據(jù)新華社