房地產(chǎn)虛假廣告愈演愈烈 違規(guī)行為存無人監(jiān)管
作者:未知 來源:中國廣播網(wǎng) 更新時(shí)間:2013年05月26日 【字體:大 中 小】
祖?zhèn)髅胤�、包治百病,專家推薦、明星代言……虛假宣傳無孔不入,忽悠公眾無所不能。凈化廣告環(huán)境,規(guī)范市場秩序。5月22日-25日,經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》特別節(jié)目——“杜絕虛假廣告宣傳,我們在行動!”
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道,鋪天蓋地的地產(chǎn)樓盤廣告,報(bào)紙上、雜志、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò),可謂“百花齊放,百家爭鳴”。為了吸引購房者的注意力,許多開發(fā)商都選擇在廣告上做文章,“語不驚人死不休。”
“大哥,買房嗎?70年大產(chǎn)權(quán),買一瓶送一瓶,汽水”,“帥哥,您看看這個(gè),200平米的大別墅,買一套送一套,煎餅”“老板,看房嗎?大海邊兒的四合院,四合院里有大海。”這是蛇年春晚小品《大城小事》里的經(jīng)典開場白,相信在現(xiàn)實(shí)的生活中,許多的購房者也有類似的經(jīng)歷。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員包華以及潮陽律師事務(wù)所邵桐律師對房地產(chǎn)廣告的大忽悠發(fā)表評論。
某房交會上有這樣一條關(guān)于海景房的廣告:北方唯一萬米金沙灘。當(dāng)記者追問,為什么這條海岸線就是唯一的萬米金沙灘時(shí),房產(chǎn)銷售人員說:“我們也不知道,我就是開著車現(xiàn)場轉(zhuǎn)了一圈,我就認(rèn)為它是唯一的萬米金沙灘了。”
現(xiàn)在,地產(chǎn)廣告中各種最牛、頂級、最佳、唯一這樣的排他性詞語頻頻出現(xiàn),這在法律上是否允許?
包華:這肯定不是被允許的。規(guī)范中要求,不能用排他性的詞語或者用可以描述“頂級”、“第一”等詞語跟消費(fèi)者傳遞信息,因?yàn)檫@樣的詞語往往帶有一定的判定標(biāo)準(zhǔn),在判定標(biāo)準(zhǔn)不明確的情況下,這樣的詞語會產(chǎn)生誤導(dǎo)的效果。但遺憾的是,這樣的詞語在廣告中頻頻出現(xiàn),而廣告商本身并沒有得到任何相應(yīng)的制約,這一點(diǎn)來需要監(jiān)管部門和媒體關(guān)注。
邵桐:在《廣告法》第七條第二款有相關(guān)的規(guī)定,不僅是房地產(chǎn)廣告,其他商品廣告也不能出現(xiàn)這種類似于“頂級”、“唯一”的詞語,這是廣告法當(dāng)中命令禁止的一種規(guī)定。如果出現(xiàn)這種詞語,監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)主動履行職責(zé),告知廣告主或者廣告的制作者和發(fā)布者,立即停止使用廣告,并在相應(yīng)的范圍內(nèi)予以更正,更嚴(yán)重的,還要沒收廣告的制作者和發(fā)布者相應(yīng)的廣告費(fèi)用。
既然法律不予支持,為什么地產(chǎn)銷售廣告上卻一再出現(xiàn)?而且愈演愈烈?
包華:廣告是為工商部門去進(jìn)行相應(yīng)的市場約束的,如果工商部門對于這樣的排他性用語進(jìn)行相應(yīng)的處罰的話,都會讓其他的廣告商和媒體借鑒。但是,非常遺憾,這個(gè)案例一直沒有出現(xiàn)。另外一方面,對于一個(gè)樓盤的銷售而言,一個(gè)廣告費(fèi)用即使再高也是有限的,用一個(gè)非常有限的廣告費(fèi)換取一個(gè)高額的銷售利潤,對于任何一個(gè)開發(fā)商都是有盈利動機(jī)的。在這種巨大的盈利動機(jī)面前,哪怕有行政處罰,很多廣告商也愿意面對。所以處罰的力度不僅僅只是經(jīng)濟(jì)處罰的問題,更多應(yīng)該在其他方面進(jìn)行延展和綜合治理。
央視記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京一家樓盤忽悠人的本事非常了不起。在一家樓盤的宣傳單上寫著小區(qū)內(nèi)設(shè)有超市、醫(yī)務(wù)室、銀行、郵局、洗衣店、幼兒園等服務(wù)配套設(shè)施,社區(qū)內(nèi)還設(shè)有溫泉戲水樂園,記者從房展會上出來以后,按宣傳單上提供的地址找到了這個(gè)樓盤的售樓處,發(fā)現(xiàn)很多東西和廣告所寫的不一樣。
根據(jù)售樓人員的介紹,這所樓盤在廣告中宣傳的六項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施,實(shí)際上只具備超市和洗衣店兩項(xiàng)。面對記者的疑惑,售后人員又趕緊宣傳起小區(qū)建了的公園和水上樂園。于是記者又從售樓處趕到樓盤現(xiàn)場,卻看到所謂的水上樂園只是看上去荒廢了很久,根本就沒有水的游泳池。在游泳池旁邊,所謂的社區(qū)公園也是大門緊鎖,上面掛著"閑人免進(jìn),游人止步"的牌子。進(jìn)園一看記者才發(fā)現(xiàn),公園建在一個(gè)防空洞上,一圈綠樹環(huán)繞著防空洞,遮住了里面大片的荒草和無人看管的果樹。走到防空洞的頂部,眼前是幾套銹跡斑斑的健身器材。
包華:夸大和虛假同時(shí)出現(xiàn)在廣告語當(dāng)中,而這個(gè)樓盤本身的配套設(shè)施其實(shí)并不完善。在這種情況之下,大家應(yīng)該可以從項(xiàng)目的配套文件中乃至于規(guī)劃上找到答案。但是這些配套文件并沒有如實(shí)的向消費(fèi)者出示,而是用廣告的虛假方式宣傳,這種方法對于消費(fèi)者在判斷是否購買時(shí),很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)。
眾所周知,售房要五證齊全,五證就是開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》,簡稱"五證"�?墒窃诖蠹业馁I房經(jīng)歷中,遇到的真正五證齊全的又有幾家呢?一般銷售商都會向這樣忽悠我們。
經(jīng)銷商:房屋的許可證,樓只要蓋到一半就肯定可以拿得到了,我們的樓都在蓋,蓋著蓋著房產(chǎn)的預(yù)售證就可以拿到了。
為什么現(xiàn)在五證不全也能賣方?這個(gè)說法有問題嗎?
包華:在五證不全的情況下,購房人確實(shí)能夠看到房形物。之所以它叫房形物,是它看上去是房子,但是它跟我們法律定義上的房子是有本質(zhì)不同的。首先購房人確實(shí)能看到這個(gè)東西,開發(fā)人員確實(shí)能開發(fā)完,購買房人可以有信心買。其次,確實(shí)有一些商人在賣這樣的房子,而且沒有得到任何制約,即使是有一些項(xiàng)目長期在進(jìn)行這樣的銷售,也沒有政府監(jiān)管部門叫停,而且廣告還在做。所以,買家和賣家都有需求的情況下,政府的監(jiān)管顧不上了,就會出現(xiàn)這種房形物在市場上進(jìn)行銷售的情況。
邵桐:經(jīng)銷商的說法確實(shí)有問題,因?yàn)楦鶕?jù)我們國家現(xiàn)行的法律規(guī)定,所有的行政審批的證件都是要符合申請條件,由行政機(jī)關(guān)作出嚴(yán)格的審查以后,才可以批準(zhǔn)這些行政審批。
房地產(chǎn)界的虛假宣傳由來已久,而且經(jīng)久不衰,原因何在?
包華:這跟房地產(chǎn)市場整體的市場走向有一定的關(guān)系,因?yàn)榻┠陙�,房地產(chǎn)市場一直是向上走的,很多購房人獲得了實(shí)惠。另外,不可否認(rèn)房地產(chǎn)市場在逐漸成熟的過程中,房子確實(shí)越蓋越好了,很多消費(fèi)者也看到了這一點(diǎn)才會進(jìn)入到這個(gè)市場之中。其次,很多房地產(chǎn)廣告到最后并沒有影響到消費(fèi)者的購房預(yù)期,即使影響到了,廣告商也好,廣告主也好,沒有得到相應(yīng)的處罰或者賠償。在這種情況之下,就不難相信房地產(chǎn)廣告為什么越來越假了。
宣傳單也好,廣告單也好,不能作為開發(fā)商的承諾。曾經(jīng)有說法稱,如果消費(fèi)者把宣傳單收藏起來,有朝一日發(fā)現(xiàn)宣傳的和實(shí)際不符,是否可以憑借宣傳單去追究相關(guān)責(zé)任?
包華:廣告本身并不是合同的一部分,消費(fèi)者還是要以合同為準(zhǔn)。另外,如果虛假宣傳確實(shí)影響到了購房人的購房預(yù)期,甚至于影響到了購房人對于房屋價(jià)值的判斷,應(yīng)該給予一定的賠償,但賠償?shù)臄?shù)額一定不會高于開發(fā)商的利益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場在上漲,即使當(dāng)年5千塊錢一平米的房子,等你去告他的時(shí)候,已經(jīng)1萬塊了。在這種情況下法院就會面臨一個(gè)問題,消費(fèi)者確實(shí)從中獲利的情況下,如何讓開發(fā)商進(jìn)行賠償,因?yàn)槲覀儑夷壳笆且詫?shí)際損失為賠償?shù)幕驹瓌t。
要想真正的遏制住房地產(chǎn)的虛假宣傳,最有效的辦法是什么?
包華:應(yīng)該建立一套成型制度,如果某一個(gè)商家、廣告主、媒體確實(shí)發(fā)布了虛假的廣告,經(jīng)過最終的認(rèn)定這個(gè)虛假廣告造成了社會影響,就應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的信息系統(tǒng)上予以記錄,今后限制其進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)售、廣告等一系列經(jīng)營行為。否則,只是單對某一個(gè)行為進(jìn)行處罰的話,很難解決目前虛假廣告泛濫的問題。
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