隨著城市發(fā)展擴張，市區(qū)土地逐漸稀缺，小規(guī)模、復合化地塊將成為主城區(qū)未來的供應趨勢。據(jù)正合報告2012年報顯示，“2012年市區(qū)土地供應成交規(guī)模與2009-2011年基本持平，單宗土地規(guī)模明顯減小”。

區(qū)域

回顧去年的土地市場，除了幾個央企還在扼守市區(qū)核心位置，大多數(shù)開發(fā)商還是轉移至了二圈層的土地市場。正合研究團隊指出，2012年，郊區(qū)住宅類土地市場活躍，郫縣犀浦、雙流華陽、龍泉大面、新都大豐等傳統(tǒng)熱點片區(qū)成為近郊樓市發(fā)展的主導區(qū)域，一個不爭的事實擺在眼前，成都樓市的二圈層開發(fā)已經(jīng)進入爆發(fā)期。

a流拍率下降近郊樓面地價飆升

據(jù)正合報告數(shù)據(jù)顯示：2012年成都市近郊共計供應土地81宗、共6674畝，與2011年供應規(guī)�；�本持平；整年共成交77宗，共6569畝，較2011年增長22%。同期，整體流拍率為4.94%，較2011年大幅下降12個百分點。

而在地價增幅方面，2012年郊區(qū)供應土地88宗，5226畝，均為2008年以來最高水平。但單宗土地規(guī)模僅為59.39畝，為2008年以來最低水平；土地出讓總金額為387.75億元，土地出讓單價為760.44萬元/畝，均為2010年以來最高水平。

其中，在2012年近郊各郊縣住宅類土地成交情況中可以看到，雙流區(qū)域的成交面積最大，達到1577畝，成交面積前三名分別為雙流、郫縣、新都，雖然成交面積有較小差異，但是成交地塊數(shù)量相當，雙流為10，郫縣為10，而新都為8。

而2012年近郊住宅類土地供應39宗，共計3317畝，成交38宗，3311畝，流拍率僅為1畝，近郊住宅類土地成交樓面地價1664元/平米，較2011年大幅增長35%。

近郊土地保持低位供應，整體流拍率下降至歷史低位，住宅類價格穩(wěn)步增長，商業(yè)類價格保持穩(wěn)定；受郊縣發(fā)展階段及各郊縣供地的競爭性影響，純商業(yè)土地向商業(yè)兼容住宅土地轉變是未來郊縣供應趨勢。

b品牌開發(fā)企業(yè)聚焦近郊土地市場

據(jù)正合報告顯示：2012年品牌開發(fā)企業(yè)聚集華陽鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、大豐鎮(zhèn)、大面鎮(zhèn)等熱點板塊。

結合事件回顧，去年的近郊土地市場，藍光地產(chǎn)曾6次出手郊縣土地，最高曾以81%的高溢價率拿下郫縣犀浦地塊，而業(yè)內(nèi)人士也預計藍光在今年的土地市場或?qū)�暫時維持在現(xiàn)在的熱度。而去年11月短短1月時間，6次土地拍賣，1400余畝土地“華府板塊”呼之欲出，保利、中信、九龍倉、棠湖、中渝、森宇等品牌房企悉數(shù)進駐布局華府板塊。

隨著地鐵諸線的持續(xù)開工，外來剛需客戶選擇的居住區(qū)域繼續(xù)外擴，品牌房企在郊縣熱門板塊持續(xù)拿地的現(xiàn)象也愈發(fā)常見。保利、藍光在新都大豐拿地；萬科入主龍泉大面、十陵；合能繼續(xù)深耕郫縣犀浦，并在溫江拿地；以及剛才提及的華府板塊，房企們在郊縣爭奪土地的號角已經(jīng)吹響，后期競爭或持續(xù)加強。

2006年10月通車的雙楠大道把雙流新城與成都市區(qū)緊密連接。東升片區(qū)被人們迅速認識。近年來，人居置業(yè)、佳兆業(yè)、九龍倉、國奧村在內(nèi)的多個開發(fā)商在開發(fā)項目，并出現(xiàn)了城南優(yōu)品道廣場這樣的復合型地產(chǎn)項目，東升板塊也得以迅速崛起。

而在大面地塊，從2012年12月開始，萬科在大面連續(xù)拿下兩塊土地；隨后國嘉聯(lián)手中渝置地拿下大面149畝地塊；2013年1月8日，保利又拿下大面113畝地塊。同時，正興—萬安片區(qū)，郫縣紅光—郫筒片區(qū)土地存量充足，未來具備成為近郊樓市熱點片區(qū)的潛力，也被各家品牌開發(fā)商視為囊中之物。

c各近郊板塊崛起二圈層開發(fā)成熱點

據(jù)正合報告分析顯示，目前，各郊縣存量土地特征：龍泉的大面土地成交占龍泉整體的近七成，區(qū)域土地成本優(yōu)勢明顯，未來具備成為樓市熱點區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�；而郫縣存量土地聚集于郫筒、紅光、犀浦，且土地成本整體較高；雙流片區(qū)集中在華陽鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)、九江鎮(zhèn)、西航港為存量土地主要聚集區(qū)域；而溫江：存量較為分散，多為低容積率地塊；新都區(qū)域存量主要集中于大豐鎮(zhèn)，未來繼續(xù)為樓市發(fā)展的熱點片區(qū)。

而梳理其中的重點區(qū)域，郫縣犀浦、雙流華陽、龍泉大面、新都大豐等傳統(tǒng)熱點片區(qū)仍為近郊樓市發(fā)展的主導區(qū)域，受開發(fā)企業(yè)關注度較高，在媒體曝光度和輿論度較重。

在大面片區(qū)，2012年這個區(qū)域由于剛需盤熱銷，關注度較高。大面發(fā)展極具潛力，擁有極大的升值空間。保利、萬科、國嘉陸續(xù)在龍泉大面鎮(zhèn)拿地，加上原本在建、在售的百悅城、首創(chuàng)萬卷山、世茂城、中國水電云立方、中國鐵建國際城等，預計今年會有十多個樓盤在大面競相推出。而比如在大豐片區(qū)，隨著北新干道等路段的通車，大豐區(qū)域內(nèi)有近20個住宅樓盤也如雨后春筍般地冒出，未來這里將帶動數(shù)十萬人群入住，并形成超強的區(qū)域消費力；另外，區(qū)域內(nèi)目前已集結大量專業(yè)市場，如成都國際商貿(mào)城、國際五金機電城、元貞國際機械城等專業(yè)市場，為大豐周邊區(qū)域提供上百萬個就業(yè)機會。