購房必看 公積金首套房認定擴展到全成都(2)
作者：dytfw 來源：大邑淘房網(wǎng) 更新時間：2013年06月20日 【字體：大 中 小】
7月10日后
雖然，兩套房子面積均低于90平米，由于張先生已在大邑購買了潤洲·華府，那么其在成都主城區(qū)購買的這套房需要認定為二套房，執(zhí)行二套房利率政策，即首富最低為五成，利率在公積金貸款基準利率上上浮10%，即4.95%。那么，7月10日后張先生的房屋總款則為：
潤洲·華府
首付2成，即5.68萬，房款總額不變，為40.18萬元。
成都主城區(qū)樓盤
首付5成，即24.8萬，公積金貸款24.8萬，貸款期限20年，還款方式為等額本息還款。那么張先生的還款總額為391163.51元，20年利息支出143163.51元，月均還款1629.85元。張先生購買成都主城區(qū)這套房總的房款支出為248000+391163.51=639163.51元=63.92萬元。
兩套房，張先生總的支出為40.18+63.92=104.1萬，其中首付款為5.68+24.8=30.48萬。
通過上面兩套房最后的支出，看似提高第二套房首付，總房款下降了6.25萬元，但在這我們忽略了貨幣的購買力因素，一般情況，單位貨幣的購買力是下降的，今天的100元購買到的東西肯定不急20年后所購買到的物品。我們再看另一個數(shù)據(jù)，首付款，7月10日前我們所支出的首付款為15.6萬元，而7月10日后需要支付30.48萬元，這之中將多支付14.88萬元，這14.88萬元，在20年后等同于多少呢，為簡便計算，我們?nèi)砸怨e金的貸款利率4.5%計算，20年后14.88萬必須增值76717.06元，變?yōu)?2.47萬才能等同今天的14.88萬元。可見首套房的認定范圍的改變，對購房者在成都范圍內(nèi)購買“第二套房”影響還是很大的。
那么，對于在大邑及成都均有購房需求的家庭，怎樣購房最優(yōu)呢？這之中涉及到較多因素，因此不能簡單核定。假定在自己寬裕的理想情況下，按照現(xiàn)行政策，因為成都主城區(qū)房價較高，首套房采用公積金貸款將會節(jié)約更多資金，大邑房價相對較低，即使為認定為二套房，提高首付與貸款利率對家庭的影響沒有先在大邑購房，后在成都購房影響大。
當然，如果購房者在大邑或成都全域其他地方，已有兩套或住房，再在主城區(qū)或大邑等郊縣購房將不能辦理住房公積金貸款。
在成都下月將改變公積金貸款首套房認定范圍外，也有利好的信息，購房者還貸收入比將由50%調(diào)整為70%，因此對借款人家庭月平均收入的要求相應降低。換句話說，借款人家庭在收入一定的情況下，可申請的公積金貸款總額得到提升，但不超過40萬元的上限，以前購房者每個月的還款額不能超過繳存基數(shù)的一半，7月10日后可以為購房者每個月的還款額不超過繳存基數(shù)的七成。
